El último confín, la mínima unidad del salvaje mercado inmobiliario, son las habitaciones en alquiler. Los cuartos en pisos compartidos se han perfilado durante décadas como la alternativa de quien no tiene ingresos suficientes para acceder a una vivienda entera. Esta idea está cambiando por la escalada sin freno de los precios: un 38% de las habitaciones que se ofertan cuesta más de 400 euros al mes, según el análisis de datos que ha hecho elDiario.es a partir de las ofertas publicadas en el mayor portal inmobiliario de España, Idealista. Uno de cada cinco anuncios sobrepasa los 500 euros mensuales.
No existen datos oficiales de las habitaciones en alquiler en el territorio nacional ni tampoco cifras sobre la evolución de su precio, ya que las recientes estadísticas del Instituto Nacional de Estadística y del Ministerio de Transportes se han centrado únicamente en las viviendas enteras. Sin embargo, tras realizar una extracción automática de detalles de los anuncios a fecha 11 de octubre de 2023 podemos tener una aproximación a esta realidad. Actualmente hay 24.000 habitaciones en busca de inquilino en España, según el análisis realizado, que no separa las viviendas habituales de otras de alquiler temporal. Se incluyen habitaciones en pisos compartidos, alquileres de corta duración en grandes inmuebles con muchas habitaciones y, en algunas ocasiones, alquileres de habitaciones dentro de residencias.
Encontrar una se ha convertido en un calvario. Existe una altísima demanda, la competición es feroz y la seguridad de los alquilados resulta mucho menor (los contratos suelen ser de seis meses a un año). Estos tres factores configuran un mapa del terror para quien busca una habitación donde vivir y aparecen de una manera u otra en los seis testimonios de inquilinos recopilados para este reportaje. Proceden de diferentes ciudades españolas y tienen distintos salarios, empleos y edades pero el mismo problema.
- Anaís (nombre ficticio) tenía una habitación alquilada por 350 euros en el centro de Madrid. El casero la forzó a marcharse con el argumento de que necesitaba el piso para él. Se trata de una situación recogida en los contratos de alquiler que permite rescindirlos. Unas semanas después, encontró la misma vivienda en Idealista con un precio mucho más alto. Ha vivido en una decena de pisos compartidos –ni siquiera lo tiene claro mientras repasa la lista mental– y siempre ha pagado más y se ha tenido que ir más lejos en cada cambio. Es autónoma y se acerca a la treintena.
- Marisol, de la misma edad, es funcionaria de la administración, no tiene un mal sueldo y acaba de alquilar una habitación en Getafe, la periferia de Madrid, por 430 euros. Tiene una cama de 90 cm y vive con otras tres personas. Ninguna es estudiante.
- María Vázquez se planteo vivir sola en un estudio en Barcelona pero desistió. Tenía claro que no quería gastarse más de un tercio de su sueldo en la vivienda. El plan B ha sido alquilar una habitación en el barrio de Gràcia por 550 euros, con una cama y un armario. Nada de lujos. Ha cumplido 28 años.
- Vicente Verdú, de 31, quería estudiar arte dramático en Málaga pero los precios lo mandaron a Gijón, donde con un trabajo de teleoperador a media jornada puede pagar un habitación en un piso compartido. Le cuesta 180 euros frente a los 300, como mínimo, que debía asumir en la Costa del Sol.
- Sara Sanchidrián, entrenadora personal, ni siquiera ha podido dar el paso. Con 24 años, sigue en casa de su madre, en un municipio a 30 kilómetros de Madrid, porque el intento de independizarse ha sido un fracaso. Vio varias habitaciones y se desesperó. La última, un cuarto cuyo ancho era lo que medía la cama de 1,35 y un baño para cinco personas. El precio mensual: 420 euros.
- Eunate Martínez, estudiante y trabajadora, está inmersa en una batalla legal con sus caseros por la subida del precio de su habitación en Madrid. Paga 290 euros al mes y tiene una orden de desalojo.
Las zonas más tensionadas son las esperadas. La provincia de Barcelona está a la cabeza con un precio medio de 551 euros en los 4.511 anuncios estudiados; le sigue la Comunidad de Madrid, el lugar con más oferta (5.361), donde la media por una habitación se sitúa en 490 euros. Catalunya y Madrid reúnen solo entre ellas la mitad de las ofertas caras (las que superan los 400 euros), según los datos que ha extraído elDiario.es.
El tercer lugar de España más caro para alquilar es Gipuzkoa: sus 169 dormitorios en oferta tienen un precio medio de 483 euros. Detrás en el ranking está Málaga, donde la renta media es de 479 euros para 711 cuartos anunciados. Las ofertas en Valencia, con un total de 1.815 habitaciones en el portal, encuentran un precio de 411 euros de media. Y zonas turísticas como las dos capitales de las Islas Canarias están también bastante tensionadas: un cuarto en un piso compartido en Santa Cruz de Tenerife sale a 435 euros mientras en Las Palmas de Gran Canaria el precio medio asciende a 442.
Si acercamos la lupa a los municipios más caros, en la lista hay localidades muy ricas donde normalmente es costoso vivir (como Pozuelo o Sant Cugat), los centros de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona), las periferias de estas urbes (Getafe, Hospitalet) y algunos perfiles más turísticos como Marbella. [En el buscador de abajo puedes buscar tu localidad].
Las habitaciones, sin regulación específica
Según el cálculo de otro portal, pisos.com, la mensualidad por arrendar una habitación ha crecido un 20% en la última década hasta los 415 euros. “Muchos propietarios están recurriendo a alquilar habitaciones para esquivar las restricciones de la ley de vivienda”, diagnostican en su último informe. Esta norma permite a las comunidades autónomas fijar topes de precio que no aplican, sin embargo, a las habitaciones.
El Sindicato de Inquilinas también ha observado un aumento de este modelo tras el frenazo a la demanda de pisos vacacionales en la pandemia. “Propietarios de viviendas enteras sacan mucha más rentabilidad fragmentándolos. En Puerta del Ángel, el barrio donde vivo, hay un bloque, Ermita 14, donde se estaba pagando por las casas 900 euros. Ahora están poniendo las habitaciones a 700 en pisos que se han quedado vacíos”, desarrolla la portavoz Eunate Martínez.
Estos alquileres están sujetos al Código Civil; se conciben como un acuerdo entre dos partes y no se han incorporado a la nueva ley de vivienda. “Pueden estar bajo mano y sin regulación, es un problema de dar seguridad jurídica y no exponer a subidas anuales”, alerta Andrés Boix, profesor de Derecho Administrativo de la Universidad de Valencia. Anaís hizo un pequeño estudio de mercado con los 25 pisos que vio en su búsqueda: al menos un 20% no le ofrecían un contrato, cuenta a este medio, porque las habitaciones se subarriendan.
Más Madrid, a través del grupo parlamentario de Izquierda Confederal en el Senado, introdujo una enmienda para incluir el alquiler de habitaciones en la modificación de la ley de vivienda aprobada el pasado 24 de mayo. El objetivo era que estos arrendamientos se consideraran también como vivienda habitual. La iniciativa fue finalmente rechazada.
“Los propietarios ven que se pueden saltar las limitaciones para el arriendo de una vivienda y pasar, por ejemplo, de cobrar 1.800 euros al mes por un piso de 110 m2 en el Eixample (Barcelona) a ganar 2.800 si alquilan por separado las cuatro habitaciones”, aseguraba Gonzalo Bernardos, profesor de economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, en una entrevista con la agencia Efe. Catalunya es la única comunidad autónoma que ha confirmado que pondrá límites al precio previstos en la ley de vivienda pero siempre al inmueble completo, no por unidades. Navarra lo solicitará pronto; mientras Euskadi y Asturias aseguran que lo están estudiando.
En la maraña legislativa que han despertado los cambios en el mercado inmobiliario y turístico, las comunidades han adoptado diferentes medidas. Destaca, por única, la de la Generalitat Valenciana en la pasada legislatura que ha impedido por ley alquilar habitaciones de casas particulares en modalidad vacacional.
La vivienda, “proporcionalmente más cara por abajo”
Los expertos consultados coinciden en un diagnóstico: la demanda es enorme para la vivienda que existe. Y “es proporcionalmente más cara por abajo”, explica Boix. “No hay una progresión del precio proporcional a los metros cuadrados sino una curva y las viviendas más cutres son las que tienen en proporción más precio por metro cuadrado”. Se trata de un “efecto económico” que afecta también a las habitaciones. El mercado ahoga de abajo a arriba y los dormitorios son el primer peldaño.
El precio también depende de cuántos dormitorios tengan las casas. Los datos dibujan una curva de Gauss invertida: son más caras en viviendas o pequeñas o muy grandes. Por ejemplo, el 27% de las habitaciones de más de 500 euros están en pisos de dos dormitorios y el 61% en grandes viviendas de más de siete que suelen ser algo parecido a una residencia con costes elevados. Como este ejemplo, o este.
En la coyuntura influye también la “pérdida de poder adquisitivo respecto a las rentas del capital”, según Boix. Es decir, que los sueldos han subido mucho menos que los alquileres. También, añade el experto, que ahora las unidades familiares son más pequeñas –por lo tanto, hay más necesidades de vivienda por persona– y que se exigen unas mejores condiciones de habitabilidad, ambas características propias de sociedades desarrolladas.
Paloma Talavull, catedrática de Economía en la Universidad de Alicante, apunta a dos factores más que aplastan a quien quiere (o necesita) vivir en una habitación: el difícil acceso a las hipotecas para los jóvenes, que van masivamente al alquiler, y el hecho de que los propietarios estén cambiando su oferta de vivienda permanente en temporal, lo que se capitaliza en las habitaciones. La nueva ley de vivienda ha dejado la regulación de esta figura –el alquiler por temporada de viviendas completas– en manos de un grupo de trabajo que debería crearse antes de que concluya noviembre. No hay topes a la vista.
No puedes tener la búsqueda en un segundo plano de tu vida. Te consume. En un margen de horas ya hay mucha gente que ha llamado para ver la habitación y en dos días no está disponible. Hay que contactar de inmediato
Anaís describe su experiencia como un “estrés horrible”. Contactó con 40 pisos y visitó unos 25, asegura en conversación con elDiario.es. “No puedes tener la búsqueda en un segundo plano de tu vida. Te consume. En un margen de horas ya hay mucha gente que ha llamado para ver la habitación y en dos días no está disponible. Hay que estar pendiente de las alertas y contactar de inmediato”. Una vez en el piso, “tienes que decidir en diez minutos dónde vas a vivir”, añade, porque el portal es un trasiego de “candidatos”. Según sale uno, entra el siguiente.
Sara Sanchidrián buscó durante dos meses y se rindió. “Se te va la olla con las cosas que te encuentras. En mi caso, un piso para mí sola era inviable. No puedo pagar 1.000 euros por 40 metros cuadrados ganando 1.700. Lo peor es que no es un sueldo bajo, es muy normal”, reflexiona. Su reacción fue de enfado al comprobar que habitaciones muy pequeñas superaban los 400 euros. “Aquella que vi que medía el ancho de la cama era una casa con un baño para cinco personas. Pero cómo voy a pagar ese dinero por un zulo”, exclama al otro lado del teléfono. Finalmente ha desistido en la búsqueda porque ha hecho una “lista de prioridades”.
“Es muy frustrante porque, a pesar de que se lleva una parte importante de mi sueldo, es un espacio en el que no puedo hacer casi nada”, afirma María Vázquez. Tenía claro que no se quería gastar más de un tercio de su sueldo en la vivienda, pero esto no es nada sencillo en una ciudad, Barcelona, donde la media de los nuevos contratos es de 1.123 euros. “Los precios que encontraba para habitaciones mínimamente arregladas eran una barbaridad, todos por encima de los 500 euros”, describe. La elección final es un cuarto por 550 euros que no tiene ni una mesa.
Es muy frustrante porque a pesar de que se lleva una parte importante de mi sueldo es un espacio en el que no puedo hacer casi nada
Marisol, que prefiere no dar su apellido, ha vuelto a dormir en una cama de 90 centímetros. Se ha trasladado de un pueblo de Toledo, donde vivía con sus padres, a Madrid. Tras su búsqueda, constata que los precios inviables se han extendido a las ciudades dormitorio que rodean a las capitales. En sus años de carrera pagaba 250 euros por una habitación en Getafe; ahora cuartos de características similares cuestan el doble.
“Necesitaba una solución rápida porque tenía que tomar posesión de mi plaza. Las habitaciones te dan más ventajas si tienes que mudarte de un día para otro. Por mi edad y mi situación laboral, buscaba un piso entero, pero se me iba a alargar mucho más porque me pedían nominas, dos meses de fianza y uno de garantías. Tenía que desembolsar 3.000 euros de primeras y después unos 1.000 al mes. Me parecía mucho”, explica. Su contrato es de seis meses y el apartamento está reformado expresamente para el alquiler de habitaciones, relata.
Eunate Martínez está en medio de una batalla legal por su habitación, precisamente por la duración del contrato. Es extraño que los inquilinos lleguen tan lejos en un conflicto por un cuarto con el casero. Ella es la excepción. El juicio estaba previsto para hace unas semanas pero se retrasó. Martínez defiende que la relación contractual con sus arrendadores debe someterse a la ley de vivienda y, por tanto, tener una vigencia mayor. Considerarse vivienda habitual y no temporal. Lleva en la habitación desde 2021 y paga 290 euros. Los caseros, según su relato, trataron de hacer una subida de 30 euros que no aceptó porque era más del 2% anual (el límite impuesto por el Gobierno para evitar subidas tan grandes como el IPC). “Puede parecer de primeras que no es mucho pero después de unos meses me iba a enfrentar a un nuevo incremento”, asegura a este medio. Tiene una orden de desalojo por expiración de contrato.
Las zonas muy turísticas de playa y sol, como Málaga, tienen dinámicas algo diferentes pero con exacto resultado: una subida sideral de los precios. Entre siete y ocho viviendas pasan al mercado vacacional al día en la ciudad. Ya son más de 10.300, según el Registro de Turismo Andaluz. A esto hay que sumar la llegada de trabajadores cualificados y nómadas digitales, que empujan los precios al alza, hasta hacerlos inasumibles para amplias capas de la población local. En los tres últimos años, la ciudad (579.076 habitantes) ha sumado 2.254 residentes extranjeros, mientras perdía 1.638 nacionales, según el INE.
Vicente Verdú no pudo quedarse. Quería seguir formándose como actor en la Escuela de Arte Dramático de Málaga, la referencia en Andalucía, pero cuando empezó a planear el desembarco, en pleno verano, fue desengañándose. Al buscar información sobre la ciudad se encontró con las noticias sobre la turistificación del centro (hay más viviendas turísticas que habitantes censados) y los procesos de expulsión de los vecinos; luego buscó piso compartido en portales inmobiliarios y lo mínimo eran 300 euros por habitación.
Gracias a un trabajo de media jornada como teleoperador en Gijón puede pagar piso allí (180 euros), gastos y la matrícula en arte dramático en la Universidad Laboral. Llegó a la conclusión de que Málaga era “inasumible”. El problema es que la ciudad está muy por debajo de la renta media por persona –con 11.246 euros–, según el Atlas de distribución de renta de los hogares que elaboró el INE en 2020. Mientras, el mercado inmobiliario de la capital de la Costa del Sol se ha disparado hasta superar los precios de la burbuja inmobiliaria.
Con información de Pau Rodríguez y Néstor Cenizo.