El economista Alejandro Inurrieta conoce bien el mercado español de vivienda, sus ineficencias y las consecuencias sobre un derecho básico como la vivienda. Conocimiento que le llevó a presidir la Sociedad Pública de Alquiler en un momento en que desde la Administración se intentó impulsar una política de vivienda alquiler. Ha coordinado el libro Qué hacemos por la vivienda, obra colectiva que analiza el boom inmobiliario que acabó por reventar la burbuja y que hoy deja desahucios, asfixia hipotecaria y muchos ciudadanos incapaces de acceder a un derecho constitucional como la vivienda. En esta entrevista repasa algunas de estas cuestiones, y recoge algunas propuestas en materia de alquiler o dación en pago.
Decis que el derecho a la vivienda ha sido “utilizado como moneda de cambio en diferentes momentos políticos”. ¿En qué sentido?
La vivienda se utilizó en el franquismo como un arma de afectación al régimen y así contentar a muchos trabajadores. Posteriormente, el acceso a la compra y la posterior revalorización originó una ilusión monetaria que aletargó a una gran parte de la sociedad.
“Queremos un país de propietarios y no de proletarios”, la famosa frase del ministro franquista Arrese. ¿El sueño franquista ha acabado en pesadilla democrática?
Sí, el hecho de hacer tantos propietarios a fuerza de un endeudamiento impagable ha devuelto a la realidad a muchos hogares y se ha convertido en una pesadilla con los desahucios.
Señaláis tres boom en el mercado inmobiliario español en el último medio siglo. ¿Qué diferencia este último de los dos anteriores?boom
La gran diferencia es la magnitud del boom inmobiliario, el grado de apalancamiento de los hogares, la financiación básicamente de la banca extranjera y la entrada en el euro, lo que generó una entrada de nuevos compradores procedentes de otros países europeos.
El relato oficial de la crisis señala el origen de la misma en el exterior, en la crisis financiera de EEUU y después global. Vosotros insistís en las causas autóctonas.
Las peculiaridades en España han sido principalmente la política fiscal, económica y municipal tendente a fomentar la compra de vivienda, lo que retroalimentó la burbuja especulativa y logró encarecer la vivienda hasta forzar a un desembolso por parte de los hogares inasumible en muchos casos.
¿Tenemos alguna cifra aproximada de cuánto han caído los precios? ¿Por qué no hay indicadores fiables?
La estadística de precios de vivienda es una de las asignaturas pendientes. Ni el INE, ni el Banco de España han querido llevar a cabo un esfuerzo, a lo que hay que unir la opacidad de un mercado poblado por empresas financieras e inmobiliarias que han hecho de la especulación su principal estrategia de negocio. Según los cálculos más fiables, los precios habrían descendido desde máximos, un 35%.
¿Creéis que en algún momento volverán a subir los precios de la vivienda? ¿Qué escenario próximo preveis en el mercado inmobiliario?
El mercado de la vivienda es un mercado de stocks y no de flujos, por lo que son los precios los que determinan la demanda, y no al revés, al ser considerada la vivienda como un bien de inversión y no de uso. Por ende, sólo cuando los precios se recuperen se recuperará el sector y no al revés. Mi previsión es que se mantendrán en estos niveles hasta que se elimine el stock existente, es decir al menos dos o tres años más.
¿Podría formarse otra burbuja en el futuro, o hemos aprendido de los errores pasados?
La euforia financiera es cíclica y volveremos a ver burbujas, aunque será difícil en el medio plazo una tan enorme como la de la vivienda en España.
¿El actual gobierno tiene política de vivienda?
En absoluto. Deshicieron todo lo poco que se había hecho en materia de alquiler en la legislatura pasada, como la Renta Básica de Emancipación, desgravación por alquiler y han endurecido la Ley de Arrendamientos Urbanos. Solo confían en que se vuelva a reactivar el ciclo inmobiliario.
¿Considerais alguna política de vivienda estatal entre los países de nuestro entorno que pueda servirnos como modelo?
Las mejores prácticas en materia de vivienda pública, alquiler social y mercado más estable las encontramos en Alemania, Francia, Austria y los países nórdicos. Allí los precios de alquiler están topados, por lo que no hay inflación de precios y se incentiva un mercado de alquiler profesional y social a la vez.
¿Veis políticas de vivienda apreciables en alguna Comunidad Autónoma?
En España, los mejores ejemplos de políticas públicas de vivienda se dieron en Cataluña, aunque no siempre, y en el País Vasco donde se pusieron en marcha iniciativas de políticas públicas de suelo y vivienda muy interesantes, siempre bajo la acción política de Izquierda Unida.
Junto a un parque público de alquiler, proponéis un “mercado profesional de alquiler”, en el que participen “fondos de inversión inmobiliarios”. ¿Son compatibles el mercado y los fondos de inversión con el derecho a la vivienda?
Los mercados profesionales de alquiler garantizan una oferta amplia de vivienda en alquiler, con una relación calidad precio mucho mejor que los mercados, como el nuestro, que están formados por particulares, lo que redunda siempre en mercados más estrechos y más caros y peor calidad. Además, estas figuras permiten canalizar ahorro hacia el sector inmobiliario sin la necesidad de comprar físicamente un inmueble. Alemania, el país que mejor garantiza el acceso a la vivienda social y pública es la economía con un mayor desarrollo de fondos inmobiliarios.
También proponéis fórmulas de “colaboración público-privada”, ¿no pensáis que los ciudadanos son reticentes por las experiencias en otros ámbitos?
Estas figuras están muy denostadas, pero las grandes inversiones necesarias para la construcción y/o rehabilitación se articularán mejor si existe esa colaboración, siempre que se haga con transparencia y control exhaustivo por parte del Estado.
Decís que la legislación española en alquiler protege al propietario antes que al inquilino, pero los propietarios se han quejado siempre de indefensión e inseguridad.
La antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, no la nueva, era relativamente equilibrada a la hora de la defensa del propietario e inquilino. De hecho, los grandes operadores del mercado de alquiler nunca se quejaron de ella. Solo los propietarios individuales, mayoritarios, podrían tener alguna queja porque no podían alzar a los inquilinos cuando ellos realmente querían, dado que su actividad principal no es la del mercado de alquiler. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos sí decanta definitivamente el poder de negociación hacia los propietarios, a diferencia de los principales mercados europeos.
¿Cómo se puede sacar al mercado de alquiler toda la vivienda vacía existente?
La mejor forma sería mediante la expropiación o compra forzosa por parte de entidades públicas y crear un parque público de verdad, estable, amplio, de calidad y con precios topados por parte de las Administraciones, pudiéndose entablar relaciones con entidades privadas que colaborasen en la compra y/o financiación.
¿Está siendo suficiente la sentencia del tribunal de Luxemburgo?
La sentencia ha sido primordial en parar los casos más graves, pero todavía no se ha internalizado en la legislación española y especialmente todavía no ha enseñado a la clase política y financiera lo erróneo de su posición en el tema de los desahucios.
¿Qué respondéis a quienes dicen que la dación es inviable y dañina para el sistema financiero?
La dación es perfectamente plausible, como ocurre en muchos Estados norteamericanos y en ningún caso puede ser responsable de la supuesta quiebra del sistema, y sí lo es la mala gestión del riesgo que han llevado a cabo numerosas entidades.
Proponéis una quita ordenada de parte de la deuda de los hogares, ¿de qué forma?
Reducir de forma proporcional la deuda, tanto en el lado del pasivo de los hogares, como en el activo de las entidades financieras, acercando el valor de la deuda al valor facial del activo.
¿Cómo valorais el papel jugado por la PAH?
El papel de la PAH ha sido esencial en la concienciación social y ha sido providencial para que la parte más reacia haya sucumbido a parar los desahucios y avenirse a la negociación. Han sentido la presión social y mediática, lo cual es digno de agradecer.
¿Qué proponéis para las familias ya desahuciadas y las que están en riesgo?
Las propuestas para las personas en riesgo de desahucio o las ya desahuciadas vendrían siempre de la dación en pago y/o alquiler social, mediante la expropiación del uso de la vivienda y puesta a disposición de los hogares más necesitados.
¿Qué efecto está teniendo el banco malo (SAREB) sobre el mercado de vivienda?
El efecto es prácticamente nulo, ya que sus expectativas no se están cumpliendo.
A través del banco malo (pero no solo), inversores extranjeros están comprando buena parte del stock de viviendas y suelo, ¿cómo afectará eso a la vivienda en el futuro?
Los efectos dependerán de la intensidad de la llegada del capital y de su influencia sobre el precio. Se busca que los precios repunten, pero para eso la demanda y el crédito se tienen que recuperar de forma significativa, y eso es prácticamente imposible a corto y medio plazo.
Proponéis un plan de rehabilitación, pero no solo de vivienda antigua e infravivienda, ¿también para el parque de viviendas nuevas?
Sí, hay mucho que hacer en materia de eficiencia energética, mejoras en las fachadas, incluso en las viviendas nuevas. Es uno de los sectores con más futuro, pero las necesidades de capital y el choque con la Ley de Propiedad Horizontal lo están retrasando.
Para conocer más propuestas en materia de vivienda, el libro Qué hacemos por la vivienda, de Alejandro Inurrieta, Edurne Irigoien, Nacho Murgui y José Manuel Naredo, o en la web de Qué hacemos.