Vivienda vacacional en Canarias: en aumento, desigual y con la incógnita del control de los ayuntamientos

En Canarias se estima que hay unas 38.900 viviendas anunciadas como alquiler vacacional. Se trata de unos datos publicados en un estudio del Gobierno de Canarias de diciembre de 2020 y que refleja que la tendencia fue en aumento en los últimos años. En el Instituto Nacional de Estadística (INE), la cifra estimada es similar, al situar este número de viviendas en 38.768 en febrero de 2022. No obstante, para conocer la incidencia real de esta modalidad es necesario rastrear esas plataformas donde se anuncian y conocer también el número de camas que se ofertan. Ese último estudio de la comunidad autónoma apunta que existen 159.671 camas y un promedio de 4,10 camas publicadas por vivienda. Según un informe realizado entre Ibiza y Formentera Preservation, el Observatorio Socioambiental de Menorca (OBSAM), el Centro del Cabildo de Lanzarote y la Oficina de la Reserva de Biosfera de Fuerteventura, la plazas en vivienda vacacional se han incrementado durante la pandemia en al menos dos islas de Canarias, Lanzarote y Fuerteventura. En estas últimas, pasaron de 23.985 plazas en 2019 a 29.349 en 2020; y de 20.300 a 22.057 respectivamente. 

Actualmente, el alquiler vacacional se encuentra regulado en esta comunidad autónoma por un decreto del año 2015, por el que se aprobó el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma. Entonces, el Gobierno regional se planteó poner límites a esta actividad, pero varias sentencias anularon varios de los puntos de dicho decreto quedando vigentes el resto. Desde la consejería de Turismo, que dirige Yaiza Castilla (Agrupación Socialista Gomera) recuerdan a este periódico que en la legislatura pasada es cierto que se estuvo trabajando en una nueva regulación reglamentaria, pero en estos momentos entienden que “una vez firmes las sentencias que anulaban diferentes preceptos del reglamento vigente y, con la modificación de la Ley del Suelo, se entiende innecesaria una regulación jurídica del alquiler vacacional como actividad turística – que es nuestro ámbito competencial-, pues los puntos de conflicto de dicha actividad están íntimamente relacionados con los usos urbanísticos, para lo cual actualmente existe capacidad de regulación conforme al principio de autonomía local”. 

Los ayuntamientos de Canarias han empezado a mover ficha ante la “problemática” que genera en algunas zonas esta actividad. La Comisión de Turismo de la Federación de Municipios de Canarias (Fecam), presidida por el alcalde de Santiago del Teide, Emilio Navarro (PP), se había marcado el año pasado el objetivo de elaborar “un modelo de ordenanza municipal sobre la regulación del alquiler de las viviendas vacacionales y propuesta de redacción del estatuto de los municipios turísticos en Canarias”. Se trata de un borrador en el que ya se está trabajando y que ha empezado a circular después de remitirse a los ayuntamientos. Una propuesta que ha enfadado al sector de esta actividad en las Islas, que considera que se está “maniobrando” para acabar con la vivienda vacacional. 

La Fecam señala que entre sus competencias se encuentra precisamente la de “abordar cuestiones que nos parecen relevantes en el ámbito turístico, tales como el estatuto del municipio turístico y la regulación de la actividad de alquiler vacacional”. Actualmente, se sigue trabajando en ese borrador sobre estos alojamientos turísticos con el fin de dar respuesta “a la necesidad detectada en el ámbito municipal derivada de la problemática existente en esta materia, la cual se va agudizando con el paso del tiempo”. Entre otros, se habla de más control y de la posibilidad de sanción cuando se produzcan incumplimientos y que pueden llevar a que pierdan su autorización por un período de hasta cinco años. También plantea que en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de este reglamento, el instrumento de planeamiento de los municipios que soportan una presión significativa de viviendas de uso turístico, los titulares de viviendas de uso turístico existentes deberán atenerse a lo dispuesto. 

Desde la Federación Canaria de Municipios insisten en que “es solo una propuesta de trabajo para debatir con sus asociados que está en fase de construcción y debate. Una vez culminado este proceso, la propuesta, si los ayuntamientos así lo estiman, se remitirá al Gobierno de Canarias para su consideración, ya que se ha acordado con el Ejecutivo autonómico crear una mesa técnica con la federación para su debate”. Además, ha remarcado que su objetivo no es acabar con esta actividad. 

Ya hay municipios que han puesto límites, como el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria. En 2020, este consistorio actualizaba su Plan General de Ordenación (PGO) y colocaba a la vivienda vacacional como actividad turística, de manera que se rige como un local de negocio que debe desarrollar su actividad por debajo del uso residencial, es decir, en las plantas más bajas del edificio para que no se entremezclen clientes y vecinos. La medida, que nace para mejorar esa convivencia entre el alquiler vacacional y los residentes, evitando problemas en los edificios, fue recurrida por la Asociación Canaria de Alquiler Vacacional y en unos años se han empezado a apreciar iniciativas como edificios enteros dedicados únicamente a esta actividad en plena ciudad. 

El sector cree que se atenta contra la actividad  

Hace unos días, la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) denunciaba las intenciones de la FECAM e insistía en que “la nueva regulación tiene un objetivo claro: impedir que los pequeños propietarios canarios puedan beneficiarse del turismo y concentrarlo en manos de unos pocos”. La presidenta de la asociación, Doris Borrego, señaló en una rueda de prensa que 70.000 familias canarias se verán afectadas y verán “cómo se esfuman sus fuentes de ingresos vitales”. A juicio de esta asociación, la intención de la FECAM es una “auténtica prohibición encubierta de las viviendas vacacionales pretendiendo además la desaparición de las vigentemente legalizadas en el plazo de un año”.

Según cálculos de la asociación,  la vivienda vacacional “crea más de 37.000 puestos de trabajo directos y sustento para 70.000 familias (añadiendo propietarios y gestores) en Canarias”. Además, apuntan a que “genera un impacto económico de más de 1.500 millones de euros que se quedan íntegros en nuestro archipiélago” y que este nuevo intento de regulación “va a afectar a más del 27% de las plazas alojativas de Canarias”.

“Desde la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional ASCAV vamos a defender hasta nuestro último aliento a un sector que ha venido para generar empleo, riqueza y prosperidad para los ciudadanos de Canarias; vamos a continuar luchando para que el turismo sea patrimonio de todos los canarios y no de unas pocas fortunas y grandes patrimonios, y ya anunciamos una encarnizada batalla sin cuartel en los tribunales de justicia (en todos los órdenes jurisdiccionales, vía penal si fuese menester) en la defensa de los legítimos intereses de los ciudadanos de a pie de esta tierra”, insisten. 

La desigual incidencia del alquiler vacacional en Canarias 

Del informe de 2020 del Gobierno de Canarias (el último oficial actualizado) se extrae que la oferta total de alojamiento en las Islas se estima en 578.958 camas. El cómputo de viviendas regladas asciende a 450.142 camas y el total de viviendas vacacionales representan el 26,61% del total en 2019.  De ellas, 68.487 camas están situadas en microdestinos turísticos (el 21,05% más que en el año anterior). Esta oferta ha aumentado su peso hasta el 41,96% actual sobre el total de la oferta de viviendas vacacionales (40,53% en 2018) y un 15,29% respecto al total de la oferta de alojamiento, en el conjunto de los microdestinos turísticos de Canarias.

Hospedarse en vivienda vacacional es más caro en Tenerife (107,25 euros por noche) y Gran Canaria (113,86 euros por noche) que en El Hierro (64,82 euros por noche) y La Gomera (72,89 por noche). 

Tenerife, de hecho, es la isla con mayor número de camas de acuerdo a esos datos del Gobierno de Canarias, con un total de 15.053 viviendas ofertadas y 62.056 camas. Le sigue Gran Canaria con 9.238  casas en esta modalidad y 37.582  camas. Lanzarote y Fuerteventura cuentan, según esos datos, con 6.078 viviendas y 26.305  camas la primera y 4.859  viviendas y 20.217 camas la segunda. En las islas occidentales, se encuentra en la primera posición La Palma con 2.289  viviendas y 8.519  camas. Le siguen La Gomera, con 976 viviendas y 3.431 camas y El Hierro, con 408  y 561. 

Por zonas, el caso de La Oliva ha sido especialmente llamativo, pues es el municipio de todo el Estado español con más de 1.000 viviendas turísticas cuyo porcentaje sobre el total es el más elevado del país. El 23,7% de los domicilios son vacacionales, un total de 2.662. Una situación que ha provocado problemas para encontrar alquiler a los vecinos de la isla o personas que se mudan a vivir a ella. El informe del Gobierno de Canarias añade otros dos municipios como Pájara, con 888 viviendas de este tipo, y Antigua, con 775. 

El documento de Turismo habla en un último apartado de la incidencia de estas viviendas en los microdestinos turísticos. De entre todos destaca Adeje, con 2.037 viviendas y 9.427 camas. Le sigue Las Américas, con 2.071 casas y 7.901 camas. En Gran Canaria sobresale Playa del Inglés, con 1.429 viviendas y 5.262 camas o Las Canteras, con 1.193 y 4.064 camas. En Lanzarote sobresale con 1.373  viviendas la zona de Playa Blanca- Puerto Calero y 6.919 camas. 

Rechazo a la residencialización de los municipios turísticos

La polémica por el alquiler vacacional llega con otra: la residencialización en municipios turísticos. Sindicatos y empresarios del sector en Canarias consideran que los procesos de residencialización en los complejos turísticos del Archipiélago suponen un “perjuicio cierto y evaluable” para la actividad económica, el empleo y el interés general. La Federación de Empresarios de Hostelería y Turismo de Las Palmas (FEHT), CCOO y UGT citan al Instituto de Turismo y Desarrollo Económico Sostenible (Tides) de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria para recordar que sus estudios han cifrado en 591 millones de euros anuales la merma de ingresos en la actividad económica provocada por el proceso de residencialización en complejos turísticos solo en el municipio de San Bartolomé de Tirajana. 

La FEHT y los sindicatos remarcan que el informe de la ULPGC estima en 83 millones de euros la pérdida de recaudación anual para las administraciones públicas provocada por los usos residenciales en los apartamentos turísticos del mismo municipio, con un coste de 12.433 puestos de trabajo en dicha zona. Creen que para defender estas zonas y la actividad turística se debe apostar por “la profesionalización y la especialización''. 

El problema de la vivienda en Canarias

La Asociación de Alquiler Vacacional en Canarias rechaza que se tache a esta actividad de la causante del aumento del precio del alquiler y, para ello, alude a un informe del Instituto TIDES, también de 2020, que concluye que “el turista que se aloja en viviendas vacacionales, que realiza estancias más largas (37 días de media), tiene más interés por descubrir el destino, generando, por ende, un mayor gasto en las Islas”. En ese informe se apuntó que la influencia de la vivienda vacacional en la subida de precios del alquiler residencial es “un factor más”, entre otros muchos a tener en cuenta. Y también hace referencia a que, en 2018, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia no vio “evidencia concluyente” entre el aumento de Airbnb y el de los precios de los alquileres. 

Otros estudios, sin embargo, sí han relacionado la turistificación de determinados puntos con ese aumento de alquiler. Un estudio de los profesores de la Universidad de La Laguna (ULL) Juan Samuel García, María del Carmén Díaz y Alejandro Armas (Universidad de Leipzig) hizo hincapié, por ejemplo, en los procesos de desposesión y gentrificación que tras el inicio de la crisis en 2008 se reproducen en las áreas urbanas. Entre sus conclusiones destaca que “ese proceso adquiere especial importancia en los barrios céntricos que han conocido desde hace décadas, como ocurre en El Toscal, procesos de gentrificación y en los que el avance de esa sustitución social se ve ahora favorecido por la penetración del alquiler con fines turísticos. Así pues, el funcionamiento del mercado inmobiliario se ha convertido en un factor esencial para ampliar las posibilidades de acumulación por desposesión e incrementar, en consecuencia, la segregación socioespacial”. 

El problema de acceso a la vivienda en Canarias no se puede entender, no obstante, por un único factor. Tras décadas sin política de vivienda pública, un parque de vivienda público muy limitado y ayudas al alquiler que durante años han estado lastradas por la burocracia se suman a las subidas de tipos de interés, la inestabilidad del mercado hipotecario o que la propiedad de la vivienda se esté concentrando en manos de inversores extranjeros.