El Ayuntamiento de Madrid no va a prohibir los pisos turísticos en la ciudad
El pasado martes el Ayuntamiento de Madrid presentó ante un selecto grupo de invitados el borrador del Plan Especial con el que pretende regular el descontrol de los pisos turísticos en la ciudad. Al día siguiente, todos los medios de comunicación que recogían la noticia hacían referencia en el titular a una “ilegalización masiva de pisos turísticos en Madrid”. Titulares que provenían del mensaje que mandó durante la presentación el concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo: “Hablando claro, lo que
planteamos es una ilegalización masiva de viviendas turísticas“.
Pero no es así. El borrador no presenta una ilegalización masiva de la actividad. De hecho, puede incluso significar todo lo contrario: una legalización masiva, algo que colectivos como Lavapiés ¿Dónde vas? llevan meses señalando. Veamos los principales problemas del Plan Especial presentado.
1. Permite sustituir vivienda residencial por vivienda para turistas
El mercado de pisos turísticos, en alza en todas las ciudades del mundo, se basa principalmente en sustituir vivienda residencial por vivienda para turistas (VUT). La razón está clara: un piso turístico genera mayores rentas inmobiliarias como VUT que como vivienda residencial. Para los propietarios de vivienda, plataformas como Airbnb permiten ampliar sus beneficios de manera sencilla: solo hay que expulsar a los inquilinos de la vivienda y anunciar el piso en Airbnb.
Todas las regulaciones de pisos turísticos están encaminadas a prohibir o reducir la sustitución de vivienda residencial por VUTs. Sobre todo en ciudades como Madrid, donde los precios de los alquileres han subido más de un 30% en los últimos tres años.
La regulación del Ayuntamiento de Madrid intenta enfrentarse a este problema, y la intenciones son perfectas: en Madrid no se puede transformar vivienda residencial en vivienda para turistas. Pero el borrador del Plan Especial plantea lo contrario: no se podrá sustituir vivienda residencial, en algunas zonas de la ciudad, en otras sí.
¿Por qué la regulación va a seguir permitiendo que se sustituya vivienda residencial en un contexto de crisis habitacional y de burbuja inmobiliaria? No tiene ningún sentido. Además, las regulaciones pioneras en este ámbito, como la de la ciudad de San Francisco, aplican el criterio a toda la ciudad. ¿Por qué en Madrid debería ser diferente?
Que no se aplique a toda la ciudad tiene serios problemas. Principalmente porque no toma en consideración los procesos de burbuja inmobiliaria, turistización y gentrificación (procesos distintos que se complementan y que en el contexto actual suman fuerzas en la misma dirección), que se observan más allá del centro de la ciudad, en distritos como Latina, Carabanchel, Usera o Puente de Vallecas. Madrid
Rio ha suavizado la frontera entre el centro y la periferia de la ciudad, unido a la relativa facilidad con que se llega de estos barrios al centro (gracias a las líneas de metro 1, 3, 5 y 10); están convirtiendo a estos distritos en refugio de las expulsiones inmobiliarias del centro, y en nuevos nichos de mercado para turistizar y gentrificar. Porque si algo sabemos del desarrollo del turismo de la última década, es que los
centros urbanos, una vez convertidos en parques temáticos, tienen límites para ampliar la acumulación de capital sobre esos mismos territorios, al estar cada vez más saturados. El capital turístico necesita nuevos espacios sobre los que acumular, nuevos barrios que produzcan valor añadido para el sector turístico. La zona del Madrid sureste más cercana al centro se encuentra en riesgo, pero no solo. Porque si algo hemos aprendidos de los movimientos urbano-inmobiliarios del capital, es que las dinámicas, subidas de precio y desplazamientos de una zona afectan a barrios que pueden estar a bastantes kilómetros.
Una regulación seria no se debe enfrentar a los problemas cortoplazistas asociados al turismo que vive la ciudad, sino que debe identificar las tendencias que se observan en el conjunto de la ciudad. Es obvio que Usera o Carabanchel no tienen los problemas de VUTs que tiene Centro, aunque sí que tenga problemas de vivienda similares. El Plan Especial divide la ciudad en distintas zonas, y deja a la mayoría de barrios fuera de la normativa. Es decir, en estos sí que se podrán abrir VUTs profesionales. Pero no hay ninguna razón para que eso se permita.
Aquí el problema más grave del Plan Especial es que no recoge las tendencias del mercado. Los indicadores que se han empleado para dividir la ciudad en zonas con distintos criterios normativos, se basan en fotografías fijas de la oferta del mercado en un momento dado. Al ser una análisis estático, esos indicadores reflejan que Centro y algunos distritos de su entorno tienen problemas de saturación, pero no
dan información sobre las transformaciones asociadas a los pisos turísticos que está sufriendo Madrid como ciudad, ni permite identificar procesos que si bien solo están en marcha, en tan solo uno o dos años se pueden haber convertido en complicados problemas.
Es obvio que el conflicto actual está en el Distrito Centro, pero los datos muestran una tendencia de crecimiento de VUTs en zonas más periféricas. La principal razón es que la subida de precios de la vivienda hace que en las zonas donde la vivienda es más cara, como Centro, cada vez sea menos rentable sustituir vivienda residencial por VUTs. Es decir, para inversores y especuladores, la rentabilidad de los pisos turísticos cada vez es menor en Centro y mayor en las zonas periféricas. En Centro se está cerrando el “rent gap”, y por lo tanto los incentivos mercantiles para abrir más VUTs frente a alquilar esos pisos como vivienda residencial, cada vez son menores. En cambio, el “gap” sigue siendo muy elevado en zonas periféricas.
En resumen: a día de hoy, invertir en VUTs tiene una rentabilidad mucho mayor en Carabanchel que en Centro, y el crecimiento de la oferta es mayor en zonas periféricas. Y si alguien piensa que un turista no se va a querer alojar en la zona de Oporto (a seis paradas de metro de la Latina y a menos de 10 euros en taxi), en los próximos años verá que estaba equivocado. Esta tendencia no se observa en Madrid, es una tendencia global. La velocidad del modelo Airbnb para ampliar el mercado turístico hacia zonas imposibles, es inaudita y asombrosa, siendo mucho más rápida que los procesos de gentrificación tradicionales.
La tendencia al desarrollo de VUTs en la periferia, si ya es una necesidad del mercado, con el Plan Especial se va a disparar. El Ayuntamiento no solo no acaba con la sustitución de vivienda residencial por VUTs, sino que además desplaza el proceso y los problemas hacía otras áreas, que coinciden con las zonas en que la rentabilidad para sustituir vivienda residencial es mayor. Un coctel perfecto para reestructurar las rentas inmobiliarias y del suelo asociadas al turismo en Madrid, funcionando la
intervención del Ayuntamiento como una palanca hacía las nuevas necesidades del mercado.
2. Sí a la economía colaborativa, en primera residencia, a 90 días
La propuesta del Ayuntamiento legaliza el hospedaje de corta duración hasta un máximo de 90 días al año, y durante 365 días al año cuando se trate de habitaciones, siempre en la primera residencia de la persona. Mientras no se revierta el crecimiento global del turismo sobre las ciudades, y las ciudades no
apuesten por reestructurar sus sistemas productivos para reducir su dependencia del turismo (algo que no es tarea fácil), hospedar a los turistas a través de formas de economía colaborativa en primera residencia con un máximo de 60-90 días al año, puede ser de las formas más sostenibles de alojar a los turistas (aunque también tiene sus problemas).
Esta legalización de las habitaciones y de los alojamientos a 90 días, también va a generar problemas que se deben tener en cuenta. Muchas personas no están ofreciendo estos servicios en sus hogares por miedo a incumplir la ley y ser sancionados. Cuando se legalice, estos servicios van a crecer en toda la ciudad. Airbnb es muy consciente de ello, sabe que así ha sido en otras ciudades, y por eso su principal frente de lobby en todas las ciudades del Estado está siendo que se legalice el hospedaje P2P sin límite alguno.
A este aumento de la oferta de hospedaje P2P, cuando esta forma de hospedar se legalice, habrá que añadirle otros factores que impulsarán su crecimiento. La subida de precios de los alquileres asociados a la burbuja, hace que está actividad cada vez sea un recurso y una opción más común utilizada por algunos sectores de la población para afrontar las subidas de los alquileres. Por lo tanto, el factor burbuja también incide en el crecimiento de esta actividad. De hecho, durante los dos últimos años en Madrid esta forma de hospedaje ha pasado de ocupar un 6,34% del mercado de Airbnb, a un 11,22% (en Distrito Centro ya supera el 13%)o.
Cabe señalar un último factor que tendrá un enorme efecto sobre la oferta de este tipo de hospedaje. Prohibir las VUTs profesionales en Centro y en otras zonas cercanas, va a generar una situación de monopolio de mercado para los actores que sí que puedan operar en este área. Al eliminar a miles de profesionales, se disparan y abren nuevas oportunidades de negocio para los actores que sí que puedan operar: los precios del hospedaje crecerán en esta zona, al igual que la rentabilidad del servicio, en un contexto en que es el Ayuntamiento quien elimina a la competencia.
El hospedaje P2P a 90 días tendrá una rentabilidad muy elevada en esta zona, por lo que animará a más personas a ofrecer este tipo de servicio. Lo mismo sucederá con las habitaciones. Alquilar una habitación de tu piso, de manera permanente, en el barrio de Lavapiés, va a tener una rentabilidad muy elevada. Además, como pasó en ciudades como San Francisco, crecerán otras modalidades de la actividad, como alquilar un piso de cuatro habitaciones, vivir en una y subalquilar tres en Airbnb de manera permanente.
El impacto negativo de estas tendencias se puede reducir poniendo límite a la cantidad de personas que se pueden hospedar en una vivienda o al número de habitaciones que se pueden alquilar por piso, como ya hace Amsterdam. En este caso la competencia no es del Ayuntamiento, sino de la Comunidad. Pero esta tendencia la debe recoger el borrador del Ayuntamiento. El Plan Especial no solo tiene que regular los problemas actuales, y debe incluir tanto los posibles impactos y tendencias de crecimiento que ya se observan en la ciudad, como aquellos que la propia implementación del Plan Especial va a generar e impulsar. En ese sentido, todos los factores van en la misma dirección: el Ayuntamiento debe prohibir la
sustitución de vivienda residencial por pisos para turistas en toda la ciudad, y así reducir la presión del hospedaje turístico en el conjunto de la ciudad.
3. El Ayuntamiento no cuenta con medios para controlar su propia regulación
Prohibir VUTs profesionales y legalizar el hospedaje P2P a 90 días. ¿Cómo controlará el Ayuntamiento la diferencia entre ambos tipos? ¿Cómo controlar que el hospedaje P2P no sea un medio que impida sancionar a los profesionales? Esta cuestión es fundamental, porque si no se consigue controlar la actividad y sancionar a quienes la incumplan, la nueva regulación se convertirá en una regulación masiva
de absolutamente todas las VUTs de la ciudad.
En estos casos, debería ser la propia plataforma quien lo controle. Pero ni Airbnb ni el resto de plataformas están -a priori- por la labor. El Ayuntamiento debe forzar a Airbnb a que sea la propia plataforma la que se encargue del control. En caso contrario, el Ayuntamiento deberá buscar los resquicios legales para sancionar a la plataforma, como ya hizo Barcelona. Pero el contexto actual genera bastantes posibilidades para que Airbnb decida colaborar en Madrid. En primer lugar, porque la regulación que plantea Madrid interesa bastante a la plataforma. Aunque elimine una gran parte de su mercado, también facilita que a largo plazo recupere dicha oferta a través de las modalidades de hospedaje que legaliza el Plan Especial (P2P y habitaciones). Airbnb no solo es la empresa líder del mercado, sino que frente a plataformas como Booking cuya oferta se basa en VUTs profesionales, Airbnb
tiene hegemonía absoluta sobre el mercado del hospedaje P2P y de las habitaciones. Es decir, el Plan Especial elimina competencia a Airbnb, que es la empresa que más favorecida sale a largo plazo. En segundo lugar, colaborar con Madrid ayudaría a Airbnb a posicionarse mejor en el conflicto entre Airbnb y el Ayuntamiento de Barcelona. El mensaje de la empresa sería claro: no es que no queramos colaborar,
es que ante regulaciones como las de Barcelona no estamos dispuestos a colaborar. Estigmatizar a Barcelona y elogiar a Madrid, con el objetivo de que Barcelona también legalice el hospedaje P2P a 90 días. En definitiva, existen posibilidades para que Airbnb colabore.
Barcelona es una de las ciudades mundiales que más empeño y presupuesto está destinando a la lucha contra los pisos turísticos ilegales. Cuentan con un equipo de inspectores, visualizadores y de control, de más de 110 personas. Aún así, su normativa no permite el hospedaje P2P a 90 días. Cuando se quiere controlar el mercado y expulsar a los profesionales que incumplen la normativa, legalizar el hospedaje P2P a 90 días, sin tener medios para verificar la actividad, se puede convertir en un problema importante. Madrid no solo no cuenta con el equipo ni los recursos necesarios para ello, sino que tampoco ha mostrado ningún indicio de que vaya a contar con ellos. Si el Ayuntamiento no destinada los fondos necesarios para que su regulación se cumpla, el Plan Especial se convertirá en una legalización masiva de todas las VUTs de la ciudad. El Ayuntamiento no puede aprobar el Plan Especial sin tener claro que puede llevarlo a cabo.
4. ¿Qué ha hecho el Ayuntamiento en los últimos cinco meses?
Sorprende que a tan solo dos meses -como mucho- de que el Ayuntamiento apruebe el Plan Especial, el borrador tenga tantas incógnitas sin resolver. En diciembre de 2017 la alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, anunció que el Ayuntamiento regularía esta actividad. Desde entonces suponemos que el Ayuntamiento ha estado trabajando en el borrador que acaba de presentar.
Pero ha sido un proceso rodeado de opacidad y ausencia de participación ciudadana. Esta opacidad ha generado muchísima confusión en los actores sociopolíticos organizados, en los medios de comunicación y entre la propia población. ¿Qué estaba haciendo el Ayuntamiento de Madrid? Nadie lo sabia y solo se recibían mensajes confusos e incluso contradictorios, hasta esta semana que han presentando el borrador.
Llama la atención que durante estos meses de trabajo, el resultado sea el borrador que acaban de presentar, con los dilemas más importantes sin resolver, lo que denota que se trata de un trabajo deficiente. Además, también sorprende que en estos meses no hayan buscado la participación de colectivos sociales que sí que estaban avanzado en posibles formas de regulación y que manejan muchísima información. Haber escuchado a estos colectivos desde el principio habría facilitado al Ayuntamiento no solo resolver dilemas que hoy no tienen resueltos, sino posicionarse con claridad ante elementos importantes del Plan Especial que hoy siguen sin tener claros.
Tomemos el caso del colectivo Lavapiés ¿Dónde vas?, por poner un ejemplo. A principios de 2017 este colectivo ya puso sobre la mesa el problema de los pisos turísticos, y hasta el verano realizó acciones mensuales para denunciar los efectos que este tipo de actividad estaba teniendo sobre el barrio de Lavapiés. Además, también inició un proceso de investigación sobre el lugar y la situación de estos pisos en el barrio, mucho más participativo que el Plan Especial del Ayuntamiento, ya que el propio vecindario participó tanto físicamente como a través de formularios online que permitieron al colectivo recabar información. A partir de septiembre, Lavapiés ¿Dónde vas? llegó a presentar propuestas concretas: señaló 18 edificios y un total de 203 viviendas que incumplían la ley para que fueran sancionadas; presentó denuncias al Ayuntamiento; participó en foros de debate con líneas claras de regulación; elaboró indicadores para medir el impacto de los pisos turísticos sobre la ciudad; e incluso llegaron a proponer una moratoria al turismo en Decide Madrid, que sería el principio de un proceso de participación vecinal para decidir sobre el futuro del turismo en la ciudad. Pero sobre todo, fue Lavapiés ¿Dónde vas? quien puso sobre la mesa en septiembre de 2017 el tema de los “accesos independientes de la vivienda desde la calle”.
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) establece que toda VUT en el Distrito Centro de la ciudad deba contar con acceso independiente desde la calle. Esta clausula hace que de facto en torno al 100% de las VUTs en Centro incumplan la normativa del PGOUM, y se podrían cerrar. Es una especie de suerte con la que cuenta el Ayuntamiento de Madrid y que amplía sus posibilidades de regulación. Fue el colectivo Lavapies ¿Dónde vas? quien primero señaló la posibilidad de utilizar esa clausula, y la necesidad de utilizarla. La respuesta del Ayuntamiento fue todo un fiasco. El 24 de enero de 2018, la Comisión de Seguimiento e Interpretación del Plan General hacía público que eliminaba dicha clausula para las VUTs: “La implantación de viviendas de uso turístico en un edificio sin extenderse al edificio entero, no requiere acceso independiente ni exclusivo diferente del de las otras viviendas”. El Ayuntamiento echaba piedras sobre su propio tejado, y mandame un mensaje desalentador a la población sobre la futura regulación de las VUTs.
Desde enero hasta ahora, el Ayuntamiento no solo ha rectificado, sino que utilizará la clausula de los acceso independientes más allá del Distrito Centro. Esta es la mejor decisión que ha tomado el Ayuntamiento en el Plan Especial, y hay que celebrarlo. Si desde el primer momento el Ayuntamiento hubiera escuchado a colectivos como Lavapies ¿Dónde vas?, haciéndoles participes de la elaboración del Plan Especial, hoy estaríamos ante un borrador completamente distinto. Muchos de esos dilemas estarían ya resueltos, y el Plan Especial contaría con una legitimidad con la que no cuenta a día de hoy. Madrid solo se tenía que haber fijado en Barcelona, ciudad donde la Asamblea de Barrios por un Turismo Sostenible es un actor sociopolítico reconocido por el propio Ayuntamiento, que participó en la elaboración del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT) de la ciudad, y aportó las propuestas más contundentes entre las habidas.
5. ¿Y ahora qué?
El Ayuntamiento de Madrid ha dado un paso muy importante con este Plan Especial. Sus intenciones son muy positivas, y podría convertir a Madrid en una de las ciudades mundiales con una de las regulaciones de pisos turísticos más adecuadas y competentes. Madrid dejaría de ser una ciudad donde todo vale, para estar a la altura de Amsterdam, Londres, París, o incluso de San Francisco y Toronto. Además, el Ayuntamiento dejará a la Comunidad de Madrid como un actor completamente incompetente en la regulación de VUTs, lo que debería impulsar la presión pública hacia la Comunidad para que ceda las competencias al Ayuntamiento.
Aún así, el Plan Especial sigue siendo insuficiente. La regulación propuesta es muy similar a la de San Francisco, pero se queda a medio camino. El Ayuntamiento tiene hasta verano para modificar el borrador antes de que se apruebe, pero le falta contundencia política. En primer lugar, apostar porque en Madrid no se pueda sustituir vivienda residencial por VUTs, y ampliar la regulación a toda la ciudad. En segundo lugar, ser tajante con el cumplimiento de la nueva normativa, dedicando los fondos necesarios para ello y anunciando un plan real para llevar a cabo las labores de inspección y sanción. El control de la actividad tiene que estar bien definido, y el Ayuntamiento se debe asegurar que será efectivo, sino la regulación tendrá el efecto opuesto, y se transformará de facto en una legalización masiva de todas las VUTs. En tercer lugar, iniciar de inmediato las negociaciones con Airbnb para que sea la empresa quien controle el cumplimento del Plan Especial, y en caso de que no colabore, ser tajante y declarar abiertamente el conflicto a Airbnb a través de sanciones, tribunales o lo que haga falta. Basta ya de la impunidad que están teniendo estas plataformas porque las instituciones no sean capaces de adaptar la legislación a la coyuntura actual. En esas negociaciones deberían estar presentes organizaciones sociales como la FRAVM, Lavapiés ¿Dónde vas? o todas aquellas que participan en Madrid No Se Vende. El propio Ayuntamiento debería apostar por presentarlo como una negociación entre Airbnb y la ciudad de Madrid, que trasciende al propio Ayuntamiento. En cuarto lugar, el Ayuntamiento tendrá que encontrar la forma para que las personas que alojen bajo el modelo P2P, tengan que registrarse de alguna manera y el Ayuntamiento pueda controlar la actividad. Aunque la competencia desde urbanismo lo dificulte (ya que se debería regular desde turismo), sin lugar a duda existen maneras. Si al Ayuntamiento no se le ocurren, que pregunte a las organizaciones sociales, que con todo el trabajo que llevan hecho y el conocimiento que tienen del asunto, igual les pueden dar alguna idea.
