¡Qué diablos dice mi hipoteca!

Desde que la crisis ha asediado a gran parte de la población, ésta se ha visto seriamente afectada por cláusulas contenidas en su hipoteca que han llevado a muchos a perder sus viviendas.

Constantemente, llegan personas al despacho con el interés de saber a qué se han comprometido, hasta 10 años después de haberlo hecho, y las consecuencias del contenido de su hipoteca. Esto es consecuencia de la tan rebuscada terminología, que deja la interpretación de los contratos de préstamo hipotecario a unos pocos.

El objetivo de este artículo es acercar conceptos tales como cláusula suelo, cláusula techo, cesión del crédito, responsabilidad universal o interés de demora, para saber hasta qué punto puede haberse firmado algo abusivo o no.

Cláusula suelo (o cláusula suelo y techo): es uno de los conceptos más recurrentes, pero muchas veces aparece bajo otros nombres, como collar, que pueden dificultar su significado y propiciar que se caiga en el error de pensar que nuestra hipoteca no incluye el llamado techo y suelo.

El collar se utiliza en los préstamos con interés variable para limitar el riesgo de subida del tipo de interés; esto es, asegurar el pago del tipo de interés comprendido entre un valor máximo (techo o cap) y un mínimo (suelo o floor), suscritos ambos en el contrato y a cambio de una prima en base al Euribor o a cálculos propios de la entidad bancaria.

En su momento, esta cláusula sirvió para no pagar por encima del techo, aunque el interés lo superara. Así, el prestatario siempre pagaría lo mismo.

No obstante, el beneficio al alza se convierte en un grave perjuicio a la baja, porque aunque el interés caiga se sigue pagando el suelo fijado.

Tras haberse pronunciado al respecto el Tribunal Supremo, dicha cláusula puede ser objeto de estudio en un posible procedimiento judicial.

Cláusula de demora: como su propio nombre indica, no es más que una penalización por la demora en el pago de la cuota hipotecaria. El problema que se ha dado es el elevado interés aplicable a esa demora, llegando hasta un 25%.

Su carácter abusivo ha sido resuelto por los tribunales. Como ejemplo, conviene citar el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en un contrato de préstamo hipotecario: la entidad BBVA aplicaba un interés de demora del 19%, entendiendo el juzgado que tal condición resultaba usuraria y anulando no sólo la ejecución, sino también la hipoteca.

Finalmente, y para no hacer este artículo igual de pesado que algunas hipotecas, haré una breve descripción de otras cláusulas menos nombradas, pero que interesa conocer.

Responsabilidad universal del deudor: es una posibilidad prevista en nuestro código civil, donde se permite al acreedor (en este caso el banco) poder exigir el pago de la deuda pendiente con todos los bienes presentes y futuros del deudor (el ciudadano hipotecado).

Aparece impuesta en casi todas las hipotecas, pero no se informa de la posibilidad de limitar dicha responsabilidad, conforme al art. 140 de la Ley Hipotecaria.

Cuota final (o cuota balón): es de escaso uso, pero no deja de ser sorprendente. La cuota final a pagar puede alcanzar hasta un 30% del capital prestado, lo que implica que las cuotas mensuales anteriores a esta cuota final son más bajas de lo normal, pudiendo confundir al deudor.

Lo que viene a decir es que con cada mensualidad se aplaza un 20% o 30% del total, porcentaje que va generando intereses que se pagarán en una última cuota al final de la hipoteca.

La suma, dentro de 20 o 25 años será tan elevada que podría llevar al deudor a perder el inmueble, aun cuando hubiera pagado todas las cuotas anteriores.

Existen otras cláusulas tan o más perjudiciales, por lo que siempre es aconsejable solicitar un borrador previo de lo que vaya a firmarse y consultarlo con alguien que conozca la materia.

Si quiere resolver sus dudas en temas jurídicos y económicos, puede enviar un email a redaccion@teldeahora.comredaccion@teldeahora.com