Las viviendas para ricos se multiplican en Ibiza mientras los residentes abandonan la isla por los precios

Al final, Eivissa será solo para quienes puedan pagarla. La isla se ha convertido en una zona rico-friendly, que cada vez expulsa a más población residente, la cual comprueba cómo, legislatura tras legislatura, los problemas de la vivienda no se resuelven. Ante la falta de casas a precios asequibles, prolifera la construcción de vivienda de lujo en los solares privados disponibles. Las cifras no bajan del millón de euros y las promotoras se pelean por este tipo de negocio.

Mientras tanto, ninguno de los municipios de la isla ha puesto hasta la fecha solares disponibles para la construcción de vivienda protegida de precio limitado (VPL), cuya construcción estará a cargo de las promotoras privadas en suelo público, tal y como contempla el Decreto de Vivienda autonómico. Esta es una de las primeras normas que ha aprobado el Ejecutivo del PP, que pretende acabar, junto a otras medidas, con el problema del acceso a la vivienda en Balears.

En estos momentos, en los portales más consultados de venta de vivienda se promocionan alrededor de 40 obras nuevas en la isla de Eivissa. Muchas de ellas superan el millón de euros para viviendas de entre 2 y 3 dormitorios. “Podríamos decir que en Eivissa se está produciendo una segregación económica de la población. Se está expulsando a las personas residentes, a las trabajadoras, y se está promocionando la isla como un territorio del lujo que no pueden pagar a pesar de estar activas laboralmente”, comentan desde el Sindicato de Inquilinas.

Promociones de lujo en venta 

La adquisición de una vivienda dentro de una promoción privada para el ciudadano de a pie es misión imposible. Pongamos el ejemplo del municipio de Santa Eulària des Riu, en Eivissa, uno de los más caros de todo el Estado español y el sexto territorio de todo el país con más viviendas vacías, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Entre 1.370.000 y 2.180.000 euros es el precio mínimo de los apartamentos que el grupo sevillano GS junto con el ibicenco NCalma Group va a construir en esta localidad y que la prensa local anuncia a bombo y platillo. La promoción, denominada Waves Marina, “supone el desembarco del Grupo GS en las Islas Baleares”, según publicaba Europa Press sin mencionar al grupo ibicenco, en un territorio donde el suelo es muy escaso, hasta el punto de que no existen las infraestructuras públicas necesarias debido a este déficit.

Según promociona NCalma Group en su página web, se ofrecen apartamentos de “diseño interior de lujo y alta calidad”, en pisos y áticos de dos, tres y cuatro dormitorios, con terrazas, azotea con una piscina infinita comunitaria (con posibilidad de piscina en cada apartamento), balneario, gimnasio comunitario, seguridad privada y opción de parking privado y trastero, con unas “vistas al mar de 180 grados”. Los apartamentos oscilan entre los 1.350.000 euros de un piso de dos dormitorios en segunda planta de 114 metros cuadrados a los 2.180.000 euros de un piso en la cuarta planta de 219 metros cuadrados y tres dormitorios.

NCalma Group empezó su expansión en Eivissa con el Hotel Aguas de Ibiza y cuenta en estos momentos con el hotel boutique Herencia y la promoción Waves muy cercana a Waves Marina, todas en el municipio de Santa Eulària; además del complejo Tarida en Sant Josep de sa Talaia. La promotora sevillana GS asegura que cuenta entre sus socios empresariales con Iván Bohórquez Domecq, José María Pacheco, Rosauro Varo, Carlos Herrera y Manuel Broseta.

Además de estas promociones, en Santa Eulària se están comercializando en estos momentos apartamentos van desde los 1.350.000 euros de un piso de dos dormitorios en segunda planta de 114 metros cuadrados a los 2.180.000 euros de un piso en la cuarta planta de 219 metros cuadrados y tres dormitorios de la promotora Prime Invest de Marbella. Otros grupos inmobiliarios catalanes, madrileños e ibicencos ofrecen viviendas de obra nueva desde 500.000 euros, aproximadamente, en la localidad del este de la isla. 

Falta de solares municipales para VPO y VPL

A pesar de la situación, el Consistorio aún no ha puesto a disposición del Govern balear los solares públicos de los que dispone para la construcción de las VPL, aunque en la pasada legislatura aseguraba haber enviado un listado de los mismos al Govern balear susceptibles de construcción de vivienda pública.

Los portavoces del equipo de coalición progresista aseguraban en aquellos momentos que esta comunicación nunca existió. “Nosotros lo que hicimos fue pasar un listado de todos los solares municipales de entonces a la Conselleria para que ellos decidieran, que para eso tienen a los técnicos y las competencias para decidir cuáles eran idóneos para hacer VPO. No nos contestaron”, insisten.

Ahora el Consistorio asegura que existen varios espacios que podrían ser convenientes, aunque aún no se han puesto a disposición del Govern. “Queremos analizarlo todo bien para ver si realmente son sitios adecuados y con las condiciones necesarias para poder hacer unas viviendas públicas dignas”, explican fuentes del Ayuntamiento. “Los solares están repartidos un poco por las cinco parroquias, pero obviamente hay más en los núcleos urbanos más grandes. Eran parcelas de propiedad municipal, era todo lo que teníamos disponible”, añaden.

En la anterior legislatura, “como se pasaba a la Conselleria”, insisten, “se hacía un análisis muy rápido con la idea de que ya serían ellos los que afinaran y decidieran qué les iba bien y qué no”. “Ahora, como la idea es que impulsemos nosotros que salgan adelante los proyectos, tenemos que fijarnos en todos los detalles y es una análisis más farragoso. Además, tenemos un número limitado de personal técnico y que no sólo puede dedicarse a eso, por lo que el proceso es más laborioso”, puntualizan estas mismas fuentes. “Queremos acabar el análisis lo más rápido que se pueda, pero no queremos precipitarnos y cometer errores evitables. No podemos hacer una previsión de los solares de los que disponemos”, concluyen.

A la espera de la respuesta de Santa Eulària hay que poner de manifiesto la falta de infraestructuras públicas de todo tipo, causada por el déficit de suelo público en todo el territorio ibicenco, que impide, por ejemplo, la construcción de nuevos centros escolares urgentes por el aumento de la población, entre otras.

El Ayuntamiento no quiere entrar a valorar la proliferación de promociones de lujo privadas en su término municipal y tampoco responde a si sería posible la expropiación de suelo privado para construcción de vivienda pública dada la escasez de terrenos. “Nosotros siempre hemos intentado evitar unas compras que seguro que serían a precios elevadísimos. Las competencias en vivienda son de otras administraciones y son ellas las que deben actuar y tomar decisiones al respecto”, comentan.

El grupo de Unidas Podemos en el Consistorio asegura que el equipo de gobierno no actúa con la transparencia que debería ser necesaria. “Se supone según el programa electoral del PP que en mayo había 5.000 u 8.000 metros cuadrados de solares, pero aún no sabemos su ubicación. Al final de la legislatura pasada pedimos a través de una moción el listado de solares y construcciones susceptibles de ser VPO que fue rechazada por el equipo de gobierno”, aseguran.

“Eso sí, en el mes de octubre, se aprobó la cesión de un solar de 8.000 metros cuadrados en suelo rústico en la localidad de Santa Gertrudis para la construcción de un cuartel de la Guardia Civil, por ‘interés general”, comentan. Unidas Podemos fue el único partido que se abstuvo porque “hay primero otras prioridades, otras cuestiones y otros colectivos de necesidades más urgentes que justificarían de sobra estas actuaciones, en orden de prioridades”. “Es increíble que el Ayuntamiento se haya negado a declarar la emergencia habitacional y que se apruebe la creación de un cuartel de la Guardia Civil de urgencia”, concluyen.

En el otro lado de la isla, el Ayuntamiento de Sant Antoni se reunía con la Asociación de Promotores de Baleares (Proinba) “para empezar a trabajar en la creación de una comisión conjunta que elabore un programa de ejecución urgente para la construcción en los próximos cuatro años de al menos 300 nuevas viviendas de protección oficial y de precio tasado”, según anunciaba el Consistorio.

En esta reunión, que se realizaba pocos días después de las elecciones municipales de mayo, se establecía que las conclusiones de la comisión y la propuesta concreta de los terrenos donde se ubicará la promoción “tendrían que estar a disposición del Consistorio antes de acabar 2023”. Los promotores consideraban en esta reunión que, “con la experiencia acumulada en iniciativas parecidas tanto en Baleares como la península, es posible poner sobre la mesa en el plazo fijado por el Ayuntamiento una propuesta viable económicamente que cumpla todas las estrictas exigencias municipales, de forma que los pisos se puedan adjudicar en construcción durante los próximos 18 meses”. El Govern balear da un plazo de 2 años para la obtención de las licencias de construcción de este tipo de vivienda.

“Los pisos de protección oficial de una habitación saldrían a la venta por 124.571 euros, los de dos por 166.095 euros y los de tres por 207.618 euros. En régimen de alquiler los pisos de protección oficial de un dormitorio se ofrecerían por 467 euros mensuales, los de dos por 623 euros y los de tres por 779 euros”, asegura la nota en la web del Ayuntamiento. Podrían optar a las viviendas en régimen de venta unidades familiares con ingresos de hasta 41.000 euros (un miembro) o hasta 54.000 euros (tres miembros o más). Fuentes del Ayuntamiento han reconocido en conversaciones con elDiario.es que aún están trabajando en ello. Este medio se ha puesto en contacto con el presidente de Proinba, Luis Martín, sin que hasta el momento de esta publicación se haya recibido respuesta.

A pesar de estas previsiones, queda por comprobar si efectivamente a la empresa privada le va a compensar hacer vivienda VPL en las condiciones ofrecidas por el Govern balear y si los precios de venta y alquiler se van a poder ajustar a las condiciones del Decreto. Valga un ejemplo. El mes de junio pasado trascendía la noticia de que un edificio que el Ayuntamiento de Eivissa había puesto a disposición de la empresa privada para la construcción de VPO había quedado desierto. “Nadie quiere hacer las VPO de Isidor Macabich en Ibiza”, titulaba es Nou Diari, al quedar desierta la primera convocatoria y obligar al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) a sacarlo de nuevo a licitación.

La construcción privada en suelo público no es ninguna novedad

La solución que han encontrado las administraciones públicas desde hace años, a nivel estatal y autonómico, es la colaboración público-privada para la construcción de vivienda protegida. Así lo ponía de manifiesto en una entrevista para Última Hora, el pasado mes de septiembre, uno de los hombres fuertes del gobierno de coalición y actual portavoz del PSIB-PSOE, Iago Negueruela: “Prohens pone sobre la mesa medidas que ya existen, como la cesión de suelo a los promotores privados”. 

La diferencia es que el actual equipo de gobierno ha puesto sobre la mesa la aplicación de un nuevo tipo de vivienda protegida, la VPL (vivienda a precio limitado), diferente en condiciones a la VPO (vivienda de protección oficial), incluido en el nuevo Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda aprobado por el Consell de Govern el pasado 2 de octubre con los votos a favor del PP y VOX.

La consellera de Vivienda, Territorio y Movilidad, la popular Marta Vidal, explicaba en su discurso para defender esta iniciativa que para la creación de VPL se establecía “un plazo de solicitudes de licencias de hasta dos años desde la entrada en vigor del decreto y, para la ejecución de las actuaciones, un plazo de tres años desde su inicio --sin perjuicio de las prórrogas que se puedan otorgar–”, tal y como se publicaba en la web de la CAIB (Comunidad Autónoma de las Islas Baleares). Sin embargo, hasta la fecha de hoy ningún ayuntamiento de la isla de Eivissa ha puesto a disposición del Govern balear ningún solar público para la construcción de estas viviendas de precio limitado. Este medio ha solicitado más datos a la Conselleria de Vivienda balear que no ha podido aportar “en estos momentos”.

Ningún ayuntamiento de la isla de Eivissa ha puesto a disposición del Govern ningún solar público para la construcción de viviendas de precio limitado

Entre los requisitos para acceder a este tipo de vivienda el Decreto 6/2023 establece que las beneficiarias no pueden ser propietarias, al 100%, de otro inmueble (sí, si lo es en menor porcentaje) y debe ser una persona física y mayor de edad con residencia permanente en las Islas. Además, también se determina que esta nueva vivienda deberá constituir su vivienda habitual y permanente.

El precio limitado se aplicará a inmuebles de menos de 90 metros cuadrados, tanto si es venta como en alquiler. En el caso de la venta oscilará entre los 120.000 y los 285.000 euros. En lo que respecta a los alquileres se fija entre los 455 euros y los 1.000 euros cuando es de obra nueva. Para optar a una de estas viviendas la persona solicitante deberá presentar ante la Dirección General de Vivienda y Arquitectura una declaración responsable firmada por el comprador o el arrendatario en el plazo de 30 días desde la formalización del contrato privado, tal y como figura en el Decreto Ley 6/2023. 

Sin embargo, esta nueva figura no convence a los partidos de la oposición en el Parlament balear. El anterior conseller balear de Vivienda, el ibicenco Josep Marí Ribas, asegura a elDiario.es que desde el PSIB-PSOE no están de acuerdo con el decreto de Prohens. “Y lo podemos decir así de claro”, asevera.

Según Eduardo Robsy, ex director general de Vivienda de Balears, la colaboración público privada para la construcción de vivienda protegida “es el modelo que está aplicando SEPES (Entidad Estatal del Suelo) en los proyectos que está ejecutando y que forman parte del conocido Plan 20.000 del presidente Sánchez”. “Es el modelo previsto, por ejemplo, para las viviendas de Can Escandell en Ibiza o el que se había planteado para Son Busquets en Palma. El Decreto-ley 6/2023 de Baleares amplía esta posibilidad a la nueva figura de la Vivienda de Precio Limitado (VPL) y aumenta el plazo máximo de estas cesiones hasta los 99 años. Es cierto que el plazo condiciona la viabilidad financiera de este tipo de operaciones, pero la vida útil de un edificio no es hoy de 99 años, por lo que esta parte genera muchas dudas”, puntualiza Robsy.

Asimismo, Marí Ribas explica que “la creación de esta nueva figura de la VPL lo que supone en la práctica es la desaparición de la VPO, salvo en aquel suelo reservado exclusivamente a esta, pero un promotor privado elegirá sistemáticamente construir viviendas con un precio máximo un 30% superior, que es el de la VPL frente a la VPO”. Para los socialistas el cambio principal de la VPL es que rebaja las garantías de adjudicación y aumenta el precio. Basta con ser residente en Baleares -sin exigir un tiempo mínimo de residencia- y no tener otra vivienda en titularidad. Además, al no venir ligado a una norma estatal, el hecho de que sean VPL no constará en el Registro de la Propiedad, por lo que “no hay realmente un interés en asegurar que el precio limitado se mantenga en el tiempo”, explica.

“Si alguien quiere vender a precio libre una de estas VPL es tan fácil como ir a firmar a un notario de fuera de Baleares: el certificado registral no dirá nada al respecto, por lo que será perfectamente válida la venta. Y tampoco parece que haya mucho interés por parte del Govern en mantener este control, dado que el Decreto-ley establece un sistema de comunicación responsable y no de autorización previa”, incide Robsy. Es decir, el Govern se fiará de los datos aportados por el solicitante para dar el visto bueno en una adjudicación de VPL. “Lo que no parece es que el actual Govern quiera endurecer los controles, sino todo lo contrario: más declaraciones responsables y menos autorizaciones, más rendijas en definitiva que posibilitarán que estas VPL acaben en propiedades de extranjeros y muy probablemente se acaben destinando al alquiler turístico ilegal, sin mantener en sus transmisiones un precio máximo”, concluyen los socialistas.

La picaresca de las VPO de promoción privada 

Además de que las VPO que se han construido y adjudicado en anteriores legislaturas en Eivissa no han solucionado el problema del acceso a la vivienda “ni de lejos”, las personas adjudicatarias de algunas de estas promociones han tenido que acudir a los juzgados para solucionar lo que ellas denominan “una estafa”. Es el caso de la promoción Thalassa, en Platja d´en Bossa, cuyos beneficiarios se unieron para defender sus intereses. “Al dejar en manos de la empresa privada estos asuntos, primero se adjudicaron viviendas a personas que ni siquiera estaban en las listas del IBAVI e incluso se dieron aleatoriamente dentro de la misma lista”, explica uno de los afectados.

Por otro lado, la comercializadora de las VPO habría ofrecido viviendas de “alta gama” utilizando las listas del IBAVI, haciéndolas pasar por VPO a precios que rondaban los 300.000 euros, según informan a elDiario.es algunas de las personas que sufrieron esta situación. Para solucionar estos problemas, derivados de la gestión de la empresa privada de las VPO, el Govern implantó en 2020 un Decreto Ley de Medidas Urgentes para asegurarse de que las viviendas que estas promotoras podían vender a precios concertados estuvieran dentro “del espíritu de las VPO”, tal y como publicó Última Hora en aquellas fechas.

Mediante este decreto, el Govern eliminaba la posibilidad de que estas promotoras pudieran disponer de viviendas de precio concertado en suelo público, una de las modalidades previstas anteriormente, además de “las de régimen especial, las más baratas, para casos de necesidad excepcional, y las viviendas de régimen general, con un precio tasado en función del lugar de construcción, que sí se podían seguir comercializando”, explicaba el rotativo en aquel momento.

Asimismo, otras dos promociones de VPO llevadas a cabo en el municipio de Santa Eulària han tenido serios problemas que aún están en los juzgados. Concretamente, en la promoción Aquam de Puig d´en Vals. “Primero se constituyó una cooperativa a través de la que se nos vendieron las viviendas. Nos hicieron pagar entre 45.000 y 75.000 euros para la constitución de la cooperativa que luego disolvieron cuando nos adjudicaron las viviendas. Todo un pufo. Todavía estamos en los tribunales”, explica Cristina (nombre ficticio) a este medio. 

Sobre este particular, Robsy asegura que “la problemática propia de las cooperativas de vivienda, es un tema complejo y son varios los problemas que las afectan. Pero no es el modelo de cooperativa el que falla, sino la avaricia y mala fe de algunos promotores que, aprovechando la necesidad de vivienda que hay, ofrecen a precios imposibles viviendas para, al final, no ser capaces de construirlas y quedarse con los ahorros de algunos incautos. Para evitarlo, la Ley de Vivienda de las Islas Baleares creó una figura nueva, las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso, que, por su configuración, impiden que haya especulación”, añade.

“En cualquier caso, estoy de acuerdo –puntualiza Robsy– en que con las promociones de VPO privada ha habido históricamente problemas con la transparencia de las adjudicaciones”. “En la VPO pública se valoran criterios sociales, mientras que en la VPO privada se aplica únicamente el orden de inscripción y es el promotor el que acredita haber seguido el proceso. Ha habido denuncias y sanciones por este motivo y se ha perseguido la mala praxis de estos promotores”, comenta.

El conseller ibicenco de infraestructuras, Mariano Juan, aseguraba a elDiario.es después de las elecciones municipales y autonómicas que las VPO “se seguirán haciendo para las personas con pocos ingresos”. Sin embargo, fuentes del Sindicato de Inquilinas de Eivissa y Formentera no estaban de acuerdo: “Para acceder a una vivienda de VPO el solicitante tiene que tener unos ingresos mínimos que si no alcanzas no puedes acceder a este tipo de viviendas, aunque en los solares cedidos en Sant Josep se han comprometido a que la renta no sea superior al 30% de su salario”.

La entidad aseguraba que “los pisos de precio tasado de alquiler no serán más baratos porque la empresa privada mira por su beneficio. No es un servicio público ni va a construir para perder”. Asimismo, puntualizan que en Eivissa y Formentera los solares son tan escasos que no se podrá atender al volumen de demanda. “La solución pasa porque se limiten los precios para que la ciudadanía, que es la que mantiene la isla, pueda acceder a una vivienda”, concluyen.