Los tribunales declaran la guerra al descontrol de las casas prefabricadas

No existen datos oficiales y fiables sobre cuántas casas prefabricadas o móviles existen en España. Los datos de los portales especializados, consultoras y empresas del sector insisten en que es un modelo al alza frente al encarecimiento de la vivienda tradicional y los tribunales llevan años trazando líneas rojas para que los márgenes legales no permitan la proliferación sin control de estas construcciones. La última sentencia ha llegado del Supremo y los jueces han anunciado que todo aquel que quiera vivir en una casa móvil tendrá que pedir una licencia urbanística al ayuntamiento de la localidad, un proceso que puede alargarse varios meses y que introduce limitaciones en la ecuación.

Las casas prefabricadas son aquellas que se construyen juntando elementos creados previamente en una fábrica: paredes, tejados, suelos y otros elementos estructurales que se ensamblan sobre el terreno. Las casas móviles se diferencian porque, además, existe la posibilidad de que sean transportadas una vez montadas. No son, a ojos de los tribunales, lo mismo que un remolque o una caravana, pensados para moverse de forma habitual.

La diferencia es grande. No solo por el precio, la movilidad o las prestaciones que tiene cada tipo de vivienda. También por los requisitos administrativos que hay que cumplir, los permisos que hay que pedir a las autoridades locales y, como consecuencia, el tipo de suelo en el que puede instalarse una casa prefabricada o una casa móvil. Un camping de caravanas puede llegar a ser instalado en suelo rústico, pero otro tipo de viviendas, aunque no sean de construcción tradicional, están reservadas para suelo urbanizable, lo que excluye opciones mucho más atractivas para un usuario de este tipo de casa.

Los primeros debates sobre un “vacío legal” en la materia llegaron en el verano de 2022 de la mano de la Fiscalía especializada en medioambiente y urbanismo. “Se trata de un modelo de negocio de grandes proporciones e ingentes ganancias”, explicó entonces el Ministerio Público en un decreto que alertaba de que las empresas especializadas en este tipo de casas estaban difundiendo un supuesto “vacío legal” para animar a la gente a comprar este tipo de casas sin pensar en las exigencias legales: las licencias y el permiso urbanístico.

Este no es un debate nuevo, aunque la jurisprudencia sobre este y cualquier otro tema pueda tardar años en asentarse. Hace más de dos décadas, por ejemplo, los tribunales ya resolvieron el caso de un vecino de la localidad alicantina de Cox que levantó una casa prefabricada sin licencia en un barranco. La consecuencia, concluyeron los jueces, era el desmontaje y demolición de toda la construcción. “La instalación de casas prefabricadas e incluso de caravanas con carácter permanente en una parcela, constituyendo vivienda, requiere la correspondiente licencia urbanística”, dijo el Tribunal Superior de la Comunidad Valenciana hace ahora casi 25 años.

Es el debate que, años después, ha zanjado el Tribunal Supremo. Los jueces han analizado las reclamaciones de la empresa que gestiona un camping a pocos metros de la Platja Llarga de Tarragona y han concluido que, si quiere instalar casas prefabricadas o móviles entre el espacio reservado para caravanas o remolques, tiene que pedir licencias urbanísticas al ayuntamiento.

La sentencia conocida esta semana cierra la puerta a todas las interpretaciones sobre las que alertó la Fiscalía en el verano de 2022: aunque la ley no recoja textualmente el término “casa móvil” o “mobile home” en su acepción comercial, no existe un pretendido “vacío legal” que ya ni los principales portales de vivienda reconocen. Este tipo de construcciones no son asimilables a una caravana, dice el Supremo, sino a una casa con vocación de permanencia, aunque tenga ruedas y se pueda mover.

Una casa móvil, afirma esta sentencia firme, “es asimilable a las casas prefabricadas desde la perspectiva de la exigibilidad de la licencia urbanística por uso de suelo”. Por tanto, una casa prefabricada y una casa móvil están bajo el paraguas del artículo 11.4.c de la normativa española de suelo, que sujeta a tener una licencia urbanística “la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes”.

Las consecuencias: derribo y hasta la cárcel

Cualquier sospecha de que en España existe un vacío legal sobre este modelo de vivienda con ruedas queda despejada con esta última sentencia del Supremo, que aboca a todos los dueños de este tipo de casas a entenderse con las autoridades para obtener una licencia, que entre otras cosas analizará el tipo de suelo y la zona donde se quiere instalar. Las consecuencias de levantar este tipo de construcciones sin cumplir con la normativa son muy variadas: de tener que buscar otro sitio si se pide permiso con anterioridad a tener que desmontar y tirar abajo la casa. Sin cerrar la puerta, en los supuestos más graves, a la vía penal.

Una casa prefabricada, explicó la Fiscalía hace más de dos años, puede llegar a constituir un delito urbanístico, que en sus versiones más graves puede acarrear hasta cuatro años de cárcel además de la demolición de la construcción. Por ejemplo en casos en los que la casa prefabricada se haya instalado en suelo protegido. Uno de los casos más voluminosos fue el que afectó a varias de estas viviendas levantadas en el Parque Regional del Guadarrama cuyos dueños fueron condenados en firme a penas de año y medio de cárcel, además de a tirar las casas y a dejar el terreno como estaba.

Las fincas rústicas estaban enclavadas en espacios protegidos por la Red Natura 2000. Unos años después, los agentes forestales confirmaron que se estaban efectuando asentamientos de unas 150 personas que cubrían la zona con grava para instalar casas, e incluso camiones pesados con atracciones de feria. Posteriormente, los condenados levantaron vallados, muros, fosas sépticas y casas prefabricadas y móviles. Eran, según el Supremo, “obras ilícitas, no autorizables ni legalizables” y, por tanto, tenían que ser demolidas. Su construcción en suelo protegido, además, llevó las consecuencias al terreno de las condenas de prisión.

La vía de los hechos consumados para instalarse en este tipo de viviendas prefabricadas o móviles, según diversas resoluciones de varias salas del Supremo, puede llevar a la demolición del inmueble e incluso al banquillo para el responsable de la construcción si la infracción va más allá de la licencia.