Que al Gobierno de Castilla-La Mancha no le gusta el límite de precios al alquiler que incorpora la nueva Ley estatal de Vivienda no es una ninguna novedad. En varias comparecencias ha manifestado siempre sus reticencias al respecto, ofreciendo otras alternativas en su lugar bajo la forma, por ejemplo, de subvenciones públicas. Pero sí resulta novedoso que el rechazo del Ejecutivo de Page a esta medida haya vuelto a hacerse público de forma más directa y contundente por boca de su consejero de Fomento, Nacho Hernando, quien ha afirmado que poner límites al coste de los arrendamientos “académicamente no funciona”.
“No hay ningún estudio académico que al cien por cien avale que sea una medida efectiva, no ha funcionado ni en Berlín, ni en Londres, ni en Barcelona, donde consiguieron reducir los precios un 5 por ciento y se redujo un 10 por ciento la oferta”, remarcó el consejero a este respecto. Y añadió que no quería con ello ser ni “radical” ni “cabezón”.
Pero se da la circunstancia de que sí hay estudios académicos que refuerzan la limitación del precio de los alquileres como medida viable. Un informe del Instituto de Economía de Barcelona, ligado a la Universidad de Barcelona, ha detallado recientemente que la norma catalana que reguló los alquileres redujo el precio de las rentas entre un 4 y un 6 por ciento durante el año y medio que estuvo en vigor y no conllevó una reducción de la oferta.
“Nuestros resultados sugieren que las políticas de control de alquileres pueden reducir efectivamente los precios de alquiler sin necesariamente reducir el mercado”, apuntan los autores del estudio: Jordi Jofre, de la Universidad de Barcelona (UB); Rodrigo Martínez, de la University College London (UCL); y Mariona Segú, de Cergy Paris Université (CY).
“Los resultados son robustos”
Defienden asimismo que “los resultados son robustos a cambios en la muestra (incluyendo el municipio de Barcelona) y a cambios en la especificación econométrica y no parecen estar sesgados por la COVID-19”, dado que la norma catalana, anulada en marzo de 2022 por el Tribunal Constitucional (TC), se aplicó durante la pandemia. El informe se basa en los registros de los alquileres del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) entre 2016 y 2022, esto es, en más de 500.000 contratos.
En 2020, Catalunya aprobó la primera legislación autonómica que regulaba el precio de los alquileres y acabó siendo tumbada por el Tribunal Constitucional. Esa ley bajó los precios de los alquileres en los municipios donde se regularon las rentas. Junto con ciudades europeas como Berlín o París, el control de alquileres es una práctica especialmente extendida en urbes de Estados Unidos, como Oregón, Los Ángeles o Palo Alto.
Sobre estas últimas ciudades, un análisis realizado por The Haas Institute for a Fair and Inclusive Society de la Universidad de Berkeley concluyó que las políticas de limitación de rentas pueden proporcionar “una solución rentable, inmediata y generalizada en la estabilización de los precios” que debe ir acompañada de un aumento en el número de viviendas, sobre todo en las asequibles.
Como el Gobierno de Castilla-La Mancha rechaza esta medida, su discurso se centra en la insistencia de “buscar alternativas”. Entre esos planes B se encuentra el modelo puesto en marcha en la región con el que “se incentiva a esta limitación pero no se obliga”. Forman parte de esos incentivos las ayudas públicas dirigidas a propietarios de inmuebles para contratar seguros de impagos, desperfectos en la vivienda y defensa jurídica. “Se trata de ir primero con la zanahoria y luego con el palo”, definde el Ejecutivo castellanomanchego.
Estas ayudas estuvieron abiertas hasta el pasado mes de noviembre y forman parte de una medida novedosa en la región que solo algunas autonomías como el País Vasco han puesto en marcha, con variaciones. Su filosofía, enmarcada en el Plan de Alquiler con Garantías Especiales, es estimular incentivos para los propietarios de viviendas y que se animen a poner en alquiler sus inmuebles con precios asequibles.
“Lo que hace la Junta es fijar las rentas máximas del alquiler a las que se deben acoger las viviendas que forman parte del programa y, a cambio, asumimos el coste del seguro de impagos, de desperfectos del hogar y de defensa jurídica durante un año”, explicó en su momento a elDiarioclm.es la directora general de Vivienda, Inés Sandoval.
Así, estas ayudas se otorgan a los caseros en función de la ubicación, tamaño y antigüedad de las viviendas. Para ello, el Gobierno castellanomanchego estableció una serie de zonas geográficas. Porque una condición ha sido que la renta del contrato de arrendamiento de la vivienda no supere el límite establecido: 680 euros mensuales en unos casos, 550 euros en otras zonas y 400 euros en áreas más tensionadas.
¿Cuál es el importe de la ayuda? Incluye la cobertura del cien por cien de la contratación del seguro, pero con límites máximos, de forma que la cuantía mayor apenas supera los 400 euros: un total de 408 euros, 330 euros y 240 euros en cada una de las tres áreas.
Si ha funcionado o no esa “zanahoria” en Castilla-La Mancha es algo que se desconoce, porque un año después de anunciar estas ayudas como alternativas, se desconocen los datos de su alcance.
Otra alternativa: que los ayuntamientos informen de suelo para viviendas asequibles
La política de vivienda en el Gobierno de García-Page se ha centrado asimismo en otras alternativas a la limitación de precios. La Junta realizó una convocatoria pública para que los ayuntamientos de la comunidad autónoma manifestaran su interés sobre la posibilidad de edificar viviendas energéticamente eficientes destinadas al alquiler social o a precio asequible en suelo de titularidad pública.
Esta medida se adscribe a los programas de rehabilitación residencia y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, y ha contado con un segundo periodo de presentación para dar más margen a las entidades locales. Los requisitos son que el suelo esté calificado como residencial y público, que la edificabilidad mínima que ofrezca cada ayuntamiento sea de 44 viviendas y que la tipología residencial sea colectiva.
El resultado: tan solo una decena de municipios han aportado documentación para la ayuda a la construcción de estas viviendas. En la provincia de Toledo, Seseña ha manifestado la posibilidad de edificar 510 viviendas con estas características en el sector “El Quiñón” que están calificados actualmente como suelo urbano. Y en la capital castellanomanchega, el Ayuntamiento ha señalado que es posible la construcción de 100 viviendas en el barrio de de Santa Bárbara. De su parte, Garciotum propone la construcción de 44 viviendas en suelo de titularidad para el fin descrito en su localidad.
En Ciudad Real, Argamasilla ha detallado que dispone de más de 9.000 metros cuadrados para construir 44 viviendas de ese tipo. Mientras que los consistorios de Picón y de Santa Cruz de Mudela, también en Ciudad Real han ofrecido viviendas unifamiliares y energéticamente eficientes en su localidad para este objetivo.
El Ayuntamiento de Manzanares ha manifestado que en su localidad hay dos parcelas de titularidad de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha de, aproximadamente, 4.000 metros cuadrados de superficie y propone la edificación los mismos para que se construyan dos edificios de 48 viviendas. Otras propuestas han llegado desde Villanueva de los Infantes y Agudo, también en la provincia de Ciudad Real.
En cuanto a otras áreas de la región, el Ayuntamiento de Motilla del Palancar (Cuenca) comunica que tiene dos solares que pueden destinarse a la construcción de 44 viviendas con el objeto propuesto. Por último, el Consistorio de Guadalajara manifiesta que es propietario de tres parcelas en su ciudad, y presenta tres manifestaciones de interés, una por cada parcela, donde pretende la creación de un parque municipal de hasta 342 viviendas con los requisitos establecidos.
La conclusión en este caso es que solo los ayuntamientos de Guadalajara y Seseña representan zonas “tensionadas” en cuanto a los precios del alquiler, que son donde mayores incrementos se están produciendo.
El Plan 10.000
Por último, la última ‘medida estrella’ del Ejecutivo castellanomanchego es su ‘Plan 10.000’ para fomentar el alquiler asequible mediante convenios con las constructoras para edificar viviendas en zonas tensionadas limítrofes con la Comunidad de Madrid. La última novedad es que la Junta ha planteado a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes), adscrita al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, poder utilizar suelo de su titularidad para poder materializar este proyecto.
Se trata de un proyecto a largo plazo, confiado a que el socialista Emiliano García-Page siga gobernando en la región. Su éxito como alternativa, por tanto, primero lo decidirán las urnas.