Un célebre político británico defendía con vehemencia que debía ser capaz de predecir lo que va a pasar mañana, el mes próximo y el año que viene; y de explicar después por qué no ocurrió lo que predijo. En el sector inmobiliario, en cambio, han de valorarse los efectos más remotos de cualquier acto o política, incluidas predicciones incumplidas, y calcular sus repercusiones no sobre el propio sector, sino sobre todo lo que le afecta. Eso es precisamente lo que han hecho dos grandes marcas como El Corte Inglés o Berkshire Hathaway Home Services, propiedad de Warren Buffet, que de forma casi simultánea acaban de estimar oportuno entrar de lleno en el mercado inmobiliario español. Dos colosos y dos decisiones con España en el punto de mira que resaltan blanco sobre negro una evidencia: nuestro país se mueve en una dirección que favorece el desembarco de grandes proyectos empresariales inmobiliarios.
La economía española se encuentra en un momento complejo marcado por lo que el propio Gobierno central tilda de “desaceleración” y por detalles como que los visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para construir nuevas viviendas acumularon tres meses en negativo desde mayo hasta junio, rompiendo una tendencia de 28 meses consecutivos de subidas ininterrumpidas. Comunidades autónomas como Madrid, claves a la hora de entender el funcionamiento del sector inmobiliario, ponen el énfasis en un dato que aviva los recelos de los menos optimistas: la recaudación del impuesto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ha descendido un 12,3% en lo que va de 2019. Y entre enero y agosto del presente año las previsiones de ingresos por este tributo se redujeron un 12,34%; o lo que es lo mismo: una recaudación de 696 millones de euros en lugar de los 793 recaudados en 2018, 97 millones menos.
A toda esta coyuntura cabe sumar al análisis la situación actual del ladrillo en España. Los fondos inmobiliarios y las entidades financieras han virado en su estrategia de gestión de activos y están acelerando la venta de inmuebles. ¿Por qué lo hacen? Los grandes inversores alertan de un estancamiento del mercado inmobiliario que ya da señales de haberse resfriado como consecuencia, entre otras cuestiones, de los efectos de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) o del gran volumen de pisos acumulados por grandes propietarios, que aceleran la frenada de los precios.
En este contexto aparentemente adverso, El Corte Inglés lanza El Corte Inglés Real Estate, una unidad de negocio especializada en la promoción, construcción y gestión de activos. La pretensión, aseguran desde la compañía, es integrar las áreas del Grupo relacionadas con la actividad inmobiliaria para sacar el mejor partido a sus unidades y dar servicio interno y externo. Por su parte, Warren Buffet arrancará su actividad en España de la mano de la inmobiliaria del grupo Petrus, Larvia, con el anunciado objetivo de multiplicar por trece sus ingresos en apenas cinco años.
Efectivamente, algo se mueve en España. Como se movió en 2013, en plena crisis, cuando HIG Capital compró a Sareb los 1.690 inmuebles del Proyecto Toro y pagó por ellos 100 millones de euros. Como se movía en 2014, cuando Blackstone compró la Cartera Hércules, antes perteneciente a Catalunya Caixa, por unos 3.500 millones de euros, un paquete de hoteles del Sabadell por 600 millones, y el 51% del portfolio inmobiliario del Banco Popular por más de 5.000 millones. Se movía también cuando el fondo de inversión Apollo Global Management se hizo en 2014 con la inmobiliaria Altamira, perteneciente al Santander, en una operación que rondó los 700 millones de euros o cuando el fondo estadounidense Cerberus compró en 2018 al BBVA la mayor parte de su negocio inmobiliario por 4.000 millones de euros.
Ese algo que se mueve es el sector del ladrillo y ese movimiento está íntimamente relacionado con la capacidad de influencia de grandes operadoras en los mercados. Las nubes de tormenta que acechan la economía española pueden constituir una oportunidad para compañías que busquen implicarse en un momento de auge del sector inmobiliario y también para empresas que ansíen posicionarse en un mercado bajista que les permita comprar con fuerza cuando los precios bajen. “La mejor manera de predecir el futuro es crearlo”, repetía Peter Drucker, padre de la filosofía del management del siglo XX. Tenía razón.
*Edoardo Corda es broker inmobiliario y CEO de Mi Piso En Madrid
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