La política de vivienda de Madrid: ayudar a la clase media, captar pisos vacíos y ceder suelo sin limitar los precios

El Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid van desplegando sus políticas de vivienda. Las dos administraciones, gobernadas por coaliciones de PP y Ciudadanos, comparten la idea de que el mercado se regula solo y abjuran de todo lo que sea establecer límites al precio del alquiler en una de las capitales más caras del país. Ni hablar de poner en marcha las medidas del Gobierno para poner topes a las rentas en las “zonas tensionadas”. Tanto el Gobierno regional como el municipal rechazan de plano esta vía –cuyas competencias tienen en exclusiva para aplicarla- mientras idean otras fórmulas para intentar solucionar un problema que existe y es especialmente acuciante en la capital. Sus medidas pasan por aplicar ayudas directas a rentas medias y altas, ofrecer desgravaciones fiscales para la compra de vivienda a jóvenes, poner a disposición del alquiler convencional las miles de viviendas turísticas que en estos meses de pandemia se encuentran vacías en la capital o vender suelo público para construir vivienda libre.

Los datos de la burbuja en Madrid son escalofriantes. Si los expertos coinciden en que nadie debería pagar más de un tercio de sus ingresos en vivienda, en Madrid los alquileres ahogan a las familias. Un 16% dedica más del 60% de su sueldo al alquiler, según un estudio del Ayuntamiento en 2019. Todo, en la ciudad con el metro cuadrado más caro de España. Paradójicamente hay 153.000 pisos vacíos –los datos son del último censo del INE del año 2011– y 30.000 personas a la espera de un alquiler social en la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS). Y aunque la crisis derivada de la Covid-19 ha dado un mínimo respiro a los precios –eso constatan los estudios inmobiliarios–, la frágil situación económica de muchos hogares se ha desmoronado en estos últimos once meses de pandemia. 

En este contexto, el Ayuntamiento de Madrid dará a conocer este lunes su plan municipal de alquiler. Un proyecto que ya ha levantado las críticas incluso antes de presentarse porque contempla como novedad unas ayudas dirigidas a lo que el Gobierno de Almeida llama clase media: un segmento de población con unos ingresos de entre 32.200 y 88.200 euros anuales. Las personas que no llegan a ese mínimo se quedarían fuera de esta convocatoria que además fija una renta mínima de 450 euros por piso. En la EMVS justifican que para el tramo de personas más vulnerables la empresa municipal ya tiene la lista ordinaria de solicitantes de vivienda pública y que con esta ampliación se trata de llegar a más perfiles. La lista de espera para acceder a las anteriores ayudas ha aumentado de 26.000 a 30.000 personas desde el inicio del mandato de PP y Ciudadanos. 

El alcalde, José Luis Martínez-Almeida, avanzó en sus primeras semanas de Gobierno que impulsaría un “cheque vivienda” para menores de 35 años de 150 euros. Hubo entonces quórum entre los expertos sobre que la iniciativa “calentaría” el mercado, es decir, provocaría una subida de los precios. La fórmula es sencilla: si no se interviene sobre la oferta y la demanda aumenta con la inyección de dinero público, el precio sube. Sobre aquella idea, después matizada, se ha construido el llamado “bono vivienda”, que ni es solo para jóvenes y tampoco se puede invertir en cualquier vivienda del mercado. Para entenderlo hay que mirar la letra pequeña. 

En realidad la medida sobre la que se cimenta el plan municipal de vivienda es otra: lograr captar viviendas vacías de propietarios que las cedan temporalmente al Ayuntamiento para que este las ponga en alquiler. Es decir, tratar de aumentar la oferta. Las viviendas turísticas también están metidas en el paquete para lograr que se conviertan al alquiler tradicional ahora que no están ocupadas y no hay visitantes extranjeros dispuestos a pagar 300 euros por un piso pequeño para el fin de semana. Los cheques de ayudas estarían solamente vinculados a estas casas. Es decir, un beneficiario no puede usarlos en cualquier piso del mercado libre. 

“Estas ayudas están pensadas para solteros o parejas, sobre todo, con una mínima solvencia, que no son vulnerables y que con el tiempo decidirán irse a otro sitio”, explica el consejero delegado de la EMVS, Diego Lozano, a elDiario.es. Lozano justifica así por qué se va a invertir en dar ayudas a este segmento de la población que no tienen problemas para alquilar: “Para las personas vulnerables no está pensado porque por lo general están mucho tiempo en las viviendas ya que siguen siendo vulnerables”. En estos casos, los inquilinos pueden permanecer un máximo solo de cuatro años.

El tiempo es limitado porque la principal de las condiciones impuestas por la EMVS para recuperar viviendas vacías e incorporarlas temporalmente a la cartera municipal es que se cedan en usufructo –es decir para el uso– durante al menos cuatro años. A los propietarios se les exige que la casa lleve nueve meses vacía y se les ofrecen ventajas como adelantarles hasta 45.000 euros del coste de las reformas, si fueran necesarias; la renta garantizada pague o no pague el inquilino y la garantía de que la vivienda se va a devolver tal y como se entregó. Con estas condiciones, la empresa municipal espera gestionar 300 viviendas en 2021, 400 en 2022 y otras 400 más en 2023.

¿Hay riesgo de que dar ayudas a la población con un nivel de renta más alto infle el mercado? Raquel Rodríguez, profesora del departamento de urbanística y ordenación del territorio de la Universidad Politécnica de Madrid, cree que “son pocas viviendas, como una gota en el océano”, aunque alerta de que la “desinformación” sobre el plan puede hacer pensar a otros propietarios que también sus potenciales inquilinos podrían tener esas ayudas. Cientos de personas han llamado esta semana a la EMVS para conocer estas ayudas, según admiten en la propia empresa. 

“El centro del programa es recuperar vivienda vacía y eso es una buena idea, pero lo han envuelto con unas ayudas a la clase media”, acota la experta, que considera que las políticas de vivienda deben “cuidar a quien hay que cuidar sin calentar el mercado” y por eso tiene dudas sobre “si estas son las medidas adecuadas”. 

En la EMVS defienden que al solo aplicarse sobre viviendas gestionadas por la empresa municipal, cuyo precio se va a fijar con una “tasación independiente”, hay más control sobre el posible aumento de precios. 

Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, coincide en que estas ayudas están pensadas para un grupo que ya puede acceder al mercado del alquiler e insiste en que el “problema” crónico en Madrid es el minúsculo parque público que hay en Madrid para el alquiler. 

¿Quién puede acogerse al bono vivienda?

Pueden optar al bono las personas menores de 35 años, las mayores de 65, familias con hijos de menos de 25 años dependientes económicamente o hijas embarazadas, personas separadas o divorciadas con menores, personas con discapacidad (igual o más de un 33%) o familias que las tienen a su cargo y aquellas con grado de dependencia II o III que lleven cinco años empadronadas en Madrid. Sus ingresos deben oscilar entre los 32.000 y los 88.000 euros brutos al año -entre 3 y 7,5 veces el IPREM-. La EMVS aclara en una tabla que la horquilla superior se aplica para unidades familiares de seis o más miembros, no para cualquiera.

¿En qué viviendas puede usarse el bono?

Este cheque solo se puede utilizar en estas casas cedidas temporalmente a la EMVS. Serán tasadas independientemente y, si hay acuerdo con el propietario, se sacarán al alquiler con el Ayuntamiento de Madrid como casero.

¿Y a cuánto asciende la ayuda?

En principio es de 150 euros por miembro de la familia, asegura el consejero delegado de la EMVS, con un máximo de 900 euros. Aunque hay circunstancias que elevan el importe, como ser familia numerosa, monoparental o víctima de violencia de género.

El Ayuntamiento de Madrid tiene en su propiedad 6.300 viviendas para una población de 3,3 millones de habitantes después que el Gobierno de Ana Botella se deshiciera de 1.860 vendiéndolas a un fondo buitre en 2013 en una operación que acabó en los tribunales, de los que la alcaldesa salió absuelta. La EMVS cuenta actualmente 38 nuevas promociones en marcha, la mitad se licitaron con la corporación anterior que presidía Manuela Carmena. En el mandato de PP y Ciudadanos, el Ejecutivo municipal ha entregado unos 200 pisos, a los que se sumarán otros 398 sometidos a sorteo la semana que viene, según datos aportados por la EMVS. 

Mientras esta construcción avanza lenta, el Ayuntamiento ha tomado otra vía para aumentar la oferta en la ciudad: vender suelo público para construir vivienda libre. El área de Desarrollo Urbano, dirigida por Mariano Fuentes (Ciudadanos) va a deshacerse de 17 parcelas, a la venta por 12 millones de euros, como adelantó elDiario.es. Esta enajenación de patrimonio es contraria a los Acuerdos de la Villa, como ha denunciado Más Madrid. Los pactos que unieron en julio de forma inédita a los cinco partidos del Ayuntamiento incluyen “incrementar el patrimonio municipal de suelo para el desarrollo de viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial”, no reducirlo. Fuentes municipales desmienten tal extremo con el argumento de que este suelo no está catalogado para vivienda protegida.

En este caso, el Gobierno municipal sí es partidario de “intervenir el mercado inmobiliario” para “coadyuvar a solucionar la problemática de acceso a la vivienda en Madrid” ante la “escasez de suelo edificatorio que hace que se eleve el precio de forma desproporcionada”. Es la explicación literal para justificar la operación, que no convence a todos en el Ayuntamiento.

Para los expertos, esta decisión significa “deshacerse de patrimonio” sin llegar a “controlar el mercado”. “¿Por qué no se utilizan para hacer vivienda social?”, se pregunta Julio Rodríguez. La profesora de la UPM, Raquel Rodríguez, puntualiza que se trata de “parcelas pequeñas en superficie y capacidad”. “Se puede entender que no están vendiendo la corona de la reina, pero había otras alternativas”, añade a renglón seguido.

Las políticas del Gobierno regional

Paralelamente al Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad gobernada por Isabel Díaz Ayuso también impulsa medidas en la misma dirección. La presidenta regional anunció en mayo, en plena crisis sanitaria, la reforma exprés de la ley del Suelo –hoy en los tribunales– para que los promotores prescindan de la licencia urbanística y se acelere la edificación. Basta con una declaración responsable, las inspecciones, en todo caso llegarían después. Es la décimosexta modificación de la ley del suelo a lo largo de los distintos gobiernos del PP en Madrid y fue aprobada sin el quórum necesario después de que los partidos de la oposición fueran encerrados por el presidente de la Asamblea para obligarlos a votar. PSOE, Más Madrid y Unidas Podemos-IU ya han presentado un recurso de inconstitucionalidad. Además subrayan que la supresión de la licencia urbanística abona la inseguridad jurídica para todos los operadores que intervienen en el mercado inmobiliario: desde los promotores a los compradores de los pisos.

Las recetas de siempre del PP las ha hecho suyas el Gobierno regional formado también por Ciudadanos. La del suelo fue la primera y única ley que el Ejecutivo de Díaz Ayuso ha logrado sacar adelante en la Cámara madrileña durante el año y medio largo de gobierno. La siguiente, que dependerá en parte de la negociación presupuestaria, incluye ayudas a la compra de vivienda para los jóvenes menores de 30 años, a través de reducciones en el tramo autonómico del Impuesto a la renta de las personas físicas (IRPF).

Es el segundo intento porque Vox ya tumbó un proyecto similar en la Asamblea de Madrid el 5 de marzo de 2020 –antes de que estallara la crisis sanitaria–. El Gobierno de Ayuso quiere rescatarlo en la negociación de los presupuestos de 2021. Estas ayudas están enfocadas “a la emancipación de los jóvenes”, aseguran fuentes del Gobierno regional, y consisten en establecer una deducción en la compra de vivienda habitual. Ésta podría alcanzar hasta un 25% de la hipoteca contratada, pero con un máximo de 1.000 euros anuales, hasta que se cumplan los 30 años.

Los expertos vuelven a incidir en que este tipo de ayudas solo benefician a rentas medias y altas ya que a esas edades “pocas personas pueden acceder al mercado hipotecario, más en Madrid”. Los últimos datos de empleo apuntan a un paro juvenil del 40%. Razones similares fueron esgrimidas por la oposición a la hora de tumbar esta rebaja fiscal en la Asamblea de Madrid

El Gobierno de PP y Ciudadanos ha impulsado un ‘Plan Vive’ para la construcción de vivienda en alquiler cuyas promociones se han provisto de un buen número de servicios comunes, entre los que se incluyen piscina o gimnasios. 

Para ello, la Comunidad de Madrid ha cedido las primeras 46 parcelas en las que pretende que se construyan 6.646 viviendas en 14 municipios. Cesión de suelo público durante 50 años cuyos alquileres pueden alcanzar los 1.000 euros mensuales para pisos de como máximo 90 metros cuadrados. Según los pliegos hechos públicos esta semana, el 100% de las 46 promociones que forman la primera licitación tendrán servicios comunitarios de limpieza de las zonas comunes, mantenimiento del edificio y de sus instalaciones, mantenimiento y limpieza del garaje, y suministros de energía y agua en las zonas comunes. 

Este tipo de programas y ayudas, coinciden los expertos, no contribuyen a solucionar el problema de la vivienda. “Hay que tener en cuenta que el parque de alquiler público no llega al 2% en Madrid, la incidencia es nula”, explica Rodríguez. “Siempre que hablemos del modelo de otras ciudades europeas hay que tener en cuenta que en esos casos las ciudades cuentan con un elevado número de vivienda pública de entorno al 20% o el 25%. Si no, no hay manera de incidir en el precio”, añade.

El precio medio del suelo en Madrid ronda los 3.000 euros el metro cuadrado. Las políticas públicas impulsadas por los gobiernos regional y munipal, coinciden los expertos consultados, no solo no atajarán el problema sino que contribuyen a mantener la burbuja inmobiliaria que afecta tanto a la compra como al alquiler de vivienda en una autonomía con los precios disparados.