El distrito periférico de Hortaleza es la zona de Madrid que más ha aumentado el precio del alquiler entre 2016 y 2017. Pertenece a la capital pero no queda cerca del centro neurálgico, un fenómeno que se repite en otros distritos como Ciudad Lineal o Usera y también en los municipios de las afueras, según datos del último estudio del portal inmobiliario Fotocasa. Aranjuez o San Lorenzo de El Escorial, a 50 kilómetros de Madrid, han visto crecer los precios más de un 20% desde 2013.
“En la periferia no tenemos problemas a priori con pisos turísticos. Pero el hecho de que en tu barrio no haya, no quiere decir que no sufras los efectos. Se están dando desplazamientos masivos del centro ente a barrios periféricos, que generan nuevos desplazamientos en ese barrio”, explica el investigador y sociólogo de la UNED Javier Gil. Las víctimas de estos movimientos en cadena, apunta, son los sectores de la población más vulnerables y los que no tienen, aunque quisieran, posibilidad de acceder a una hipoteca.
Tras los años más críticos de la crisis, los bancos se quedaron con las manos llenas de activos: viviendas vacías que ahora, bien a través de la Sareb o de fondos de inversión que las compran, están saliendo al mercado del alquiler. Gil sostiene que esa salida está siendo “muy controlada para que los precios no caigan y más en la periferia para vivienda residencial especialmente pensada para personas a las que no se dan créditos hipotecarios por riesgo de impago”.
“La gente que puede se está yendo a la compra”, analiza Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa. Para esta experta, en algunos lugares los “precios de alquiler han tocado techo” y “es posible que empiecen a descender”. Ha pasado, ejemplifica Toribio, en Leganés, Fuenlabrada o Alcorcón. El último estudio de Fotocasa señala un descenso de precios en el último año en el distrito centro, que empezó el año 2017 con el precio de 14,94 por metro cuadrado y terminó en 13,13. No obstante, la media en la Comunidad de Madrid ha subido más de un 25% en cuatro años, de acuerdo con los mismos datos.
El sociólogo Javier Gil señala que estos datos, “probablemente algo inflados”, provocan que los inquilinos “consideren subjetivamente que le va a costar mucho alquiler, que se tiene que ir a la periferia y que le sale mejor comprarse una vivienda. En ese caldo de cultivo vuelve a destellar la idea de hipotecarse en algunos casos, cuando hay una mínima seguridad laboral”, desarrolla.
En cualquier caso, Toribio apunta que la demanda de alquiler “es mayor” y “hay más viviendas en este régimen que antes”, “incluso ha mejorado la percepción, en 2011 seis de cada diez personas según nuestros datos pensaban que era tirar el dinero”.
Cambio de leyes y socimis, los otros factores
Los expertos consultados coinciden en que el boom de los alquileres es real y extensible a toda España y explican el fenómeno por una confluencia de factores, más allá de los pisos para uso turístico. “El discurso se instala en estas viviendas pero no es lo único que provoca las subidas. Hay reformas políticas, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, que han desprotegido a los inquilinos frente a los propietarios”, apunta Raquel Rodríguez, profesora del departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid. Esta ley, aprobada por el Gobierno de Rajoy en 2013, redujo los contratos de cinco a tres años y eliminó el derecho a tanteo cuando el inmueble lo compra íntegro un único propietario.
Gil comparte la posición y añade a las causas la aparición de socimis, un vehículo de inversión inmobiliaria al que el Gobierno decidió dar grandes facilidades fiscales (un 0% de impuesto de sociedades) en 2012 para fomentar la inversión.
“Ciertas reformas legislativas han propiciado que la burbuja sea muy rentable. Es una cuestión política y no solo de mercado, por lo tanto puede revertirse con medidas políticas”, indica. En este punto, Rodríguez y Gil son favorables a la regulación de los precios a través de índices de referencia, como los que ya existen en Berlín o en París. Para Toribio, la solución sería “aumentar la oferta”.
El mapa de propiedad de las socimis y los fondos de inversión, que manejan ingentes cantidades de vivienda de uso particular, es aún muy opaco. En Madrid, además de los sindicatos de inquilinas que luchan contra la turistificación de los barrios, están germinando iniciativas de investigación como el Observatorio Code sobre delitos económicos, que intenta identificar a los fondos y hacer un análisis mercantil. “Cuando las crisis son muy bestias, si el agente principal local se desmorona, aparece otro que encuentra ahí un nicho de inversión”, sostiene Rodríguez.
En la región, estos vehículos para invertir no solo se han fijado en las viviendas privadas, sino también en las públicas: los gobiernos de Ignacio González (Comunidad de Madrid) y Ana Botella (Ayuntamiento de Madrid) se deshicieron en 2013 de cerca de 4.000 pisos del parque público. Las viviendas se vendieron por un precio inferior al de mercado y ambas operaciones están en el foco de la justicia por sospechas de irregularidades.