Los alquileres “asequibles” con los que Almeida vende 12 parcelas públicas: hasta 1.800 euros/mes por 70 metros cuadrados

Cambios urbanísticos en el Ayuntamiento de Madrid. La desaparición de Ciudadanos en el equipo de Gobierno durante este mandato y la asunción de las competencias de Urbanismo por parte del delegado de Movilidad y Medio Ambiente, Borja Carabante, ha alumbrado una nueva Estrategia de Gestión del Patrimonio Municipal del Suelo 2023-2027, que fue aprobada el pasado 19 de octubre y de la que hasta ahora se conocen pocos detalles.

Uno de sus primeros efectos es la venta de 12 parcelas públicas por parte del Ayuntamiento de Madrid, que acaban de salir a concurso con la promesa de ofrecer “rentas asequibles” para los futuros inquilinos de las viviendas. La fórmula ideada por el equipo de Almeida es vender suelo municipal para vivienda libre con la condición de que durante 15 años los pisos resultantes tengan que ser alquilados bajo una fórmula que fija una “renta máxima de alquiler”. Se abandona, por tanto, el modelo de varias décadas de explotación para que el Ayuntamiento acabara recuperando las viviendas, como sucedió en el anterior concurso municipal de cesión de suelo.

El área de Urbanismo publicitó esta venta hace dos semanas, en una nota de prensa en la que explicaba que con ellas pretende “atender a estratos socioeconómicos afectados por la subida del alquiler que tienen difícil acceso a las viviendas de protección pública por razón de renta o circunstancias familiares” pero que “tampoco pueden acceder a una vivienda a precio de mercado”. El comunicado omitía la ubicación exacta de las parcelas y cuáles serían los precios máximos de alquiler exigidos a las promotoras que accedieran a la compra, que se producirá por concurso público.

Este periódico ha accedido a los detalles del concurso, que estará dividido en tres lotes y ofrece parcelas con hasta 6.194 metros cuadrados de edificabilidad, lo que el Ayuntamiento calcula que se traducirá en unas 640 viviendas. Los precios van desde los hasta los 4,3 millones de euros por el tercer lote (parcelas de Villaverde y Ciudad Lineal) hasta los 18,2 millones del primer lote (parcelas de Puente de Vallecas y Arganzuela), pasando por los 17,9 millones por el lote 2, que engloba el resto de terrenos. En total 40,4 millones de valor.

Las empresas a concurso están obligadas a construir pisos en dichas parcelas, con la edificabilidad máxima proyectada. La otra obligación será la de ponerlas en alquiler durante 15 años al precio fijado por el Ayuntamiento. Después, podrá vender los pisos o alquilarlos al valor que considere.

La clave de este concurso es lo que entiende el Ayuntamiento de Madrid por “alquiler asequible”, que tiene como objetivo “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre en las diferentes localizaciones, estableciendo para los diferentes niveles de renta un esfuerzo proporcional equivalente en el acceso a la vivienda”, explica el consistorio en la memoria del proyecto. Para ello, el consistorio establece un precio máximo del alquiler por metros cuadrados, en función del número de dormitorios, que van desde los 11,85 euros en las más baratas (unos 1.125 € mensuales para un piso de 95 m2) hasta los 26,27 de la parcela de Chamartín (unos 1.839 €/mes para un piso de 80m2).

Las promotoras que se adjudiquen los lotes tendrán luego que descontar de este precio la renta máxima que cada familia que opte a las viviendas podrá pagar. La cifra se establece en función de los ingresos familiares, además de tener que cumplir otros requisitos: las personas o familias que quieran optar no podrán disponer de vivienda en propiedad en Madrid, deberán llevar empadronadas al menos un año en la ciudad en el momento de firmar el arrendamiento y contar con un trabajo en la capital de forma ininterrumpida desde hace al menos dos años.

Además, habrá unos ingresos máximos en función del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que este año es de 600 euros mensuales. Para acceder a la mayoría de pisos, el límite de ingresos personales será de entre 2.700 y 3.600 euros mensuales. O algo mayor si el piso es para más ocupantes.

El coste final del alquiler dependerá de la renta disponible de cada familia. Pero las promotoras no están obligadas por el proceso municipal a establecer ningún tipo de sorteo ni concurso para repartir sus alquileres, por lo que podrán elegir las rentas más altas de entre las que soliciten pisos en estas nuevas promociones.

El límite más efectivo que ha puesto el área de Urbanismo en el concurso dependerá de las ofertas recibidas a la hora de otorgar las parcelas: dará más puntos a las empresas promotoras que ofrezcan más descuentos en la renta que los máximos marcados en el concurso (hasta 60 puntos). También se valorará (hasta 20 puntos) la mejor propuesta edificatoria en cuanto a calidades, eficiencia energética en las construcciones o diferentes criterios de estrategia urbana. Por último, se valorará con hasta 20 puntos la propuesta económica más ventajosa. Es decir, la que más precio pague por las parcelas.

“Malvender suelo para beneficiar a las promotoras”

Según el Ayuntamiento de Madrid, su concurso “favorece el reequilibrio territorial, orientando la oferta de alquiler social hacia los distritos situados al sur de la almendra central de la ciudad”. Pero la oposición no cree lo mismo. Más Madrid considera que “lo que hace este gobierno municipal es malvender el suelo público para beneficiar, única y exclusivamente, a las promotoras. No a la gente que necesita una vivienda”, lamenta su portavoz en vivienda, Lucía Lois.

“¿Precios asequibles?” -se pregunta la concejala- “lo cierto es que Almeida no para de tomar el pelo a la ciudadanía y a la oposición” dice mientras que asegura que es un adjetivo “falso”. “Almeida se ha inventado este concepto, que no es otra cosa que una trampa para que los adjudicatarios obtengan el máximo beneficio. Para el alcalde, un alquiler sostenible es aquel que supone más del 30% de los ingresos familiares, en contra de cualquier recomendación de los organismos oficiales”, añade. 

También hace hincapié en la “opacidad” con la que ha llegado esta propuesta: “Nadie sabe realmente qué es la Estrategia de Gestión del Patrimonio Municipal del Suelo 2023-2027, que ni está aprobada ni publicada en ninguna parte”. 

En cuanto a la forma de elegir a los arrendatarios, Lois advierte de que “las promotoras van a seleccionar a los inquilinos, lo que significa que elegirán a aquellas que dispongan de una mayor renta para pagar más, claro. Y lo que es también gravísimo: después de 15 años, las concesionarias podrán echar a las familias de sus casas y poner los precios que les dé la gana”. Para Más Madrid, esta operación esconde un “nuevo pelotazo urbanístico que solo servirá para enriquecer a las promotoras y a incrementar el precio de los alquileres”.