Durante 25 años el convenio ha permanecido secreto. Se trata del documento que avala uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Madrid en una de las zonas más codiciadas de la capital, en el norte de la ciudad, para dar continuación a la Castellana donde se encuentra el distrito financiero y las viviendas y oficinas más caras y que se venden por encima de 5.000 euros, el metro cuadrado. El contrato se firmará este viernes. De un lado, Adif, la empresa pública del Ministerio de Fomento que gestiona las infraestructuras ferroviarias y del otro, Distrito Castellana Norte, una promotora inmobiliaria que ha ido cambiando de nombre sucesivamente durante el último cuarto de siglo.
En 1993 el Ministerio de Fomento presidido entonces por Josep Borrell, hoy ministro de Exteriores, firmó un acuerdo con la constructora San José y BBVA para urbanizar sobre los terrenos ferroviarios reservados para la estación de Charmartín. Ese pacto, prorrogado en varias ocasiones, se ha guardado bajo llave hasta hoy. La promotora inmobiliaria pleiteó en distintas instancias judiciales para evitar que se conociese.
eldiario.es publica ahora en exclusiva el último borrador del convenio que revela las condiciones económicas de un proyecto que se anuncia como el mayor desarrollo urbanístico de Europa: la venta de 1,278 millones de metros cuadrados para viviendas y oficinas. El viernes se firmará el pacto definitivo, confirman fuentes de Adif, que está bendecido por el planeamiento municipal del Gobierno de Manuela Carmena y que supondrá enajenar suelo público urbanizable a 769,5 euros el metro cuadrado en esa zona del norte de Madrid, la zona de expansión del distrito financiero, uno de los distritos más caros de la capital.
Fuentes del sector inmobiliario aseguran que el valor pactado es la mitad del precio de mercado por el que se han vendido otros solares en el mismo ámbito. El pasado enero, el mismo vendedor, Adif, sacó a subasta una parcela más al norte, en San Sebastián de los Reyes, fuera de la capital, donde el suelo se vendió a 1.500 euros, el metro cuadrado a una cooperativa inmobiliaria: 16,3 millones por 1.500 metros cuadrados.
El gigantesco solar que venderá Adif a Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y BBVA, agrupa 1,27 millones de metros cuadrados, según el contrato actual. DCN pagará por ese suelo, según ese documento, 984,2 millones de euros: lo que supone menos de 769,5 euros por metro cuadrado si se descuentan los intereses financieros del pago a 20 años.
Horas después de que eldiario.es adelantase el contenido del convenio, Adif ha emitido un comunicado en la que afirma que el coste que pagarán los socios privados de la operación (el banco BBVA y la constructora San José) está por encima de mercado. Para llegar a esa conclusión, la empresa pública dependiente del Ministerio de Fomento suma al precio del suelo los intereses que pagará durante 20 años (3% cada ejercicio), el presupuesto de urbanización de la parcela e incluso la cesión de suelo a la que por ley está obligada la promotora: 100.000 metros cuadrados para vivienda pública que Adif cifra en 67,4 millones de euros.
El Gobierno de Manuela Carmena aprobó el pasado mes de septiembre el plan general para autorizar el desarrollo urbanístico de la llamada Operación Chamartín. En la memoria económica, la única estimación oficial que existe, el Ayuntamiento de Madrid calcula un valor del suelo tres veces superior al que va a ingresar Adif. En ese documento el Gobierno de Manuela Carmena estableció que la venta de todo el ámbito recalificado (que agrupa el doble de terreno y donde existen otros propietarios) “ascendería a un importe total de 3.749 millones”. La memoria económica establece ese precio para los 2,6 millones de metros cuadrados de ese desarrollo urbanístico. Según esas cuentas, el precio del metro cuadrado sale a 1.407 euros, muy lejos de los 769 euros que va a ingresar Adif.
La empresa pública tiene la propiedad de la mitad del terreno que se va a urbanizar, el resto se lo reparten con porcentajes mucho menores, el propio Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid, Correos y el Ministerio de Fomento junto a otros propietarios privados.
El contrato secreto que este viernes ratificarán Adif y los representantes de Madrid Distrito Norte establece que la entrega de los terrenos se deberá efectuar en su totalidad –o al menos en el 89,7% – en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de venta. El pago de la cantidad o canon (984.225.200 €) por parte de DCN, sin embargo, se hará en forma de cuotas durante un periodo de 20 años. DCN pagará unos intereses fijos al 3%, lo que la cifra final ascenderá a 1.245 millones. Distrito Castellana Norte hará un pago inicial de 210 millones. Si se toma como referencia el importe incluyendo los intereses, el metro cuadrado se queda a 974 euros.
Desde Adif aseguran que el canon que DCN pagará por los terrenos no cambia con respecto al contrato que se firmó en 2015, que sigue siendo secreto, a pesar de que la edificabilidad del plan general de Carmena ha disminuido con respecto al de Ana Botella, un hecho que valoran desde Adif como positivo.
Una vez enterrada la Operación Chamartín de Ana Botella, anterior alcaldesa de Madrid, el acuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé finalmente la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados en el total del ámbito.
El uso mayoritario al sur de la M-30 será el terciario de oficinas: 1.220.000 metros cuadrados, muy vinculado a la propia estación de Chamartín, aunque se mantendrá la presencia complementaria de vivienda (260.000 metros cuadrados). Al norte de la M-30, el uso mayoritario será residencial: 715.030 metros cuadrados en Fuencarral-Malmea-Tres Olivos (7.150 viviendas) y 75.700 metros cuadrados en la zona de las Tablas (757 viviendas). Esta zona también contará con presencia localizada de actividad económica, 251.225 metros cuadrados en la zona de Fuencarral-Malmea-Tres Olivos y 140.610 m² en la zona de Las Tablas.
Este medio se ha puesto en contacto con Distrito Castellana Norte (DCN) que asegura que asumirá la construcción y no venderá los terrenos una vez sean de su propiedad. “Nos comprometemos a estar hasta el final”, aseguran. Este desarrollo urbanístico puede alargarse durante 20 años.
Otras cláusulas en el contrato
La cifra total que DCN pagará por los terrenos puede acabar disminuyendo. Adif adquiere una serie de compromisos y cargas por un valor incierto en el convenio, al que ha tenido acceso eldiario.es. El ente público se compromete a hacer frente, por ejemplo, a los gastos derivados de la desafectación de los terrenos y a aquellos procedentes de su descontaminación, lo que según los expertos consultados podrían ser millones de euros.
Además, la empresa ferroviaria también se compromete a aportará 25 millones de euros en concepto de gastos de urbanización y asumirá la parte del gasto que supere los 321 millones de euros de la construcción de la losa que cubrirá las vías, que debe pagar el promotor privado.
DCN también tendrá derecho a ser indemnizada por “cada metro cuadrado de edificabilidad” correspondiente a los 150.000 que no se encuentre en la calle Agustín de Foxá. Adif pagará como máximo 131,2 millones. Estas cláusulas han sido confirmadas por la empresa pública.
Contrato secreto
Por primera vez, se conoce el contenido de uno de los convenios entre Adif y Distrito Castellana Norte (DCN). Pero se desconoce el texto original y las sucesivas renovaciones que cada dos años han supuesto una renegociación de las condiciones por parte de la empresa pública de transportes y el socio privado para el desarrollo de la zona norte de Madrid. El contrato, hasta ahora desconocido, lo aprobarán Adif y DCN este viernes en una Junta extraordinaria, confirman fuentes de la empresa pública a este periódico.
Colectivos vecinales y oenegés como Ecologistas en Acción, que se oponen a este desarrollo, han solicitado la documentación a Adif repetidamente a través del Portal de Transparencia entre mayo y junio. Las asociaciones vecinales de los distritos de Chamartín y Fuencarral-, Ecologistas en Acción y la Federación Regional de asociaciones vecinales de Madrid (FRAMV) pidieron todo el expediente de Operación Chamartín desde que se firmó el primer acuerdo entre Adif y DCN en 1993 sin haber podido acceder a los mismos.
Para Ecologistas en Acción y la FRAVM, el convenio que desvela hoy eldiario.es “supone vender suelo público a un banco a la mitad de su valor real y asumiendo unos compromisos y unas cargas que harán que el precio sea todavía significativamente menor que lo pactado”. Los colectivos recuerdan “la negativa a hacer público el expediente” hasta el punto de que DCN ha acudido a los tribunales para impedir que se haga público.