En la calle Feria esquina con Escoberos, en Sevilla, un bloque de pisos de tres plantas lleva ocupado ilegalmente desde principios de 2020 por numerosas personas, incluido menores escolarizados en los alrededores. Entraron poco después de que se paralizara la promoción, en su recta final de obras, y el inmueble quedara en poder de la banca. La ocupación de un piso vacío propiedad de una persona jurídica –mayoritariamente banca o fondos de inversión– es el supuesto más habitual en las estadísticas de ocupación ilegal en España, pese a que los que llaman más la atención, generan más bulos y desatan más alarma mediática y política son las ocupaciones de la segunda vivienda de un particular, que son minoritarios.
Vox ha usado ese ejemplo de la céntrica calle de Sevilla para alertar de un supuesto boom de la ocupación ilegal que vincula directamente con los inmigrantes. Pero no ha sido el único. El PP se sumó a este mensaje de alarma social en esta campaña de las europeas, como ya lo hiciera en la de las elecciones en Cataluña.
De hecho, el presidente Juan Manuel Moreno se cuidó mucho de no hacer esa relación en las andaluzas, pero hace unas semanas, durante un mitin en El Prat de Llobregat, replicó el mensaje que un día antes había hecho el propio Alberto Núñez Feijóo: “En muchos rincones de España, muchas de esas ocupaciones ilegales sí es verdad que está vinculadas a alguna inmigración. Hay un dato que es objetivo”, dijo, tildando la denuncia previa de su jefe de filas de “coherente”. El PSC, con Salvador Illa a la cabeza, les reprochó que se montasen en el discurso “alarmista y racista” de la ultraderecha, motivados por el temor de que Vox frenase el crecimiento del PP en las catalanas, como finalmente ocurrió.
Lo que dicen los datos
Los datos oficiales de ocupación ilegal reflejan otra realidad. Ese año 2020 (de pandemia) hubo en Andalucía 2.381 ocupaciones ilegales, unas seis diarias, y había sido la cifra más baja del último lustro hasta el pasado año, con 2.331. Es más, según las cifras facilitadas por el Ministerio del Interior, si se compara con hace cinco años, se ha producido un descenso de las denuncias en Andalucía, que ronda el 8%. El pasado año, el descenso también se dio en Castilla–La Mancha, Castilla y León, Cataluña y Comunidad Valenciana, mientras que en otras diez comunidades autónomas apenas hubo variación, lo que arrojó en el conjunto del país 1.437 menos que en 2022.
Desde el Ministerio del Interior aclaran que su estadística no discrimina entre los dos tipos penales que conforman este fenómeno: el allanamiento de morada y la usurpación del derecho de uso de un inmueble, “porque son calificaciones jurídicas que realiza a posteriori el órgano judicial encargado de la instrucción de cada denuncia”. De todas formas, según los datos de la Fiscalía General del Estado, apenas un 0,15% de los delitos genéricos de ocupación de inmuebles se refieren a allanamiento de morada, por lo que se deduce que la mayoría son usurpación de derecho de uso propiamente dicha.
Del ocupa de la patada en la puerta al 'inquiocupa'
En cualquier caso, agentes inmobiliarios y abogados expertos en este campo alertan de un cambio de perfil: el ocupa de la patada en la puerta [vamos a evitar llamarlos okupas porque no sabemos cuántos pertenecen a dicho movimiento] ha sido relevado poco a poco por el 'inquiocupa', palabra que han acuñado para definir a quien firma un contrato de alquiler y deja de pagar la renta pasado poco tiempo. De todas maneras, también en este caso se detecta un descenso.
De este modo, según las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) han bajado los desahucios en la última década en prácticamente todas las comunidades autónomas. El CGPJ incluye en estas cifras los casos en los que los propietarios son personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas poseedoras de vivienda social. Precisamente, se ha preguntado a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), la que tiene el mayor parque de viviendas en alquiler de todo el territorio, por los casos de este tipo que sufre, pero no ha proporcionado los datos.
El CGPJ publica los suyos desde 2013 y diferencia entre los derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las ejecuciones hipotecarias. Si hace cinco años los más comunes eran estos últimos, como consecuencia de la anterior crisis que hacía imposible el pago de las hipotecas, en el periodo más reciente han sido desbancados por impagos de alquileres.
En todo caso, son menos que antes. En 2023 y derivados de la LAU, se produjeron 2.961 en Andalucía, un descenso de casi el 35% con respecto a 2022 (4.505), coincidiendo con la bajada en todas las comunidades autónomas. En Andalucía fue incluso superior a la media, aunque fue más notable la reducción en Región de Murcia, Cantabria, La Rioja, Castilla-La Mancha, Navarra, Comunidad de Madrid y Extremadura.
Esas mismas estadísticas reflejan que si en 2022 suponían en Andalucía una tasa del 52,0 por cada 100.000 habitantes, el pasado año se redujo la misma a un 33,9. Es la octava comunidad autónoma con menor tasa, si bien en números absolutos ocupa la segunda posición por detrás de Cataluña, que tuvo un total de 5.158 desahucios de inquilinos en 2023. También en este caso, la del pasado año ha sido la cifra más baja de la década, a excepción de 2020, cuando con motivo de la pandemia se suspendieron de manera generalizada los lanzamientos. Pero incluso entonces el registro fue casi idéntico al del año pasado, con 2.942 lanzamientos en 2020 en Andalucía.
El asunto de la desprotección
Un caso de 'inquiocupa' de libro es el que sufrió José Vidal, también de Sevilla, que tardó cinco años en echar de su piso a la inquilina que no le pagaba el arrendamiento. Se lo llevó el abogado Álvaro Höhr, al frente de Höhr y Asociados. “Cuando el inquilino deja de hacer frente a sus obligaciones o el propietario se encuentra con que su vivienda ha sido ocupada son pocas y lentas las herramientas con las que cuenta para poder recuperar la posesión”, apunta. Y es que, a su juicio, “se ha pasado de una excesiva protección al propietario a una ausencia de respuesta jurídica aquí cuando se produce el fenómeno”.
“No es que no se produzcan desahucios, es que no se admiten a trámite”, tercia Ángel Sánchez, presidente de la asociación Buenas Prácticas Inmobiliarias (BPI) de Málaga, que agrupa a agentes y empresas de toda la provincia. Pone el ejemplo de una vivienda en alquiler residencial donde una persona logra el reconocimiento de “vulnerable” y “se mete con otros tres que no lo son” y “llevan cuatro años sin pagar el alquiler”. Es más, relata: “Tenemos fotografías de la supuesta vulnerable pasando unos días en Eurodisney. Pero como no paga, pues los sobrinos de la casera tienen que hacerse cargo del coste de su tía en la residencia donde vive, pese a que ella pretendía pagarlo con los ingresos de este alquiler”.
“Desde que se publicó la nueva ley de derecho a la vivienda, el propietario se siente menos protegido y tiene menos garantías en caso de desahucio por impago”, prosigue. El caso es que en Andalucía esa ley no se ha implementado por parte de la Junta de Andalucía por decisión política, pero Ángel Sánchez insiste en que el mayor miedo de los propietarios y lo que hace que cada vez haya menos viviendas para alquiler residencial son los inquiocupas.
En su opinión, las viviendas con fines turísticos (VFT) no son para nada las principales culpables del incremento de precios de los inmuebles en alquiler residencial. “El primer culpable es que faltan en España un millón de VPO y el precio de las hipotecas. Centrarse en el alquiler vacacional como culpable y pasar de lado por la inseguridad del propietario no es realista”, resume.
Álvaro Höhr, por su parte, se remonta a la burbuja inmobiliaria para entender de dónde viene esto y por qué es difícil hallar un equilibrio entre muchos factores: “El que compró caro no quiere perder. El que ahora no puede comprar se encuentra con pisos de 100 metros cuadrados a 1.500 euros de alquiler porque quien lo compró debe amortizar una hipoteca desmesurada”.
Por eso muchos propietarios están optando por la mediación, remarca: “La mayoría de las demandas de desahucio se admiten a trámite, sean del tipo que sean: por impago de la renta, por expiración del plazo de arrendamiento, por ocupación sin título... Lo que ocurre es que, tras la entrada en vigor de la nueva ley el año pasado, el propietario debe exponer no solo su título, sino también si tiene o no la condición de gran tenedor. En el caso de los grandes tenedores hay que justificar si puede existir situación de vulnerabilidad de los ocupantes, haber acudido previamente a procedimientos de mediación, etcétera. Todo esto dificulta la presentación de una demanda”, expone.
Volvemos a David Peralta y la cuestión de las demandas. Señala que adicionalmente hay otro problema y es que “muchos propietarios buscan alternativas a la presentación de la demanda debido a la complejidad del procedimiento judicial”. La resolución extrajudicial por mediación del abogado del propietario “está en auge”. En este escenario, explica, “el abogado se pone en contacto con los ocupantes y ofrece alternativas para evitar la interposición de la demanda, desde la condonación de la deuda hasta pagar a los ocupantes para que abandonen el inmueble”. Porque, continúa, con la nueva ley, “los procedimientos de desahucio se han hecho más complejos” y eso echa para atrás a los propietarios, explica
Del buen inquilino y mejor arrendador
En medio de la desconfianza que relatan los abogados que llevan estos casos, están los protagonistas de las cifras de alquiler donde no hay problemas de ocupación. Y encontramos historias como la de Manuel García Torres, quien alquila desde hace años un piso en Sevilla Este. “Los primeros cinco años estuvo un hombre que vivía solo, un trabajador de la Cocacola. No le subimos nunca el alquiler porque nos parecía un precio justo y él era cumplidor”, relata.
En estos momentos, sigue alquilado. “No tuvimos ni que poner anuncio cuando se fue, porque llegó un compañero nuevo a la fábrica y les recomendó nuestro piso. Eso nos dio confianza, aprovechamos para actualizar un poco la renta, y como siempre, le pedimos nómina y el mes de fianza, pero ya está. Este año tampoco le hemos subido, pese a que legalmente se puede un porcentaje sobre el IPC, pero nos compensa la tranquilidad que nos da”, expresa.
Otro caso es el de María Bueno, que alquila una casa en Sanlúcar la Mayor a una familia marroquí. “Son un matrimonio con dos hijos pequeños. Él trabaja en la planta solar y nos vino con su contrato, y el jefe, que nos dijo que respondía por él. Hubo quien nos intentó disuadir de alquilársela por sus orígenes, pero ni pensamos en eso y no hemos tenido ningún problema”, cuenta.
En Peralta Rojas Abogados y Höhr y Asociados, expertos en derecho inmobiliario, nos han contestado a algunas de las preguntas más recurrentes en temas de ocupación ilegal de viviendas.
¿Por qué no se garantiza una vivienda a todos los españoles?
El artículo 47 de la Constitución Española declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Esto no significa que deba ofrecer una vivienda a cada español, sino que a ninguno se le puede prohibir acceder a una acorde a sus posibilidades. Sí se espera que los poderes públicos realicen las actuaciones necesarias para facilitar dicho acceso. [Höhr y Asociados]
¿La nueva ley ha traído más problemas?
La nueva ley no es una solución a este problema porque el papel lo aguanta todo. (…) La percepción de la poca protección que tienen los propietarios hace que cada vez haya menos oferta de vivienda en alquiler, que el acceso a las mismas sea casi imposible y que en muchos casos se pidan garantías abusivas a los inquilinos. Igualmente ha hecho que se promocionen más los apartamentos turísticos. [Höhr y Asociados]
¿Cuánto dura un procedimiento de desahucio de media en Andalucía?
Un procedimiento de desahucio puede tardar en el mejor de los casos cerca del año, y en el peor, basado en nuestra propia experiencia, unos tres. [Peralta Rojas Abogados]
¿Dan los jueces la espalda a los propietarios?
No quiero hablar de lentitud de los juzgados, sino del colapso de los mismos. Basta con entrar en un juzgado de primera instancia para ver unos expedientes de miles de folios apilados por todos lados. La jurisdicción civil es de las más amplias que hay por los temas que conoce y, en España, demandamos por todo. (…) La administración de justicia está muy especializada, y tecnológicamente avanzada, y los funcionarios y jueces, más preparados que nunca, pero el alud de demandas por día que reciben hace que las agendas de los juzgados puedan señalarte hasta dos años después de admitirla a trámite“. [Höhr y Asociados]
¿Se están dando muchos casos de petición de condición de vulnerabilidad?
Si, la mayoría de los ocupantes sean o no vulnerables solicitan la valoración. Esta situación puede provocar la suspensión del lanzamiento. [Peralta Rojas Abogados]
Si la familia dentro es declarada vulnerable, ¿paga la administración el alquiler o tiene que asumirlo el dueño?
En teoría, se prevé un mecanismo para “el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores por suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional”, en virtud del que se indemniza con el valor medio que correspondería a un alquiler en el entorno en que se encuentre el inmueble. No obstante, se trata de un procedimiento complejo que no resulta del todo efectivo, máxime cuando su tramitación se dilata en el tiempo y el propietario ya ha tenido que asumir pérdidas económicas provocadas por la suspensión del lanzamiento. [Peralta Rojas Abogados]
¿Si te entra alguien en tu casa y no llamas a la policía en menos de 24 horas ya no lo echas hasta que lo diga un juez?
No existe norma escrita que establezca el periodo del tiempo en el cual la policía puede echar a unos ocupas sin necesitad de resolución judicial que lo acuerde. Si es cierto que, en la práctica, si la ocupación ilegal es inmediatamente comunicada a la policía, ésta la considerará delito flagrante y se habilitará su intervención sin necesidad de una resolución judicial. [Peralta Rojas Abogados]
¿Si le dejas de pagar la luz o el agua y se la cortan a esos ocupas, la ley te persigue a ti por hostigamiento?
Lo cierto es que un propietario no puede cortar los suministros básicos a los ocupantes de una vivienda. Tales acciones podrían ser considerados conductas que encajan en el delito de coacciones del artículo 172 del Código Penal. No obstante, hemos visto casos donde los propietarios por la situación de vulnerabilidad que les ha provocado la ocupación ilegal no han podido pagar la luz o el agua y no han sido condenados, al tratarse de una situación de fuerza mayor. [Peralta Rojas Abogados]
Si tu vivienda ha sido ocupada, ¿puedes ir tú, aprovechando un descuido de ellos, cambiar la cerradura, sacar sus enseres e instalarte?
Tal conducta podría considerarse un delito de allanamiento de morada del artículo 202 del Código Penal. Cometer tal conducta podría tener severas consecuencias para el propietario. [Peralta Rojas Abogados]
¿Es mejor acudir a un abogado que a una empresa de desocupación?
No me corresponde juzgar a estas empresas. Si fueran ilegales, estarían prohibidas. Como letrado, recomiendo acudir a un abogado experto en la materia, pues garantiza que todas las partes será tratadas con la dignidad y respeto que merecen y sobre todo bajo la tutela judicial efectiva en un procedimiento con igualdad de armas. Entiendo que la desesperación hace que algunos busquen 'métodos más rápidos y eficaces', pero que quizás puedan vulnerar derechos cometiendo delitos leves de coacciones, alguna actuación humillante… Los abogados son garantes de los derechos de las partes y siempre será una actuación donde se garanticen. Por todo ello, creo que estos asuntos deben estar en manos de profesionales que están sujetos a un código deontológico. [Höhr y Asociados]