La compraventa de viviendas de segunda mano en España es una faceta del mercado inmobiliario que ha cogido impulso en la última década. Cada mes, según el Instituto Nacional de Estadística, en torno a 50.000 viviendas cambian de manos y este tipo de negocio compite con la compra de casas recién construidas. En las últimas semanas el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que abre la puerta a que estos propietarios de segunda mano acudan directamente a la promotora si la casa que han comprado no se corresponde con lo que ofertaron en un primer momento.
Los vecinos de una urbanización que han ganado el caso en la sala primera del Tribunal Supremo firmaron en marzo de 2004 los contratos para comprar las casas sobre plano. Pero años más tarde, cuando entraron en sus casas nuevas, descubrieron que ni las puertas de sus casas ni tampoco los frontales de sus armarios tenían la calidad que venía en la memoria de calidades. “Las puertas no se correspondían con las referidas calidades, y las mismas eran peores tanto estéticamente como por condiciones de durabilidad, aislamiento acústico y resistencia al agua, además de más baratas”.
Casi medio centenar de propietarios recurrieron a un juzgado de Las Palmas de Gran Canaria pero solo una parte consiguió que la sentencia reconociera su derecho a tener unas puertas y armarios conforme a lo que habían pactado: los que habían comprado los pisos directamente a las promotoras Acciona y Realia, constituidas en ese momento como una Unión Temporal de Empresas. El resto de personas, que habían comprado sus casas de segunda mano a otros propietarios, no tuvo tanta suerte porque los tribunales canarios entendieron que no estaban legitimados para plantear esa reclamación ante las promotoras.
Uno de los propietarios de esta urbanización de Canarias es Diego Suárez, que según explica a elDiario.es compró su casa en 2014, siete años después de la construcción, y terminó presentando una reclamación que no había presentado el primer propietario. “Yo no tenía una memoria de calidad ni nada a que atenerme. Con posterioridad me enteré de que había gente que estaba demandando, pregunté al abogado si podía y me dijo que sí, aunque fuera de segunda transmisión, y me apunté al carro de esta demanda”, explica.
Los armarios que se encontró, afirma, “daban pena, auténtica pena”, aunque él pensaba que al ser un comprador de segunda mano no tenía derecho a reclamar. “Se había vendido la vivienda como con puertas de madera maciza cuando era una pura mentira, no cumplían con los requisitos”, añade. La sentencia del Supremo destaca problemas de aislamiento derivados de la mala calidad de la madera, pero este vecino se fija en el engaño: “Sientes un tema de que te han timado”.
Añade que ya no contaba con poder ganar el pleito en el Tribunal Supremo. “En primera instancia perdimos, luego también y cuando llega el recurso de casación yo lo daba por perdido, ha sido un regalo del cielo, yo no contaba con ello, una auténtica sorpresa”, dice. Él, como otros vecinos, reformó por su cuenta el domicilio hace años.
“Están legitimados para reclamar”
Ni el juzgado ni la Audiencia Provincial de Las Palmas otorgaron legitimación a estos propietarios para hacer la reclamación por sus puertas y armarios, pero el Tribunal Supremo entendió que sí podían acudir directamente a las promotoras tras interpretar el Código Civil y su artículo 1257. “Están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos”, explica la sentencia.
Rajesh Chellaram es el abogado que ha ganado el pleito pero también fue el primer afectado en llevar los casos de estas puertas ante la Justicia. Él sí había comprado directamente a las promotoras y consiguió que la Justicia le diera la razón. “El primer caso que defiendo es el mío, reclamaciones a la promotora de los defectos que encontrábamos al entrar”, explica a elDiario.es. Primero, cuando todavía había viviendas por vender, contestaban, pero después, explica este abogado, “la promotora dejó de responder”.
Según revela, la mala calidad de las puertas quedó al descubierto cuando un operario, por accidente, abrió un agujero en una de ellas durante una reparación. Un perito certificó que eran puertas “de muy poca calidad” en relación con la oferta inicial. “No es un capricho y no solo afecta a la resistencia de la puerta, sino al aislamiento acústico, a la durabilidad...”, explica el letrado. Los propietarios, tanto de primera como de segunda mano, se animaron a acudir a los tribunales cuando Chellaram ganó su caso en el juzgado y la promotora no llevó el pleito ante el Supremo.
A medida que avanzaban las reclamaciones, las promotoras dejaron claro que no querían saber nada de aquellos que hubieran comprado a otro propietario, aunque en la práctica fueran los primeros en poner un pie en esas casas. Y tanto el juzgado como la Audiencia Provincial se pusieron de parte de las promotoras, pero ahora ha sido el Tribunal Supremo el que les ha reconocido esta legitimación para reclamar aunque sean compradores de segunda mano. No por el contrato de compra que firmaron, sino por la memoria de calidad del proyecto.
“Es la que se incorpora al proyecto y la que se presenta al Ayuntamiento para poder edificar”, explica el letrado. Los propietarios fueron acumulando información a lo largo de los años: desde los dosieres que se entregaban a los interesados hasta la página web donde exponían esa memoria de calidad. El Tribunal Supremo les acaba de dar la razón: “Lo que se reconoce es que cualquier comprador tiene el derecho a reclamar frente al promotor le haya comprado a él o no, porque un incumplimiento de contrato es un incumplimiento de contrato”, zanja el abogado.