Las dificultades de una parte considerable de la población para acceder a viviendas en propiedad o en alquiler a precios asequibles, ha alcanzado en España las dimensiones de una verdadera emergencia social.
Entre 2013 y 2024 los alquileres han crecido un 85% y los precios de las viviendas, un 72%. El aumento de los salarios en el mismo periodo ha sido del 23%. La consecuencia lógica es el desmedido esfuerzo que amplias capas sociales de nuestro país, con rentas medias y bajas, se ven obligadas a hacer para acceder a una vivienda digna sufriendo la extracción de una parte considerable de sus rentas.
Para hacer frente a esta grave situación se están proponiendo medidas, todas probablemente necesarias, aunque de corto alcance, en ocasiones simplistas y contradictorias, en las que se entremezclan diversos fenómenos, desde la acción de los fondos de inversión inmobiliaria a la llamada turistificación y, con frecuencia, basadas en fuentes no contrastadas que aumentan la confusión sobre la naturaleza del problema de la vivienda y sobre cuáles pudieran ser sus soluciones más eficaces.
Sin embargo, parece haber un consenso general sobre la necesidad de un Plan Nacional capaz de articular políticas estructurales que permitan a los poderes públicos asegurar el derecho de los ciudadanos a la vivienda.
En esta dirección, Economistas Frente a la Crisis hizo pública en el pasado mes de julio una propuesta que permitiría articular la cooperación entre las Administraciones Públicas implicadas -Central, Autonómica y Local- con competencias diferentes y complementarias, para la creación de un parque público de viviendas sociales en alquiler de dimensión equiparable a los que ya existen en los países donde mejor se han resuelto los problemas de alojamiento.
¿Cuáles serían los componentes mínimos esenciales que debería contener un Plan Nacional sobre la vivienda que afronte con éxito la emergencia social creada por las dificultades de acceso a la vivienda?
1. La creación de un Fondo Financiero por parte de la Administración General del Estado), regulado por norma con rango de ley que establecería, de forma concreta y taxativa, el destino y las condiciones de utilización de sus recursos para financiar la construcción del parque público de viviendas sociales en alquiler.
2. El Fondo se nutriría fundamentalmente con emisiones sucesivas de bonos ICO avalados por el Estado. Los recursos para la construcción de las viviendas estarían, por consiguiente, disponibles en un plazo de tiempo corto con el fin de iniciar proyectos de construcción de unas 200.000 viviendas de alquiler social antes de la finalización del año 2026, y de un número mayor en la siguiente legislatura, que necesitarían, como medida de excepción, la simplificación de los procedimientos administrativos con objeto de reducir al máximo los plazos de su aprobación y construcción.
3. Las condiciones legales de utilización de los recursos del Fondo se formalizarían y aplicarían mediante convenios que CCAA y Ayuntamientos suscribirían con una Sociedad Estatal Gestora del Fondo que canalizaría los recursos para la construcción del parque de viviendas. Los convenios determinarían las condiciones y costes de construcción de las viviendas, su calidad medioambiental, la tipología de la vivienda conforme a diversidad de los demandantes, los precios de los alquileres sociales, la disposición de suelo público para su construcción, la ubicación urbana de las viviendas (evitando la creación de “guetos” en las ciudades), etc. La implicación de las Administraciones en el Plan Nacional permitirá desarrollar rápidamente la construcción del parque.
4. Un elemento clave de esta propuesta es el carácter de bien público permanente y no enajenable de los inmuebles, así como el carácter prioritario en los Presupuestos Generales del Estado de la construcción de las viviendas de alquiler social. La posterior gestión profesionalizada del parque y los alquileres podría ser asumida por las Administraciones Territoriales cuando así lo deseen o bien mediante la Sociedad Estatal Gestora del Fondo.
Así pues, frente al aumento constante del ruido y la frustración que ahora preside el debate sobre la vivienda, la propuesta de Economistas Frente a la Crisis pretende justo lo contrario: ofrecer un mecanismo concreto y eficaz, financiero y de cooperación institucional, que permitiría pasar de las musas (innumerables y diversas ocurrencias para aumentar la oferta de vivienda en alquiler) al teatro (un mecanismo factible y ágil de respuesta compartida por todas las Administraciones Públicas para la construcción de un parque público de viviendas de alquiler social), explicitando la forma en que podría materializarse el derecho constitucional a la vivienda para todas aquellas personas a las que hoy les está vedado.
Los extremos en los que se basa esta propuesta aseguran:
a) El lanzamiento de un Plan Nacional de Vivienda (que interpele a toda la Nación sería, es por sí mismo, un mensaje político de enorme potencia) para crear un parque significativo de viviendas sociales en alquiler, como única medida de choque con capacidad de iniciar con urgencia la construcción de las primeras 200.000 viviendas en dos años, iniciando, así, una respuesta contundente y general a la emergencia social de alojamiento creada por los altos precios de alquileres y de compra de vivienda en amplias zonas del país.
b) Las Administraciones Territoriales, que son constitucionalmente las competentes en la materia, tendrían potentes incentivos para el ejercicio cabal de sus competencias: la financiación por la Administración General del Estado de la construcción de un parque público de viviendas sociales en alquiler sobre el suelo público aportado al Plan Nacional. Los convenios se configurarían como el sistema que sustituiría los conflictos competenciales por mecanismos de cooperación entre todos los niveles de la Administración con el objetivo común de resolver el problema del encarecimiento del alojamiento en alquiler.
c) La puesta en marcha del parque de viviendas sociales en alquiler actuaría, además, desde el primer momento, como el más importante mecanismo moderador de los precios (de alquiler y de venta), en especial en las zonas tensionadas, al aflorar una oferta pública de vivienda ajustada a las características y posibilidades de la demanda de rentas medias y bajas.
d) Las necesidades de alojamiento de la población de rentas más bajas serían, de esta forma, crecientemente satisfechas en España, creando progresivamente un parque de viviendas sociales en alquiler, de carácter permanente, lo que además permitiría elevar los niveles de renta real de millones de familias, terminando con el regresivo mecanismo de transferencia de rentas a través de la vivienda que ha agudizado las desigualdades de nuestro país.
En suma, la Administración General del Estado cumpliría con su labor de poner los recursos financieros necesarios y las CCAA y Ayuntamientos con la suya aportando suelo público y capacidad de gestión cercana para el inicio urgente de centenares de miles de viviendas con alquileres sociales. Ningún otro plan de choque sería más eficaz que el que aquí se propone: el inicio de la construcción de 50.000 viviendas de alquiler social en el primer año; 200.000 antes de 2026. Sólo falta voluntad política y ponerse a la tarea.
(Firman este artículo: Julio Rodríguez López, expresidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada, miembro de la Junta Directiva de Economistas Frente a la Crisis (EFC); Jorge Fabra Utray, presidente de EFC, y Cecilia Castaño y Antonio González González, vicepresidentes de EFC)