Cómo salvar Mallorca de otro 'pelotazo' urbanístico ha acabado regando con dinero público al magnate Matthias Kühn

Las Illes Balears son un territorio de gran belleza paisajística e incalculable riqueza medioambiental por su biodiversidad y sus valores naturales, muy relevantes para la flora y la fauna autóctona. En el archipiélago balear, a mediados del siglo XX, empezó a germinar una industria turística, principal actividad económica de las cuatro islas, que trajo consigo un desarrollo urbanístico muy importante. Con el paso de las décadas, los paisajes hasta entonces vírgenes quedaron deformados por la fiebre constructora y los “pelotazos” urbanísticos.

Un ejemplo de entorno natural privilegiado se sitúa en el Port de Sóller (Mallorca), integrado en la majestuosa Serra de Tramuntana, que cuenta con la declaración de Patrimonio de la Humanidad por la Unesco. Matthias Kühn, un empresario alemán ligado al negocio inmobiliario y turístico que gestionó durante años una mansión de lujo construida en el islote protegido de Tagomago, es propietario de unos terrenos en la conocida como urbanización Muleta II. Esta zona de Sóller estuvo durante años amenazada por el hormigón, y a día de hoy se hubiera podido convertir en una urbanización de lujo más si no fuera porque el primer Ejecutivo de la socialista Francina Armengol incluyó la Serra de Tramuntana como Área Natural de Especial Interés (ANEI).

Sin embargo, haber mantenido Muleta II intacta ha costado más de 96 millones de euros a las arcas públicas de Balears. El Tribunal Supremo ha confirmado recientemente la posición que ya había fijado el Tribunal Superior de Justicia de las Illes Balears (TSJIB) y ha condenado a la administración balear a indemnizar con dicha cantidad a Matthias Kühn. El problema es que antes de que los terrenos de su propiedad fueran catalogados como ANEI por el Govern tenían la consideración de suelo urbano.

El origen del conflicto

El conflicto con Matthias Kühn se retrotrae al año 2010, cuando gobernaba el socialista Francesc Antich (2007-2011). El Tribunal Supremo recuerda que hubo un procedimiento que finalizó mediante un auto del 23 de julio de 2013 que aprobaba un acuerdo transaccional entre el Govern del popular José Ramón Bauzá (2011-2015) y Birdie Son Vida S.L. Este acuerdo reconoció el carácter urbano de los terrenos de la urbanización de Muleta II en el Port de Sóller (Mallorca).

Sin embargo, el Ejecutivo progresista de Armengol (2015-2023) aprobó la Ley 12/2017, de urbanismo de les Illes Balears, que recalificó los terrenos como ANEI, imposibilitando que Muleta II se pudiera reincorporar como suelo urbano en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio de Sóller.

Es decir, que la sentencia considera que la ley que rige el urbanismo en el archipiélago balear desde 2017 ha impedido que los terrenos de Kühn se puedan reincorporar como suelo urbano al PGOU de Sóller, como dictaminó un auto anterior del Supremo en julio de 2013. Por tanto, según el Supremo, era procedente el abono de la indemnización al ser imposible el desarrollo urbanístico de los terrenos.

Uno de los enclaves con mayor riqueza medioambiental

Esta sierra, situada en la zona noroeste de Mallorca, está coronada por el pico del Puig Major, de 1.445 metros de altura, la montaña más alta de la isla. Es uno de los enclaves con mayor riqueza medioambiental del archipiélago. La Sierra de Tramuntana alberga una impresionante diversidad de flora y fauna, lo que incluye 25 especies botánicas endémicas y siete endemismos que se encuentran exclusivamente en la mayor de las Balears.

Entre la fauna terrestre que la habita, destacan la marta, la comadreja, la gineta y el erizo e incluye anfibios y reptiles como el sapo partero balear y el sapo ferreret. Además, los cielos de este imponente macizo están surcados por una gran variedad de aves. Entre ellas, el águila pescadora; el águila calzada; el halcón de Eleonora; el buitre negro; la lechuza y el autillo. Esta región montañosa también ha sido colonizada por aves marinas, como la gaviota común y el cormorán.

Elevado grado de protección

Los espacios que tienen la consideración de ANEI están fijados por la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears. Una norma que fue impulsada por Gabriel Cañellas, presidente del Govern entre 1983 y 1995, primero bajo las siglas de Alianza Popular y luego del Partido Popular, hasta que José María Aznar forzó su dimisión tras ser acusado del cobro de un soborno de 50 millones de pesetas -redistribuidos con posterioridad entre los proveedores de la campaña electoral del PP previa a los comicios europeos de 1989- por la adjudicación de las obras del túnel de Sóller, convertido en epicentro del primer gran caso de corrupción impulsado en Balears.

En este caso, las áreas naturales de la Serra de Tramuntana (como la Punta de Sóller) cuentan con este grado de protección, lo cual implica que la construcción queda muy restringida. En estos parajes el suelo queda clasificado como No Urbanizable de Especial Protección, según la ley. La norma en vigor indica que estos terrenos no podrán ser dedicados a la transformación de la naturaleza en los términos previstos, ni a aquellos que “lesionen sus valores ecológicos o paisajísticos”. La normativa destaca que quedan, por tanto, sin efecto los “planes normas, proyectos de urbanización y parcelación disconformes con la citada clasificación”.

En las regiones que cuentan con este grado de protección (ANEI) no se permiten nuevas edificaciones a menos que tengan la declaración de “utilidad pública”, sean destinadas a vivienda unifamiliar, a explotaciones agrarias que guarden relación con la naturaleza y el destino de la finca y las construcciones e instalaciones “vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicios de las obras públicas y de las telecomunicaciones”.

Viviendas unifamiliares

Para que las edificaciones obtengan la declaración de utilidad pública deberán, por un lado, acreditar la necesidad de ubicarse en un área protegida y, por otro, que las alternativas técnicamente viables “afecten a zonas con valores naturales o paisajísticos similares o mayores”. En el caso de las viviendas unifamiliares y edificaciones destinadas a explotaciones agrarias, la ley fija que el propietario debe disponer de un mínimo de tres hectáreas, en el caso de Mallorca y Menorca; dos hectáreas y media, en el caso de Eivissa y una hectárea y media, en el caso de Formentera.

Asimismo, en las ANEI gozarán del más alto nivel de protección los territorios colindantes a la orilla del mar con una profundidad mínima de 100 metros; los sistemas dunares; los islotes; las zonas húmedas; las cimas; los barrancos; los acantilados; los peñascos más significativos; los encinares; los sabinares y los acebuchales, entre otros.

En estos terrenos, por tanto, solo se permiten obras para la conservación, restauración y consolidación de edificios e instalaciones existentes que no supongan “un aumento de volumen y siempre que no hayan sido edificados en contra del planeamiento urbanístico vigente en el momento de ser construidos”. Del mismo modo, se permite la construcción de infraestructuras o instalaciones públicas necesarias, previa declaración de utilidad pública, así como las dotaciones subterráneas de servicios en viviendas o instalaciones existentes, siempre que no hayan sido construidas en contra de las normas urbanísticas que había en el momento en que fueron edificadas. Quedan prohibidos los campos de golf y los puertos deportivos.

Además de las restricciones ya mencionadas, las nuevas edificaciones no se podrán situar sobre acantilados, rocas o colinas y deberán realizarse, en cualquier caso, “de acuerdo con la tipología edificatoria y los materiales característicos del medio rural de la zona donde se ubiquen”. Así, no podrán tener más de dos plantas ni superar los 7 metros máximos de altura.