¿Está Donald Trump, el magnate inmobiliario convertido en presidente, a punto de reventar el mercado de la vivienda? Podría ser uno de los impactos no previstos de las duras medidas del presidente contra la inmigración ilegal, de acuerdo con expertos en demografía y grupos de defensa de los derechos de los inmigrantes.
Los expertos advierten de que el efecto de las deportaciones masivas esbozadas en los informes del Departamento de Seguridad Interior publicados esta semana podrían afectar no solo a los valores inmobiliarios en el extremo inferior y medio del mercado de la vivienda, sino que también podrían resonar hasta en su tramo más elevado. Ello pondría a prueba el sistema entero de una forma nueva y poco estudiada.
“Hay consecuencias para la economía y para toda la sociedad. La gente no entiende la importancia de los inmigrantes para el mercado inmobiliario”, explica Dowell Myers, director del Grupo de Investigación de Dinámicas de la Población en la Universidad de California. “Representan un gran porcentaje de la demanda sobre la que se basa el valor de la vivienda. Si se sustrajese cualquier parte de la demanda, ello pondría en peligro el valor de todo el mercado”, añade.
En un amplio estudio de 2013 titulado 'La contribución de los inmigrantes a la demanda inmobiliaria en Estados Unidos', Myers estimó que esta década, los inmigrantes serán los responsables del 32,2% del crecimiento total de hogares, el 35,7% del crecimiento entre los propietarios de casas y el 26,4% del crecimiento entre los arrendatarios.
El estudio concluyó que el volumen de crecimiento de los propietarios de casas nacidos en el extranjero ha aumentado cada década, subiendo de 0,8 millones durante el periodo 1980-1990 hasta los 2,8 millones de la década actual.
Aunque en su momento los inmigrantes estaban concentrados en unos cuantos estados de entrada, como California, Nueva York y Florida, el patrón de la inmigración tras la crisis económica de 2007 está menos concentrado, haciendo que el efecto económico de las deportaciones masivas sea más difícil de prever.
El ejemplo de Arizona
De acuerdo con Alex Noweasteh, analista de políticas públicas del Cato Institute, las consecuencias en el mercado inmobiliario de la mano dura contra la inmigración ilegal ya se han sufrido, aunque en una pequeña escala, después de que Arizona aprobase la controvertida ley SB 1070 y la ley de los trabajadores legales de Arizona.
“200.000 personas se fueron [de Arizona] a causa de esas leyes migratorias y paralelamente sufrimos un derrumbe inmobiliario. Phoenix sufrió más que ninguna otra ciudad, a excepción de Las Vegas”, recuerda Nowrasteh. “Vimos un inmenso crecimiento en las ofertas de alquileres y una caída de los precios de las casas inmediatamente después de que se aprobasen estas leyes”, añade.
Los inmigrantes, sostiene, “tienen un efecto desmesurado en el mercado de la vivienda porque alquilan propiedades y compran casas. Ahora Trump quiere hacer a nivel nacional lo que hicieron las leyes migratorias de Arizona en el mercado inmobiliario de Phoenix”.
En California, el Estado de mayor población inmigrante, las medidas duras contra la inmigración sostenidas en el tiempo podrían afectar no solo al extremo inferior del mercado, sino también, en algunas zonas, al extremo superior.
“Está bastante claro lo que pasará”, advierte Myers. “Una de las formas mediante las cuales la gente se permite comprar casas es juntando sus ingresos. Si deportas a uno de los tres responsables de la hipoteca, eso puede desestabilizar al resto de las personas del hogar. Los inmigrantes están tan vinculados en sus comunidades que cuando deshaces un hilo, puedes desestabilizar el conjunto por completo”.
El valor de la vivienda es como una pirámide, explica. “Si retiras un una parte de la base, la pirámide empieza a caerse. La pérdida de los ingresos de los inmigrantes en la base no afecta directamente a los precios en Beverly Hills o Silicon Valley pero debilitará toda la estructura de precios de un modo que no ha sido probado antes”.
El informe de Myer, publicado por el Instituto de Investigación de la Vivienda en Estados Unidos, se corresponde con un informe publicado el año pasado por la página web de vivienda Trulia, que concluyó que la diferencia entre el número de propietarios nacidos en Estados Unidos y propietarios inmigrantes se ha reducido en las últimas décadas.
Esa diferencia es actualmente de aproximadamente 15 puntos, contra los 21 puntos de hace 15 años. Mientras la tasa de propiedad entre nacionales estadounidenses es del 66%, la tasa de propiedad entre los nacidos en el extranjeros ha aumentado 2,3 puntos y supera ya el 50%.
Indocumentados propietarios
Los críticos de las órdenes migratorias de Trump afirman que el valor del mercado de la vivienda para inmigrantes a menudo es ignorado, en parte porque habitualmente los trabajadores indocumentados a los que se les puede conceder una hipoteca no aparecen entre los datos oficiales.
Un análisis más extenso del Instituto de Política Migratoria, con sede en Washington, halló que el 33% de los 11 millones de inmigrantes indocumentados, lo que equivale a 3,4 millones, son propietarios de casas o viven con familiares o amigos que lo son.
En otro estudio, el Instituto de Política Migratoria estimó que alrededor de un millón de inmigrantes no documentados en Estados Unidos son graduados universitarios.
“No es correcto pensar en los inmigrantes indocumentados propietarios de inmuebles como personas que trabajan en puestos poco cualificados y que viven juntos en barrios marginales”, indica el director del instituto, Michael Fix. “Una gran parte de los graduados universitarios no documentados, alrededor del 60%, trabajan en puestos de cualificación media o alta”, añade.
“El peligro real aquí es la congelación a largo plazo de los flujos migratorios, legales e ilegales. Ello se sentiría en el mercado inmobiliario. La gente no tiene en cuenta que casi la mitad de los inmigrantes recientes son graduados universitarios”, indica.
Consideración aparte merecen los proyectos de infraestructura, incluido el muro fronterizo, afirma Fix. Los esfuerzos de deportación de inmigrantes podrían complicar estos proyectos. Los inmigrantes indocumentados, especialmente los hombres, gozan de altas tasas de empleo que llegan hasta el 95%.
“Aunque habitualmente son los proyectos de viviendas los que contratan a inmigrantes no documentados, el efecto llegaría a grandes proyectos públicos. Puede que sigan en pie, pero es seguro que sufrirán complicaciones”, añade Fix.
De acuerdo con un pronóstico de Pew Research, futuros inmigrantes y sus descendientes representarán el 88% del crecimiento de la población estadounidense, lo que equivale a 103 millones de personas, entre 2015 y 2065.
Esos datos deberían dar a la administración una pausa para pensar, sostienen los analistas, dado que el crecimiento de la demanda inmobiliaria impulsado por los inmigrantes será necesario para mantener a flote el mercado, porque los nacidos en EEUU durante el baby boom se acercan a la jubilación.
“Puede que el mercado de la vivienda no sea la principal preocupación, pero las órdenes migratorias de Trump podrían desestabilizar a comunidades enteras”, señala Myers. “Esto no es ninguna broma, es muy serio. Está bastante claro lo que podría pasar”, añade.
Traducido por Javier Biosca Azcoiti