La justicia pone coto a los abusos de los fondos buitre que se hicieron con miles de viviendas públicas
Los tribunales comienzan a entrometerse a golpe de sentencias judiciales en las operaciones de venta de vivienda pública a fondos buitre en Madrid durante los gobiernos del PP y, sobre todo, en los abusos que vinieron después y que impactan directamente en los inquilinos. En el último año se han concentrado varias decenas de resoluciones que paran desahucios de estos fondos, reconocen el derecho de los inquilinos para reclamar la venta o incluso anulan las resoluciones que permitieron la enajenación del patrimonio público.
“Los operadores jurídicos van confirmando las irregularidades en la venta y la gestión que los fondos hacen de las viviendas sociales. Tenía que llegar un momento en el que se pusiera en entredicho el desmantelamiento perpetrado por la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, y ese momento es ahora”, explica Alejandra Jacinto, abogada de varios de los casos judicializados y vinculada a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
Los últimos 12 meses han sido un goteo constante de sentencias (algunas firmes y otras no). La más reciente, y también una de las más importantes, obliga a que una vivienda en manos de Goldman Sachs-Azora vuelva a manos públicas. La casa, habitada por una familia con tres hijos, era propiedad del IVIMA –ahora llamado Agenda de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid– y formaba parte de las 2.895 viviendas (32 promociones) vendidas por el Gobierno de Ignacio González en 2013 con los inquilinos dentro.
La sentencia abre la puerta a que el resto de inquilinos que han judicializado sus casos consigan lo mismo y, más allá de casos particulares, anula las resoluciones que respaldaron la venta. La jueza incluye en el fallo, de mayo de 2018, que la enajenación no estuvo razonada ni justificada por la administración: se respaldó con el “llano argumento de que las viviendas no eran necesarias” sin informes ni análisis justificativos de la operación “masiva”.
Apenas unas semanas antes, la Fiscalía apuntaba en un informe incorporado a la investigación penal abierta sobre esta venta que la operación estuvo “trufada de irregularidades”. La causa lleva más de dos años en fase de instrucción y en ella están imputados los directores del Instituto de la Vivienda de Madrid en esa época, Ana Gomendio y Juan Van-Halen, señalados por delitos de malversación y prevaricación.
Cinco años después
Han tenido que pasar más de cinco años hasta que la justicia ha metido mano a las operaciones dirigidas, desde la cúpula, por Ignacio González –en el caso de las 3.000 viviendas traspasadas del IVIMA a Goldman Sachs-Azora– y Ana Botella, que como alcaldesa de Madrid fraguó la venta de 1.680 pisos sociales de la EMVS a Goldman Sachs-Azora. ¿Qué ha pasado entretanto? ¿La crisis de vivienda ha sensibilizado a los jueces sobre el asunto?
Los inquilinos se organizaron desde el principio en asociaciones, puerta a puerta se llamaron, se apoyaron y emprendieron juntos o por separado denuncias públicas a los medios y, algunos, judiciales, tras la subida automática de sus rentas de alquiler una vez comenzaron a formalizar contratos con sus nuevos caseros: fondos enfocados en hacer negocio con el patrimonio público comprado a precio de saldo. Blackstone compró las 1.860 viviendas de la EMVS por 202 millones de euros y el valor de mercado de esas casas está cinco años después por encima de los 660, un 227% más.
Los vecinos y vecinas reivindicaban su derecho a seguir siendo protegidos y ser parte informada de lo que estaba pasando con sus casas, de las que habían sido adjudicatarios por tener unas condiciones económicas desfavorables y tras pasar por una larga lista de espera en muchos casos.
El año pasado, el Supremo dio un paso importante: reconocerles su capacidad de ejercer este derecho. El cambio de manos a “una entidad privada que tiene como finalidad la obtención de beneficios” tiene “consecuencias directas y concretas” para los inquilinos, dictaron los magistrados. Este fallo ha servido de llave maestra para reabrir casos que se habían desestimado precisamente por esa “falta de legitimación activa” que ahora el Supremo admite. En los próximos meses, coinciden varios abogados y abogadas, irán llegando más.
Prohibición de desahuciar
Aunque la Cámara de Cuentas de Madrid, el Tribunal de Cuentas y la justicia por la vía penal lleva años investigando la venta de las viviendas de la EMVS, la primera sentencia que paraba los pies a Fidere y le impedía desahuciar a una familia llegó en mayo del año pasado. Fidere es la socimi dependiente de Blackstone que gestiona las promociones, el interlocutor con los vecinos y vecinas. La empresa, en este caso, decidió unilateralemente no renovar el contrato a los inquilinos pese a que estaban al corriente de los pagos tras una década en esa casa.
La excusa eran unas supuestas obras que necesitaban acometer en siete viviendas de la calle Lope de Vega, un punto céntrico y codiciado del centro de la capital. De todas intentó echar sin éxito a los vecinos y vecinas. Todas acudieron a la justicia; esas obras nunca se iniciaron. Otra jueza de Majadahonda paralizó el desahucio de otra familia, cuya vivienda pertenecía al Patrimonio Municipal de Majadahonda (PAMMASA) pero fue vendida al fondo de inversión Hispania Activos Financieros Socimi S.A. La magistrada obligó a la empresa a prorrogar el contrato a los inquilinos.
La misma jueza que frenó los desalojos de Lope de Vega se metió en el fondo de la cuestión y fijó que Fidere debe garantizar que el contrato, firmado con la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS) antes de la venta, puede prorrogarse hasta 15 años y después posibilitar la compra siempre que los inquilinos mantengan las mismas condiciones que los hicieron adjudicatarios de un piso protegido.
El Supremo, meses después, vino a confirmar esta argumentación jurídica: la empresa está obligada a garantizar prórrogas bianuales a los inquilinos hasta los 15 años siempre que sigan cumpliendo los requisitos que les hicieron adjudicatarios (límite de renta) y no tengan otra propiedad. Todo lo que Fidere quiera hacer antes de este plazo, será paralizado por los tribunales. Además, la Sala Primera alude a un artículo de un decreto de la Comunidad de Madrid que, añade que los propietarios tendrán que dar la oportunidad de compra del inmueble trascurrido el plazo marcado, un derecho –el alquiler con derecho a compra– que Fidere había eliminado de un plumazo.
Este fondo buitre ha desplegado sus alas no solo en viviendas públicas de Madrid y otros municipios. También ha adquirido las carteras de ladrillo acumuladas por los bancos en los años de opulencia y destinadas a alquiler público. En Torrejón de Ardoz, por ejemplo, los vecinos de una promoción adjudicada por la Comunidad de Madrid y propiedad de una empresa de Banco Popular vieron aumentar un 100% los gastos que abonaban en agua caliente y calefacción con la entrada de Fidere.
La situación de los vecinos: 15 de 112
“Algo está cambiando en la mentalidad. El artículo 33 de la Constitución dice muy claramente que tiene que garantizarse la función social de la vivienda”, analiza el abogado Mariano Benítez de Lugo. Para Alejandro Jacinto, “esa función social ha sido maltratada”. “Los inquilinos cada vez tienen menos derechos y, los pocos que tienen, se los arrebatan los fondos: hay desahucios por alquileres que no te cogen las rentas para poder expulsarte, desahucios por expiración del plazo legal porque no quieren renovar los contratos de alquiler...Con la ley en la mano, la justicia empezar a poner freno a la cantidad de abusos en materia de alquileres, que en realidad son los mismos cometidos en materia hipotecaria”, apunta la abogada.
Ambos letrados aluden a la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2013 como el contexto ideal para colocar la vivienda como nicho de mercado de los fondos de capital riesgo. Esta norma redujo de cinco a tres años los contratos de alquiler, de manera que muchos vecinos y vecinas de las antiguas casas del IVIMA y la EMVS ya van por su segunda renovación de contrato, cada una –salvo excepciones– con nuevas subidas.
Varios inquilinos consultados por eldiario.es de varias promociones repartidas por Madrid hacen un análisis común: los fondos quieren echarlos porque sus niveles de renta no les dan el beneficio buscado. Sirva como ejemplo una promoción de 112 viviendas en Carabanchel en la que solo quedan 15 vecinos antiguos, aseguran. ¿Y el resto? “Se marcharon, algunos pronto; otros no pudieron asumir las subidas”, dice una de las inquilinas que aún resiste. Ofrecer dinero a cambio de dejar la casa es otro modus operandi habitual de estas empresas –eldiario.es ha constatado que lo hace Encasa Cibeles, la filial de Goldman Sachs-Azora en España–, especialmente si se trata de familias que ocupan las casas sin título legal y piden, en muchos casos, regularizar su situación.
“Estos casos saltan a la opinión pública porque estamos en un contexto de falta de acceso a la vivienda. Hace que la situación de emergencia se asuma como un hecho y que los jueces se muevan para proteger en cierto modo a todos los perjudicados por este tipo de operaciones financieras”, concluye Jacinto.
