El número de demandas de ejecución hipotecaria de viviendas por impago de las cuotas ha caído en Aragón a los niveles más bajos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, hace ya quince años, un hito que llega cuando confluyen la recuperación de los precios más elevados de la historia y el encarecimiento más vertiginoso del euríbor desde su creación a finales de los 90, lo que parece apuntar a la existencia de cambios sustanciales en el perfil de quienes compran casas y pisos.
Los datos de la Estadística de Ejecuciones Hipotecarias del INE (Instituto Nacional de Estadística) reflejan el inicio de 225 procedimientos de ejecución en el ‘año móvil’ de julio de 2022 a junio de 2023, con solo 123 en el primer semestre de este año.
Esa cifra de procedimientos se sitúa un tercio por debajo de las 356 iniciados el año pasado, de la franja de 383 a 529 del periodo 2017-2021 y, también, de la horquilla de casi un millar a alrededor de dos que ofrecen los datos del INE y del CGPJ (Consejo General del Poder Judicial) para el periodo 2008-2016.
La tendencia se enmarca en una similar en el conjunto de España, donde las 14.703 demandas de ejecución hipotecaria sobre viviendas del ‘año móvil’ se quedan más de catorce puntos por debajo de las 17.132 del año pasado, a prácticamente ochenta de las 70.422 de 2014, cuando comenzaba a amainar la crisis habitacional que la pasada década llevó al desahucio de cientos de miles de familias.
La vivienda y el crédito alcanzan precios de récord
Ese volumen de demandas, el más bajo en quince años, se registra cuando las condiciones financieras están alcanzando una de las etapas de mayor dureza de la historia, con el precio medio de la vivienda de nuevo por encima de los 2.000 euros el metro cuadrado desde agosto en Aragón según los datos del portal Idealista, que no reportaba esos niveles desde julio de 2008.
Los 2.004 euros por metro cuadrado de la última anotación se sitúan, de hecho, tan solo 111 por debajo del récord de 2.115 de junio de 2007, que es menos de lo que ha subido el precio medio de la vivienda en lo que va de año: un 6,1% desde los 1.888 de diciembre de diciembre de 2022.
El euríbor, con una vertiginosa subida de más de cuatro puntos en catorce meses, del -0,498% de primeros de enero de 2022 al 3,859% de comienzos de marzo de 2023, antes de estabilizarse por encima del 4% desde mediados de junio acaba de complicar el acceso a la vivienda de propiedad al poner el dinero en unos precios que, en su cuarto de siglo de existencia, solo había superado durante veinte meses en 2000 y 2001 y en otros 23 de 2007 a 2008.
El último informe trimestral que elabora la Cátedra de Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, referente al segundo trimestre de 2023, cifraba en 550,15 euros la cuota hipotecaria mensual media en la comunidad con un aumento anual del 4,88%, un indicador que va a dispararse en los próximos meses como consecuencia de las revisiones anuales por encima del 4% más los diferenciales que comenzaron a aplicarse en julio.
Los cambios en el perfil del comprador de vivienda
¿Qué es lo que ha pasado en esos quince años para que con el ladrillo y el crédito en niveles de récord de carestía no se esté produciendo una crisis habitacional en Aragón? Parece claro que un proceso de exclusión en el acceso a ambos productos, inmobiliario uno y financiero el otro.
“El 60% de compradores ya se han visto afectados por la nueva política del BCE” o Banco Central Europeo y “el 28% de ellos se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición”, señalaba hace unos días el otro portal inmobiliario de referencia en España, Fotocasa, cuyo análisis apuntaba a “un cambio en el perfil del comprador hacia uno más específico conformado por ciudadanos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente tengan ‘expertise’ en el mercado inmobiliario”.
A esto se le suman, añadía, “nuevas figuras de compradores como pequeños ahorradores y grandes inversores, además de compradores extranjeros, que no son tan vulnerables al cambio de política monetaria al precisar menos financiación bancaria”.
El número de hogares que vive de alquiler se dobla en seis años
Varios datos avalan la extensión de ese perfil en Aragón en los últimos tiempos, como el frenazo en la venta de viviendas, que se mantiene en 16.233 unidades en el ‘año móvil’ y en la contratación de hipotecas, casi un millar menos que en 2022 y por 155 millones menos, en ambos casos tras ocho años de tendencia ascendente con el paréntesis pandémico y siempre con más de una cuarta parte de las casas (4.900 el año pasado) adquiridas sin endeudamiento.
Paralelamente, y según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, entre 2015 y 2021, último año con datos disponibles, prácticamente se duplicó el porcentaje de hogares que vivía de alquiler, que creció con altibajos del 8,2% al 15,9%.
Son 86.500 familias y grupos de convivencia de arrendatarios frente a las 44.200 de seis años antes, en muchos casos por la imposibilidad de acceder a viviendas en propiedad.