Cuando los fondos compran tu barrio: el caso de Puerta del Ángel en Madrid
“Esta vinoteca me sube el alquiler”. “Este cheesecake me sube el alquiler”. “Tu diseño me sube el alquiler”. Caminar por Puerta del Ángel, en Madrid, es encontrarse con este tipo de pintadas sobre la fachada de los negocios que no son el bar Manolo, la peluquería Loli o el taller Hernández y Benítez. Hacerlo junto a vecinos de este barrio ubicado al oeste de la capital, en el distrito de Latina, supone descubrir las razones detrás de ese descontento. “En algunos barrios la gentrificación, el turismo masivo o la especulación al menos llegan después del refuerzo de dotaciones o infraestructuras, del aumento de zonas verdes y la mejora de las vías públicas. Aquí no hemos tenido ni eso”.
Son palabras de Pedro, miembro de la Asociación Vecinal Puerta del Ángel, una de las que más se ha movilizado en los últimos meses ante la elevación de precios en el lugar donde vive. Le acompañamos durante un paseo por su barrio viendo ejemplos de cómo ha subido el coste de la vivienda. Él además llama la atención sobre la acumulación de basuras en las calles mientras en el paseo vemos ejemplos. Angelines, compañera en esta organización, insiste repetidamente durante el paseo en el “vergonzoso estado de las aceras”.
Preguntados sobre cuáles son los motivos de la reconversión del barrio, Marcelino, que vive en Puerta del Ángel desde hace 30 años, toma la palabra: “Todo esto viene de un puñado de bloques que un fondo ha comprado entero echando a sus vecinos. Luego los han pintado con colores llamativos y en sus bajos han colocado restaurantes o cafeterías para turistas, sustituyendo a los locales de toda la vida”. El destino de estos pisos son turistas que buscan opciones más económicas que las de Malasaña o Chueca, pero especialmente en un escenario que acoge otros fenómenos como hostels, espacios de coworking o alojamientos dirigidos a nómadas digitales que se instalan en alquileres para semanas o pocos meses.
Una casa rosada al estilo Barbie con hamacas y bombillas en el techo, un hotel-boutique con una aséptica y blanquecina capa de pintura recién pasada o varios edificios multicolor y con formas geométricas son los representantes físicos del modelo. Los vecinos de Puerta del Ángel se ocupan de señalarlos uno a uno, pero conforme el recorrido avanza es más sencillo reconocerlos sin necesidad de indicaciones. Comparten una estética tan llamativa como impersonal, son intercambiables entre sí.
Aceras estrechas, basura en las calles
Angelines insiste en que, incluso alrededor de estas edificaciones recién rehabilitadas, persisten los problemas del barrio: “Las aceras son muy estrechas y dificultan la movilidad, que de por sí es complicada por todas las cuestas”. En otras áreas del barrio, más alejadas del Paseo de Extremadura y próximas a Alto de Extremadura, el estado de conservación de las calles o los edificios es todavía más deficiente. “La recogida de basuras brilla por su ausencia”, critica Marcelino.
Pese a estas carencias, varios fondos promocionan toda esta zona con esta etiqueta del Brooklyn madrileño. “Con la inestimable colaboración y difusión de algunos medios de comunicación o del propio Ayuntamiento de Madrid”, apostilla Eva, otra vecina de Puerta del Ángel. A la tendencia se sumaron algunos establecimientos, como la taberna Bruclin Madrid. Clausurada desde hace meses, el panel sobre su fachada todavía ofrece una imagen representativa del proyecto: el Oso y el Madroño, símbolo por excelencia de Madrid que corona la Puerta del Sol, junto con el icónico puente neoyorkino.
En el barrio ya operan varias sociedades inmobiliarias que han fomentado esta imagen, pero hay una que acapara el mayor número de inmuebles (una treintena) y de titulares: Madlyn. La compañía tiene su centro de operaciones en la calle de Juan Tornero, donde los pisos turísticos o para nómadas digitales se alternan con varios bajos comerciales cerrados y una vía pública repleta de residuos. “Si no tienen connivencia con Almeida y con el Ayuntamiento, aquí no se meten”, asegura Alberto. ¿Cuánto cuesta alquilar uno de sus pisos? Un vistazo rápido a su página web muestra un bajo de 37 metros cuadrados a 950 euros, por el que hace unos años ningún casero hubiera podido cobrar más de 400 euros mensuales. Para alquilar algo más grande, una vivienda de 86 m2 en la calle Caramuel, es necesario desembolsar 1.550 euros al mes. Su precio antes hubiera rondado los 800-900 euros, como mucho.
Entre los vecinos surge el debate sobre el papel que juegan los grandes tenedores particulares. “El modelo de los caseros que poseen y alquilan todos los pisos de un mismo edificio está muy extendido en el barrio. La llegada de emigración desde el sur de España [de ahí la presencia extremeña en el callejero] durante la segunda parte del siglo XX dio pie a muchas construcciones espontáneas, con casas bajas, pero también de dos o de tres plantas”, indica Marcelino. Pedro apostilla que dicha emigración no siempre era de carácter obrero: “El sustrato social era muy variado, también vinieron muchas personas de alto poder adquisitivo que fueron las que levantaron esas casas de dos o tres plantas”. En muchas de ellas el número de pisos ha seguido creciendo.
Un imán para los fondos buitre
Alberto, miembro del Sindicato de Inquilinas, que prepara una tesis doctoral sobre la situación de la vivienda en Puerta del Ángel, señala que algunos de estos grandes propietarios individuales han copiado la estrategia de los fondos de inversión, apellidados buitres desde la anterior crisis inmobiliaria por su inclinación a la rapiña: no renuevan contratos a sus arrendatarios, o solo ofrecen hacerlo con subidas agresivas, con el objetivo de sustituir estos inquilinos por turistas u ocupantes temporales. Sin embargo, Alberto matiza que el mayor peligro de los grandes arrendadores individuales está en “la atracción que despiertan para los fondos buitre”. No en vano, el joven sitúa en esta estructura de la propiedad concentrada en menos manos una de las causas del interés de las grandes sociedades inmobiliarias por Puerta del Ángel.
Este modo de propiedad vertical –en el que un propietario posee todo un bloque de viviendas– convirtió el barrio que estamos recorriendo junto al río Manzanares en el objetivo prioritario de BRWE, el fondo inmobiliario que se encuentra detrás de Madlyn. Después de haber probado suerte en Malasaña o Lavapiés, sus impulsores se dieron cuenta de que en Puerta del Ángel el margen de beneficio era mucho mayor: compraban barato para luego alquilar muy caro, después de un lavado de cara. “Nos hemos dedicado a mejorar la oferta de restauración y cultural de la zona, completando así la transformación del barrio”, explicaba Wynn Williamson, uno de sus tres socios, sobre aperturas de locales de estética hípster como cafés de especialidad o pizzerías, abiertos recientemente en los bajos de sus edificios. Lo hacía en una entrevista en El Economista en la que confirmaba el proceso de gentrificación con el que habían conseguido elevar el precio de los alquileres. Sus responsables no han querido atender hasta ahora a las preguntas de este periódico.
El ‘modus operandi’ de BRWE es similar al de otros fondos que especulan con el ladrillo, aunque su caso ha sido más corto e intenso. Por eso sirve para entender rápidamente la forma en la que funciona el sector: sus impulsores reunieron 50 millones de euros procedentes de grandes inversores o fortunas familiares para adquirir decenas de viviendas en un periodo muy breve de tiempo, justo después de la pandemia. “Hicimos un listado de todos los edificios que nos interesaban y logramos comprarlos en nueve meses”, aseguraba el propio Williamson, esta vez a la revista Brainsre. En total gestionan 35 bloques de viviendas, 25 de ellos con rehabilitación y una decena construyéndolos de cero, algunos echándolos abajo y otros partiendo de solares sin uso.
El modelo que siguen estos fondos asegura una alta rentabilidad y no parece que vaya a parar. Hace unas semanas desde BRWE aseguraban que iban a invertir entre 100 y 150 millones de euros comprando en el mercado durante los próximos doce meses, hasta llegar a los 800 millones en activos. Su objetivo actual es probar “nuevas fórmulas de residencial”, que el mercado conoce con el anglicismo de “flex living”: alquiler de habitaciones en edificios donde se añaden zonas comunes como gimnasios o salas de cine, destinados a trabajadores eventuales o a estudiantes de caros cursos de posgrado, que pueden pagar hasta 1.500 euros al mes por una habitación con baño y una minicocina.
Ofrecen un pastizal al dueño del bloque para que venda y pueden hacerse de golpe con todos los inmuebles. Luego esperan que caduquen los contratos para no renovarlos y expulsar a todos los inquilinos
Las cifras de BRWE son elevadas, pero están muy lejos todavía de las de los grandes tenedores de vivienda de alquiler en España, que según un reciente informe de Civio son un banco (Caixabank, con 21.815 casas) y el fondo de inversión Blackstone (19.638 alquileres, la gran mayoría en Madrid). A continuación se sitúan CBRE (más de 8.000 pisos) y Cerberus (6.936). El estudio advertía de la dificultad para identificar muchas de las propiedades, por la cantidad de empresas y socimis interpuestas y porque en la mayoría de casos las sedes sociales se encuentran lejos de España, con entramados societarios en paraísos fiscales en algunos de los casos. A la hora de invertir en ladrillo, el fondo nacional con mayor impacto es Azora (8.700 millones de euros invertidos en el sector), pero el mercado español también atrae a los grandes inversores extranjeros. BlackRock, el principal fondo a nivel mundial, ha puesto hace poco sus ojos en el país, financiando una operación en Madrid para levantar precisamente una residencia de estudiantes de posgrado, junto al Grupo Lar.
En Puerta del Ángel Alberto explica a pie de barrio cómo se están produciendo estas compras: “Les resulta mucho más sencillo hacerse con los bloques con un único casero. Ofrecen un pastizal al dueño para que venda y pueden hacerse de golpe con todos los inmuebles. Luego esperan que caduquen los contratos para no renovarlos y expulsar a todos los inquilinos, aunque tengan más dificultades legales con los de renta antigua. Porque esto no es gentrificación, es expulsión”, relata. Una vez vaciados, los fondos acometen todas esas reformas que la propiedad había evitado hacer para devaluar las viviendas y las devuelven al mercado (ahora el de alojamientos turísticos o temporales) a precios desorbitados“, concluye este sociólogo.
Brigadas Inquilinas
Debido a esta estrategia, el Sindicato de Inquilinas enfoca a los edificios de propiedad concentrada sus Brigadas Inquilinas, comitivas en las que alertan a comunidades de vecinos proclives a la compra de grandes compañías. En ellas abogan por estrategias como colocar pancartas o pintadas en las fachadas, que pueden espantar a fondos que no quieran vincularse con bloques movilizados.
Porque la precariedad inmobiliaria está haciendo despertar movimientos que estaban adormecidos desde el 15M, o que habían perdido mucha visibilidad. La mitad de las personas de esta improvisada comitiva con la que estamos recorriendo Puerta del Ángel son miembros de la Plataforma No al Pelotazo de la Ermita del Santo. El Paseo homónimo acoge un pintoresco centro comercial que será demolido después de una recalificación. Un recinto que parece erigido en plena California por su estética brutalista, las palmeras que coronan su entrada y en general un aire sumamente decadente. Cerrará un karting que lleva por nombre el del piloto Carlos Sainz, una enorme bolera digna de El gran Lebowski o un gimnasio con 5.000 afiliados, el de mayor implantación en la zona. Pero los vecinos no se han organizado por el apego al rocambolesco espacio. Eva admite que “es muy feo”, mientras Marcelino opina que “quienes montaron el centro comercial lo hicieron desde el principio con la idea de venderlo por un pastizal”, y por ello sus servicios “nunca estuvieron a la altura”. El motivo de la contestación popular es lo que está por llegar.
La recalificación de la Ermita del Santo por el Ayuntamiento de Madrid implica que unos terrenos valorados en 17,65 millones de euros pasarán a valer 81,78 millones
El Ayuntamiento de Madrid que lidera José Luis Martínez-Almeida ha recalificado los terrenos a través de una modificación del plan puntual para este ámbito que permitirá levantar torres de edificios con decenas de plantas en lo que es hoy este complejo comercial, deportivo y de ocio. 548 viviendas, de las cuales solo un 28% será protegida (y con unos precios similares a los del libre mercado), además de 2.000 plazas de parking. Los cálculos iniciales de la operación, del año 2022, aseguraban que los 17,65 millones de euros en los que estaban valorados los terrenos pasarían a 81,78 millones con el cambio residencial. A día de hoy, gracias a la gentrificación del barrio y a la subida del precio de la vivienda, las plusvalías posiblemente sean mayores.
Plataforma No al Pelotazo
La veintena de bloques planeados alcanzan hasta 23 plantas. Laura vive en uno de los pisos del Paseo de la Ermita del Santo que se verán radicalmente afectados por el proyecto: “Las torres nos van a tapar y no vamos a ver la luz del sol”. Pero ni las obras, ni la sombra eterna, ni siquiera la pérdida de esas palmeras tan californianas son su principal preocupación. La Plataforma No al Pelotazo en la Ermita del Santo considera que las torres de edificios desembocarán en un entorno “saturado”, según anticipa otra vecina, Pacha. “Que ya lo está”, precisa. El proyecto sacudirá la situación espacial y demográfica de Puerta del Ángel, donde están viviendo alrededor de 44.000 personas y al que llegarán en torno a 1.500 más solo con esta operación inmobiliaria.
Cuando nos fuimos de Chamberí el discurso era que no había más remedio que aceptar que había que irse del centro. ¿Ahora la gente que vive de alquiler en el barrio tendrá que aceptar irse de Madrid?
“Todo mientras seguimos con solo un colegio público, una guardería pública y ningún instituto público”, protesta Dora. “La situación es insostenible. La única solución es que el barrio siga movilizado”, añade esta enfermera, que tendrá que mudarse a otra parte de la ciudad de Madrid cuando su contrato venza a comienzos del otoño. La propiedad no le ofrece posibilidad de renovación.
Marta ya experimentó esa mudanza antes de llegar a Puerta del Ángel, donde vive con su marido después de que el alza de los precios de la vivienda les obligase a dejar el barrio de Chamberí hace ya una década. A título personal se muestra aliviada: en cuanto llegaron al barrio compraron un piso en propiedad para evitar que la situación se repitiera. “Pero esto que está pasando ahora aquí me da muchísima pena. Cuando nos fuimos de Chamberí el discurso era que no había más remedio que aceptar que había que irse del centro. ¿Ahora la gente que vive de alquiler en el barrio tendrá que aceptar irse de Madrid?”.
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