Vivienda: Grandes ciudades, pisos pequeños

A comienzos del siglo XX las casas se anunciaban poniendo un pañuelo blanco en el balcón o la ventana, para indicar que esa vivienda estaba en alquiler, en una época, hasta los años 50, en que la mayoría de los españoles que vivían en las ciudades alquilaban. Posteriormente los clasificados en periódicos, farolas, panaderías o semáforos cambiaron la búsqueda y también cambió el ADN de los españoles hacia la propiedad, sobre todo a partir de la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 1964, una legislación que abocó a toda una sociedad hacia la propiedad. Pero a partir de 2000, los españoles aprendieron a usar internet para comprar, vender o alquilar una casa. 

Soy consciente de la profunda transformación del mercado que supuso la llegada de internet y lo que supone a día de hoy la tecnología para el sector. Pero si a mediados de los 90 me hubieran pedido mi previsión a 25 años vista del mercado inmobiliario en nuestro país es casi seguro que jamás hubiese vaticinado la que se nos vino encima durante la última década. Nada nos hacía pensar que hoy más de 26 millones de personas usarían internet para buscar casa, ni que viviríamos una burbuja que nos llevó, al final, a la crisis económica, financiera e inmobiliaria más dura e intensa de la historia española (salvando la Guerra Civil, obviamente). Pensar hoy en la forma en la que habitaremos en el futuro es más que complicado pero las actuales tendencias y lo recién vivido nos pueden ayudar. 

Alquilar es tirar el dinero, el mantra repetido hasta la extenuación sobre el que se levantó la burbuja, desapareció tras su desplome y es deseable que no vuelva jamás. Estamos desterrando la antigua necesidad de convertirnos en propietarios y el alquiler y sus precios empiezan a ocupar líneas y minutos en los medios. El motivo principal lo encontramos en un cambio de paradigma en el sector que ha convertido el alquiler en la principal opción de vivienda para un amplio porcentaje de españoles.  

Este ratio de inquilinos vs. propietarios subirá en los próximos años, pero sin variaciones dramáticas. En España nos dirigimos a un modelo alemán, donde la población que vive de alquiler oscila entre un 30/ 40% dependiendo de la ciudad. No creo que en 20 años seamos un país de inquilinos, y el hecho de que seamos uno de los estados con la natalidad más baja del mundo tiene bastante que ver. En muchas de las parejas que en el medio plazo construirán nuevos hogares, uno de los miembros será hijo o hija única con padres que habitualmente tendrán patrimonio inmobiliario (una, dos o hasta tres casas), así que no tendrán necesidad de comprar, simplemente esperarán a heredar. Aunque el aumento de la esperanza de vida de los padres animará a estas parejas a alquilar antes de convertirse en propietarios por ley de vida. Quedan atrás las familias con 2, 3 o 4 hijos en las que ninguno de ellos podía esperar acceder a la casa familiar. Bienvenidos los millenials que, sin buscarlo, acabarán poseyendo una casa... o más. 

Centros exclusivos y periferias crecientes

La demografía, la inmigración y el modelo productivo incidirán directamente en la fisionomía de las ciudades tal y como las conocemos hoy. Ya se está produciendo un movimiento migratorio hacia Barcelona, Madrid, Valencia o Málaga, debido fundamentalmente a la falta de futuro laboral en los lugares de origen y a la capacidad de atraer talento de las grandes capitales. La despoblación de España está, poco a poco, comenzando a producirse. Madrid o Barcelona crecerán a niveles de las grandes metrópolis europeas como Londres, San Petersburgo o París, aglutinando a la mayoría de la población española. Madrid, por ejemplo, podría llegar a tener un tercio de los ciudadanos de España, y los otros dos tercios podrían repartirse entre un puñado de otras ciudades y puntos estratégicos de la costa.  

A medida que las urbes crezcan, sus centros se volverán cada vez más exclusivos y caros, con precios demasiado altos para la mayor parte de los ciudadanos. En ellos solo podrán comprar las familias con economías más saneadas, extranjeros pudientes o grandes patrimonios. 

Y mientras esto suceda en el centro, las periferias de las ciudades tendrán una alta densidad poblacional. Se edificarán de forma concéntrica como ya ha sucedido  en Londres o París, desbordando los límites administrativos de las capitales para llegar a municipios cercanos. En todo este desarrollo será clave planear una eficiente estructura urbanística, que permita el desarrollo de infraestructuras para todos. Aunque a corto y medio plazo me temo que los gobernantes municipales están más por la labor de impedir el desarrollo urbanístico, y eso podría provocar un aumento bestial de precios en las capitales, aumento del desarrollo urbanístico en municipios limítrofes e incluso la aparición de microfavelas: espacios donde la población, ante la falta de vivienda asequible, empiece a construir vecindarios sin planificación urbanística previa. 

Vamos hacia casas más pequeñas, sobre todo en el centro. Las viviendas más grandes se dividirán en unidades más reducidas, pero más funcionales, limpias, respetuosas con el medio ambiente, sostenibles y apenas consumirán recursos energéticos ya que seremos autogeneradores de nuestra propia electricidad. La domótica nos permitirá controlar todos los suministros, electrodomésticos y equipos del hogar a través de dispositivos wearables. Los espacios serán multiusos y adaptables a cada actividad y momento del día. Desaparecerán las cocinas tal como las conocemos y serán poco más que un armario; los espacios comunes (el salón o el comedor) serán mayores y más cuidados, más bonitos. No habrá televisores pero tendremos pantallas ultragigantes que no solo nos ofrecerán contenidos completamente a la carta sino que se convertirán en el núcleo y el corazón del hogar inteligente. Almacenaremos menos, y consumiremos más servicios en casa que nos traerán desde fuera. 

Desaparecerán los garajes tal como los conocemos. Una parte de la población directamente no tendrá coches y los que los posean los almacenaran en parkings a las afueras y podrán programar cuándo los necesiten para que los recojan y los trasladen sin tener que conducirlos. 

Desaparecerán la mayoría de las tiendas. Internet será la frutería, la carnicería, el restaurante, la lavandería... La mayoría de los locales comerciales desaparecerán de las ciudades y los comercios a pie de calle mutarán -dependiendo del tamaño- en micro comunidades de vecinos: en aquellos locales grandes o muy grandes podrían construirse micro-promociones de viviendas, de 6-8-10 casas.  

¿Cuánto hay de real en todo esto? ¿Cuántas de estas previsiones se habrán convertido en una realidad? Ni idea. Bajo mi punto de vista la mayoría pero lamentablemente dentro de 30 años no podré demostrarlo. Ni siquiera esta revista que estás leyendo existirá. Habrá desaparecido. Así que comamos y bebamos que mañana moriremos.