Cinco pensamientos mágicos a evitar en materia de vivienda y un corolario ineludible
En Catalunya en estos momentos, y no sólo por razones electorales, abundan los debates sobre vivienda. Hay una muy interesante efervescencia de congresos, jornadas y artículos de prensa. Algo muy necesario, habida cuenta del grave problema que tenemos como sociedad en esta materia. Pero, y esto no es tan positivo, abundan las explicaciones parciales y viciadas por todo tipo de intereses. Supongo que yo también tengo prejuicios, al estar lastrado por una determinada posición profesional e intelectual. Pero, con el único ánimo de ayudar a clarificar el debate, quiero poner de relieve cinco pensamientos mágicos que en materia de vivienda nos impedirán construir soluciones sólidas que faciliten la salida del grave problema social que afrontamos.
Empezaré siendo crítico con mi propio colectivo profesional y llamaré pensamiento mágico primero al de no pocos directivos de empresas públicas de vivienda. Según ellos, con procurar suelo y financiación a las empresas públicas, el problema ya está en vías de solución, pues la producción de vivienda protegida, con una parte de la misma en alquiler, por si misma solucionará todos nuestros problemas. Como con el resto de pensamientos mágicos, debo decir que hay que hacer mucho de esto (de hecho, muchísimo), pero con sólo esto no será suficiente.
El segundo pensamiento mágico es el de muchas empresas privadas, asociaciones profesionales y no pocos académicos (adecuadamente financiados) que consideran que lo único que hay que hacer para solucionar el problema de la vivienda es conseguir que la Administración no intervenga, pues de esa manera, el mercado, con su capacidad de asignar de forma eficaz y eficiente recursos, generará mucha vivienda y esta será asequible. Todos sabemos, pues lo vivimos en los recientes años 1998–2008, que la producción masiva de vivienda ni reduce el precio del suelo ni el de la vivienda (en el periodo citado, a pesar de producir 6 millones de viviendas, en un país con 25,5 millones de unidades, el precio del suelo se cuadriplicó y el de la vivienda más que duplicó). Esto no debe llevarnos a defender que no hay que producir nueva vivienda. Tampoco debemos negar que en ciertas áreas urbanas la falta de oferta de vivienda de nueva construcción es una parte relevante del problema. Pero este pensamiento mágico consiste en afirmar que si sólo la Administración fuera muy activa urbanísticamente y diera licencias de manera instantánea, el sector privado, solo haciendo crecer la oferta de vivienda, conseguiría que los precios fuesen asequibles para todos.
El tercer pensamiento mágico, con ciertas conexiones con el anterior, es el propio de muchos urbanistas que consideran que si se califica mucho suelo, ágilmente, con un cronograma inteligente y en las localizaciones adecuadas, per se habrá vivienda en abundancia y será muy barata. Suele ser una línea de razonamiento muy presente en alcaldesas y alcaldes veteranos, que en el pasado funcionaron de esta manera. Y, a pesar de la evidencia empírica de los resultados de dichas políticas en el periodo 2008–2019, siguen defendiendo que el solo urbanismo (que ellos ven simplemente como la calificación de suelo) y nada más que el urbanismo solucionará nuestros problemas. Por cierto, que este es un razonamiento que une en no pocas ocasiones a personas con pensamientos políticos completamente opuestos. Hay ultraliberales que creen que si la Administración califica suelo de forma masiva, el mercado proveerá. Pero también hay ultraintervencionistas que creen que, si se califica mucho suelo y se desarrolla bajo el férreo control de lo público, bajarán los precios de la vivienda. Obviamente yo no defiendo que el urbanismo no sea un instrumento clave para poder afrontar el problema de la vivienda. Es claro que lo es. Pero además de procurar suelo y vuelo como materias primas, hay que pensar en todos los aspectos financieros, de pura promoción y de gestión de lo construido/rehabilitado que el urbanismo no puede procesar en su completa complejidad.
Lo que yo llamo cuarto pensamiento mágico sería el de muchos activistas de la vivienda que, en una dinámica de enemigo-aliado, consideran que casi todos los problemas de vivienda se solucionan imponiendo obligaciones jurídicas especiales a los grandes tenedores de suelo y vivienda. No seré yo quien minusvalore la función social de la propiedad y la directa y grave responsabilidad de bancos, servicers y fondos en relación a la situación en la que nos encontramos. Y estando completamente a favor de que la Administración inspeccione si las viviendas de los grandes tenedores están vacías, que se vigilen prácticas como el acoso inmobiliario, que se impongan sanciones e incluso que se llegue en algunos casos a la expropiación, no creo que sólo con estas medidas se puedan resolver nuestros problemas de la vivienda. En primer lugar, por la cuota de mercado de estos grandes operadores, hoy aún muy reducida. Y en segundo lugar, por considerar, quizás me equivoque, que la mayor parte de sus buenos activos ya los han vendido o alquilado y lo que les queda tiene asociados graves problemas sociales (habitantes vulnerables) y físicos (viviendas en muy mal estado). Como con el resto de pensamientos mágicos sobre la vivienda, en modo alguno defiendo que no haya que hacer lo que prescriben los activistas. Lo que matizo es que, sólo con perseguir a los grandes operadores mercantiles cuando infringen nuestra legislación, no va a ser suficiente para proveer vivienda asequible al conjunto de la sociedad en las zonas y tiempos en las que se necesita. Es un elemento de higiene obvio e imprescindible. Tiene además elementos de justicia reparadora. Pero sistémicamente, en términos de instrumentos al servicio de la vivienda, su papel es (como el de todos los instrumentos, pues no hay ninguno mágico) limitado.
Y el ultimo, el quinto pensamiento mágico que yo detecto en vivienda es el de muchos políticos y no pocos empresarios que entienden que, “como no va a haber presupuestos públicos de vivienda potentes, en convergencia con los que hay en otros estados de la UE” (como si fuera un factor atmosférico sobre el que el hombre no tiene influencia), hay que centrarse en los incentivos fiscales que atraigan capital privado hacia la vivienda asequible. Yo soy un firme defensor de la cooperación público-privada en vivienda de alquiler asequible y creo que los incentivos fiscales pueden jugar un papel no menor. Pero me parece que hay que ser muy iluso o muy cínico para pensar que podemos desarrollar sistemas públicos y público-privados de vivienda asequible sin incrementar el gasto público. Nadie, nunca, en nuestro contexto (UE y Occidente) ha desarrollado dichas políticas y alianzas sin gastar entre el 1% y el 2% de su PIB en política de vivienda. Nosotros ahora, a duras penas estaremos en el 0,1%. Diez veces menos que los sistemas europeos ya asentados y veinte veces menos que dichos sistemas cuando afrontaron su etapa de formación bruta de capital público y público-privado de vivienda asequible. Los incentivos fiscales son necesarios. Incluso claves. Pero solo con incentivos fiscales, algo del agrado de los políticos que no quieren explicar cómo reestructurarían sus presupuestos y/o cómo incrementarían el ingreso público, que también es muy del agrado de empresarios que no quieren una Administración poderosa, no iremos muy lejos.
Concluyo con un corolario ineludible. Hay que incrementar el gasto público en vivienda (y sin esto no haremos nunca nada sólido). Es necesario hacer buen urbanismo que procure suelo y vuelo para la vivienda asequible. Hay que producir vivienda, especialmente de alquiler asequible y, siempre que sea posible, a través de rehabilitación en suelo urbano. Todo ello se debe hacer a través de empresas públicas fuertes y de alianzas entre estas y empresas privadas de largo alcance. Y finalmente es necesario que la Administración vigile el cumplimiento de la función social de la propiedad y reprima comportamientos mercantiles contrarios a derecho y al interés general. Debemos hacer todo esto a la vez. No unas u otras. Todas. Y debemos hacerlo en un contexto social complejo (fuertes necesidades no satisfechas), con muchas incertidumbres políticas y macroeconómicas, apretados por la urgencia (mucha gente no puede esperar) y en unas zonas urbanas ya densas en las que la única solución no es solo la expansión en suelo urbanizable (suelo para edificar y vuelo para rehabilitar son ya un binomio clave).
No es una tarea, en modo alguno, sencilla. Y si somos presa de alguno de estos pensamientos mágicos, solo generaremos fracasos y frustraciones. Pero creo que nuestra sociedad tiene el conocimiento y los recursos para poder tener éxito en la encomienda. Si hemos convergido con la UE en sanidad, educación, transporte o pensiones, ¿por qué no vamos a hacerlo también en vivienda? Eso sí, es tarea de muchos. Y requiere una suerte de Pacto de Estado que ojalá sea alumbrado después del actual ciclo electoral.
