Nueva York acaba (o casi) con los pisos turísticos

Miles de anuncios de alquileres por pocos días en Nueva York han desaparecido en las últimas semanas de Airbnb y otras plataformas similares en una ciudad cada vez más cara para vecinos y para turistas. Después de años de luchas, también en los tribunales, este martes entra en vigor una ley que en la práctica supone eliminar la mayoría de los pisos turísticos para alojamientos de corta duración. 

Las nuevas reglas obligan a que quienes alquilan casas por menos de 30 días tienen que registrarse en el Ayuntamiento de Nueva York para obtener una licencia y atenerse a unas reglas que hasta ahora no cumplía la mayoría: los anfitriones tienen que estar presentes en sus casas durante todo el tiempo que esté el huésped -no vale irse de vacaciones y alquilar o subalquilar-, asegurarse de que el inquilino tiene acceso a toda la casa -tampoco vale cerrar puertas para aislar un espacio- y acoger como máximo a dos personas pagadoras -sea cual sea el tamaño de la casa-. Estas reglas no se aplican a apartamentos de edificios destinados para alquileres a corto plazo, habitualmente hoteles, aparta-hoteles, colegios mayores y apartamentos de algunas empresas más pequeñas que Airbnb.

Según AirDNA, una consultora especializada en alquileres a corto plazo, sólo 9.500 alojamientos de Airbnb cumplían las reglas antes de la entrada en vigor de la licencia obligatoria. Airbnb ofrecía más de 38.000 alquileres de apartamentos y casas en Nueva York, su principal mercado en Estados Unidos, según los documentos para la querella que intentó sin éxito parar la aplicación de la ley.

Cerca de la mitad de anfitriones tienen más de una propiedad, según los datos de Inside Airbnb, un grupo que examina los datos de la plataforma y destaca su impacto negativo en las ciudades. La lista de anfitriones incluye a empresas que alquilan así cientos de apartamentos.

Las licencias obligatorias son habituales en otras ciudades, como Barcelona o París, igual que otras limitaciones por barrios y usos, aunque no la exigencia de la presencia continuada del anfitrión, el elemento más polémico de la ley que ha movilizado a pequeños propietarios, que buscan ahora una enmienda para su caso.

Las restricciones para los alquileres de menos de 30 días ya estaban en vigor en Nueva York y la ciudad multa con el equivalente a miles de euros a particulares y empresas que alquilan (no a los huéspedes), pero el registro es un paso más para intentar que se cumplan. El Ayuntamiento defiende que las reglas quieren proteger a los huéspedes para que estén en entornos seguros, preservar la vida de los barrios y reducir uno de los factores que sube los precios de la vivienda. 

Los alquileres de pisos turísticos “quitan opciones de vivienda a los neoyorquinos, ponen en peligro a los turistas que se quedan ahí y perturban la calidad de vida de nuestros vecinos”, según ha defendido el encargado de aplicar la ley en el Ayuntamiento, Christian Klossner. 

Hasta el 28 de agosto, el Ayuntamiento había aprobado menos de 300 solicitudes de licencia de las más de 3.000 recibidas, entre quejas por la lentitud y falta de personal para este registro que cuesta 145 dólares (unos 135 euros). Quien no esté registrado no podrá cobrar a través de plataformas como Airbnb, Expedia y Booking, que bloquearán a anfitriones que no tengan licencia o no ofrezcan sus casas por al menos 30 días. Los anuncios en Nueva York ya han pasado de miles a cientos. 

En agosto, una jueza rechazó la querella contra la ley de Airbnb porque no considera que el registro sea “una carga excesivamente onerosa” mientras que las restricciones son “completamente lógicas”.

Mercado paralelo

El objetivo de la licencia para que se cumplan las reglas es acabar con el mercado inmobiliario paralelo, en manos sobre todo de empresas y grandes propietarios, que prefieren alquilar a corto plazo y limitan el mercado de alquiler convencional. El efecto de Airbnb y otras plataformas similares en la subida de los precios de compra y alquiler en los barrios de grandes ciudades está documentado. 

Uno de los estudios más completos, publicado en 2020, analizó todos los anuncios de Airbnb en Estados Unidos y consideró otros factores económicos locales que afectan a los precios. Su conclusión fue que cada aumento del 1% de anuncios de Airbnb supone un 0,018% de subida del precio de alquileres y un 0,026% en el de ventas. “Aunque estos aumentos puedan parecer muy pequeños, hay que considerar que el crecimiento anual medio de Airbnb ronda el 44%”, subraya el estudio. 

“Si estas casas de Airbnb se ponen en el mercado de alquiler a largo plazo, los alquileres probablemente bajarán”, explica a elDiario.es Davide Proserpio, uno de los autores del estudio, profesor de la Escuela de Negocios Marshall de la Universidad del Sur de California y especialista en estas plataformas. La ley de Nueva York, comenta el profesor, “puede acabar con los Airbnb que habitualmente no están ocupados, probablemente la mayoría, así que eso puede llevar a menos inversión en el mercado inmobiliario residencial y a bajar los precios de las casas”. 

Ahora bien, su estudio también subraya efectos positivos de estas plataformas, en particular en el caso del alquiler de casas ocupadas por el anfitrión de forma habitual y que cede parte de su espacio o bien lo alquila durante una ausencia temporal por vacaciones u otras circunstancias. En estos casos, la mayoría de estos apartamentos no acabarán en el mercado de alquiler convencional.

De hecho, Proserpio asegura a elDiario.es que la nueva ley de Nueva York le parece “demasiado dura” y “desde luego afectará a la economía del turismo”. “Los viajeros que quieran visitar Nueva York verán precios de hoteles mucho más altos mientras Airbnb sea mucho menos competitivo, lo que llevará a menos viajeros en total”, explica.

Los pequeños propietarios

El objetivo de la ley es atajar el negocio de grandes propietarios y empresas, pero los vecinos que viven en sus casas parte o todo el tiempo se quejan de que la ley no haya dejado ningún resquicio para ellos.

“Somos pequeños propietarios, claramente no somos grandes empresas. Y estamos en contra de los malos actores, como hoteles ilegales”, explica a elDiario.es Lisa Grossman, una de las cuatro mujeres que han fundado una asociación de propietarios de viviendas familiares que alquilan a corto plazo las casas donde viven, RHOAR, en sus siglas en inglés. Grossman, agente de viajes, dice que lleva toda la vida viviendo en Hell’s Kitchen, en el oeste de Manhattan, y que su espacio no irá en ningún caso al mercado de alquiler permanente porque ella vive allí. Su grupo tiene unos 300 miembros y la mayoría están en otros distritos de Nueva York, donde es más frecuente encontrar casas para una o dos familias y donde hay menos hoteles. 

Grossman explica que las reglas del Ayuntamiento no encajan con los pequeños propietarios que ahora alquilan unos días al año sus casas. En su caso tiene una puerta cerrada que divide el espacio y que ahora no podría tener cerrada si quisiera alquilar durante menos de un mes ese espacio. “Compartir tu baño, tu salón… No necesito un compañero de piso”, comenta. 

Ella también cree que las nuevas reglas tendrán un impacto negativo para el turismo de la ciudad, donde los hoteles rondan de media los 300 dólares la noche, el precio más alto del país, e insiste en que apenas hay opciones para familias con hijos. “Esto no es bueno para la ciudad”, dice Grossman. “El mensaje de la ciudad es básicamente no te queremos a no ser que seas rico”. 

Cree que algunos de los propietarios que utilizan el ingreso extra para cubrir gastos de manutención de sus casas venderán y se irán de la ciudad si pueden. 

El precio medio del alquiler en Nueva York por un estudio es de 3.500 dólares (más de 3.200 euros) y el de la compra de ese espacio se acerca al millón de dólares (más de 900.000 euros).

“Muchos de nosotros siempre hemos utilizado los alquileres a corto plazo como una manera de poder permitirnos y mantener nuestras casas”, explica a elDiario.es Gia Sharp, diseñadora de Brooklyn que hasta ahora alquilaba en plataformas como Airbnb parte del espacio en la casa donde vive con su marido y sus dos hijos. Dice que a menudo sus inquilinos eran familiares de otros vecinos, muchos inmigrantes de otros países u otros lugares en Estados Unidos. “Puedo dar espacio a familiares lejanos y otros en mi comunidad, y eso nos ayuda a todos los neoyorquinos”. 

Sharp no cree que las nuevas restricciones vayan a aliviar las dificultades para permitirse una vivienda en la ciudad, y se queja de que no haya incentivos para la compra.

“Una vivienda accesible tiene que incluir que más personas puedan ser propietarias y quedarse en sus casas, no sólo alquilar y pagar a un casero”, dice. “La idea de que la solución a la crisis de la vivienda es el alquiler sólo aumenta la brecha de riqueza, y hace que los caseros multimillonarios tengan todo en esta ciudad”.