Los pisos turísticos no son el problema que altera el mercado inmobiliario, al que sí le afecta el hecho de que existe una “preocupación real ante la posible ocupación” de la vivienda, hasta el punto de que hace que el propietario “opte por retirar del mercado de alquiler la escasa oferta disponible”. Y eso pese a que los datos reiteran una y otra vez que los problemas con ocupas son mínimos en Andalucía (en 2023 se registró el número más bajo de denuncias del último lustro) y a que hay un creciente malestar ciudadano por el impacto de los inmuebles turísticos. Aún así, la nueva ley de vivienda andaluza ya en tramitación pasa de puntillas por el impacto inmobiliario que tienen los turistas pero sí recoge numerosas medidas contra la ocupación y prevé hasta la creación de tres organismos para ello, básicamente para dar asesoramiento porque las competencias autonómicas son limitadas.
Preguntado por la cuestión, desde el Gobierno andaluz se apunta que uno de los objetivos prioritarios de la nueva norma es facilitar el acceso a la primera vivienda, marco en el cual “uno de los principales factores es la lucha contra la ocupación de viviendas en primera instancia”. De ahí la importancia que se le da a la cuestión en un anteproyecto de ley está en exposición pública hasta finales de este mes, con la intención –apuntada por el propio presidente de la Junta, Juan Manuel Moreno– de aprobarlo en el primer semestre de 2025. Además de regular por primera vez la inquiocupación y dar rango de ley a que un ocupa no puede ser adjudicatorio de un piso público, algo que se aplica desde hace casi tres años, el texto plantea una cascada de iniciativas para impulsar la construcción y el acceso a una vivienda.
De manera previa, el documento hace en su preámbulo un análisis de la situación actual en el que incluye como uno de los factores que perjudican al mercado esa “preocupación real ante la posible ocupación”. En paralelo, incide en que “el problema de la falta de oferta de vivienda en alquiler persiste independientemente de la vivienda de uso turístico”.
De hecho, minimiza el impacto de este último fenómeno al resaltar que en Andalucía suponen entre el 3 y el 4% del parque de hogares principales. De todos modos, la ley descarta introducir medidas que regulen esta situación provocada por el “auge de la industria del turismo”, ya que “ha sido regulado como actividad económica mediante la legislación sectorial oportuna”.
En contra de lo que sí hace con los pisos turísticos pese a no abordarlos, de la ocupación ilegal no se aporta ninguna cifra. Pero los datos oficiales sí pregonan que esta cuestión no es precisamente un problema acuciante, ya que los últimos datos del Ministerio del Interior (referidos a 2023) apuntan a que ese año se registraron 2.331 casos de este tipo, el dato más bajo del último lustro. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, dio recientemente en el Congreso el dato nacional: “es de menos del 0,06%”, cuantificó, en base a los 16.765 hechos conocidos de allanamiento y usurpación de inmuebles, sobre un parque total de 20,9 millones de viviendas.
Un dato también muy bajo ofrecía recientemente el Ayuntamiento de Sevilla, gobernado por el PP. Al evaluar la situación de los 2.870 inmuebles que son propiedad de Emvisesa, la empresa municipal de la vivienda, se apuntaba que la ocupación ilegal es sólo del 0,55%. En todos los casos, hablamos de porcentajes siempre sensiblemente inferiores al de los hogares que se destinan a uso turístico.
Desde la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda se alega al respecto que la ley tiene como principal objetivo, y así se recoge en el anteproyecto, “el uso habitual y permanente de la vivienda, es decir, el acceso a la primera vivienda, ya sea en alquiler o en venta”. En este sentido, fuentes de este departamento subrayan que “en ese marco, uno de los principales factores es la lucha contra la ocupación de viviendas en primera instancia”. En paralelo, se incide en que el uso que se le da a una segunda vivienda, como es el caso de los pisos turísticos, “ya se desarrolla y trabaja a través de la Consejería de Turismo, que ya ha aprobado un decreto que regula las viviendas de uso turístico en Andalucía”.
El punto de vista de la Administración andaluza sobre esta cuestión lo explicitaba la propia consejera de Fomento, Rocío Díaz, en una reciente entrevista a Europa Press, en la que contraponía el anteproyecto andaluz a la norma estatal, aprobada hace año y medio y a la que acusa de “favorecer” la ocupación ilegal al “no dar seguridad jurídica” a los propietarios“. ”Si la ley no protege al propietario, éste va quitando sus viviendas del mercado por miedo a que sea ocupada de forma ilegal“, lo que contrasta con una propuesta andaluza que favorecerá un escenario ”completamente distinto“.
El mercado –subraya el texto de la futura ley– es especialmente débil en la modalidad de alquiler, que en un 95% está en manos de propietarios privados que gestionan una oferta “en muchos casos no profesionalizada y totalmente autónoma en sus decisiones”. Esto hace que les afecte mucho la “inseguridad o incertidumbre”, que según la norma viene provocada sobre todo por dos factores: “situaciones de inseguridad o incertidumbre en la aplicación de las normas de arrendamientos urbanos”, por un lado, y por otro la ocupación ilegal.
En cambio, y en relación con los pisos turísticos, insiste en que este fenómeno “no es objeto” de la futura ley. De hecho, como consejera del ramo su principal preocupación es que las viviendas de protección oficial no se destinen a este uso.
La nueva norma andaluza establece medidas similares de protección a la persona objeto de un desahucio y al propietario que sufre la ocupación de la vivienda que tiene en alquiler, de hecho obliga a los ayuntamientos a crear una Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios. En la misma se incluye a los “propietarios de inmuebles que hayan sido ocupados y que se encuentren en situación de vulnerabilidad”.
En todo caso, y como ocurre con el resto de organismos que prevé constituir, su función es de asesoramiento, ya que la ocupación entra en el ámbito del Código Penal y las comunidades autónomas tienen competencias limitadas. De hecho, no se prevén sanciones específicas por ocupación o inquiocupación, algo que legalmente no puede aplicar.
Además de esta unidad municipal, el propio Gobierno andaluz se dotará con una Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación ilegal e inquiocupación, un órgano interdepartamental que implica a varias consejerías. La cartera de Fomento, por su parte, también se reserva su papel con la puesta en marcha del Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación, enfocado básicamente a atender a personas en especial situación de debilidad o emergencia social y económica, ya sea por un desahucio o por ser propietario y sufrir una ocupación.
La futura norma da también rango de ley a una iniciativa que ya se aplica como es la prohibición de acceso a una vivienda pública de todo el que haya sido condenado por ocupa, que tampoco podrá recibir ayudas al alquiler, una medida que se aprobó en Consejo de Gobierno en enero de 2022. En esta situación se considera que están las personas condenadas mediante sentencia firme por allanamiento de morada o usurpación de vivienda, o por haber recaído sobre ellas resolución administrativa firme en cualquier expediente de recuperación y/o desahucio por ocupación sin título en los últimos cinco años.
Una de las principales novedades del anteproyecto es que regula por primera vez y le da un marco legislativo a la inquiocupación, a la que define como el “estado intermedio entre ser un arrendatario con deudas y un ocupante ilegal”. Asimismo, aborda la cuestión de la sobreocupación en un intento de regular los conocidos como 'pisos patera', instando a los ayuntamientos a incoar los correspondientes expedientes administrativos cuando tengan conocimiento de una circunstancia que la ley considera grave y que puede dar lugar a sanciones de entre 6.001 y 20.000 euros.
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