“La suspensión cautelar objeto de este acuerdo persigue como objetivo esencial de interés general la protección del medio ambiente y del entorno urbano, que se ven seriamente amenazados por los diferentes efectos negativos que puede provocar la proliferación de viviendas turísticas en la ciudad consolidada. Así mismo, también persigue un segundo objetivo de interés general, no menos importante que el anterior, como es garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, pues el crecimiento desmesurado de las viviendas turísticas y de otros usos terciarios hoteleros en inmuebles de uso residencial también puede producir una serie de externalidades negativas”.
El expediente de aprobación de suspensión de permisos para habilitar nuevos apartamentos turísticos en València que aprobó este martes por unanimidad el pleno del Ayuntamiento se expresa así de contundente a la hora justificar la medida. El documento hace especial énfasis en los problemas asociados a la turístificación derivados de la proliferación descontrolada de apartamentos turísticos, tales como el alza de los precios del mercado de vivienda, tanto de compra venta como de alquiler, y la consiguiente gentrificación.
En concreto, el documento, al que ha tenido acceso elDiario,es, destaca que “el hecho, constatado ya en otras ciudades de atractivo turístico, es que el crecimiento desbordado y sin límite, basado en aumentar la afluencia de turistas sin atender a la calidad del turismo, implica pagar una elevada factura ambiental y el surgimiento de una creciente conflictividad entre la ciudadanía, pues dicha actividad económica produce beneficios para una pequeña parte de la sociedad a costa de la pérdida de calidad de vida para el conjunto de la ciudadanía”.
A continuación, detalla que “la rentabilidad del negocio de alquiler de viviendas turísticas puede suponer un diferencial del 351% respecto de la rentabilidad del arrendamiento de vivienda regulado por la ley de arrendamientos urbanos, diferencial que puede incluso crecer si, con la nueva ley de vivienda, se establecen límites al precio de los alquileres”.
De esta forma, establece el expediente, “si se deja sin ordenar este sector, es previsible un incremento considerable de los alquileres y de los precios de compraventa de viviendas y, por tanto, de desplazamiento de población fuera de las áreas afectadas, puesto que la subida del coste de la vivienda es una de las causas principales que se dan en los procesos de gentrificación”.
En cuanto a los precios de venta, según el documento municipal, “en el periodo 2018-2022 se observa un incremento generalizado de los precios en todas las grandes ciudades, exceptuando la ciudad de Barcelona, en donde se produce una moderación de los precios de casi un 2%”. Destaca los incrementos de precios “de Málaga (33,07%) y Valencia (35,25%), dos importantes destinos de turismo urbano, o Alicante (24,24%) un destino con menor dimensión turística pero en donde la demanda de vivienda de los extranjeros parece haber disparado los precios”.
En cuanto a los precios de alquiler, “entre las grandes urbes, que además son importantes destinos turísticos, la ciudad de Valencia es la que mayor crecimiento ha sufrido en los precios del alquiler, con un 63,77% en el periodo 2010-2022 y un 44,87% entre los años 2018-2022”.
Sobre la distribución de las viviendas de uso turístico (VUT) en València, se concentran en las zonas de mayor atractivo turístico: “Ciutat Vella supone el 39% de las plazas, y le siguen los distritos de Poblats marítims (15%) y Extramurs (7%). No obstante, las VUT parecen estar propagándose hacia nuevas zonas de la ciudad, muchas de ellas alejadas de los polos turísticos, lo que puede deberse a las recientes medidas de ordenación e inspección aplicadas por la Administración en las zonas más céntricas”.
El expediente recoge los datos del informe emitido por la Fundación Visit València en fecha 27 de mayo de 2024, que en la tipología de alojamiento turístico que identifica como “casa completa” (en la que se alquila una vivienda al completo sin convivir con el propietario u otros inquilinos), pone de manifiesto “un preocupante incremento porcentual, en el total de la ciudad de València, de nada menos que el 33% producido en el plazo de un año, contabilizado desde abril de 2023 hasta abril de 2024”.
En tan corto espacio de tiempo, como puede comprobarse, “las viviendas turísticas comercializadas en las diferentes plataformas como casa completa han pasado de algo menos de 6.000 a una cifra cercana a las 8.000”. Los informes de los Servicios municipales de Licencias Urbanísticas y Licencias de Actividades, certifican claramente que “en el último año, y especialmente en los meses transcurridos del año en curso y todavía más en las últimas semanas, se ha producido un alarmante crecimiento de la presentación de títulos habilitantes para nuevos usos terciarios de vivienda turística, y muy particularmente de las ubicadas en planta baja”. En concreto en todo 2023 se pidieron 456 licencias o declaraciones responsables y solo en lo que llevamos de 2024 se han pedido 733.
Por todo ello se considera “conveniente, e incluso necesario, proceder al estudio de una nueva regulación en el planeamiento urbanístico del uso de viviendas de uso turístico, así como en general del uso terciario hotelero en parcelas de uso residencial”.
Condiciones de la moratoria
El Pleno del Ayuntamiento de Valencia aprobó por unanimidad de todos los grupos políticos la propuesta del equipo de Gobierno del PP y VOX para la suspensión durante un año de la tramitación y el otorgamiento de licencias de edificación para la implantación de nuevos apartamentos turísticos, incluido también el cambio de uso de todo un edificio, o de una parte del mismo.
En el acuerdo aprobado se ha excluido la suspensión de los inmuebles, cualquiera que sea su ubicación, que tengan asignado el uso terciario exclusivo por el planeamiento vigente, ya que en este caso existe una decisión del plan en el que la implantación de esos usos no detrae edificabilidad potencial del mercado residencial ni perjudica negativamente al entorno urbano.
Además, también quedan excluidos los inmuebles que cuenten con licencia o declaración responsable que autorice el uso terciario en planta primera, siempre que dispongan o puedan disponer de acceso independiente desde la vía pública. Estos tampoco producen como efecto la transformación de viviendas existentes en nuevos alojamientos turísticos, no inciden de forma negativa en el tejido comercial, que puede seguir albergándose en la planta baja, y las posibles molestias a los residentes en el edificio resultan minimizadas como consecuencia de la existencia de acceso independiente desde la vía pública.
Desde el punto de vista temporal, la suspensión no afectará a aquellas solicitudes de licencia que sean autorizables tras la publicación en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana, cuenten con la documentación legalmente exigible y haya transcurrido su respectivo plazo de resolución y notificación previsto en la normativa urbanística.
La suspensión aprobada será aplicable a las declaraciones responsables que se presenten a partir del día de la publicación del presente acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana. Por el contrario, la suspensión no afectará a las declaraciones responsables presentadas con anterioridad al día de la publicación del presente acuerdo en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, siempre que se haya aportado la documentación que preceptivamente debe acompañar a una declaración responsable.
Por otro lado, la suspensión afectará a los terrenos urbanizados cuyo uso dominante sea el residencial, que estén situados dentro del ámbito físico de la “Ciutat Central”, definido por el Plan Especial de Directrices para la mejora de la Calidad Urbana de los Barrios de la Ciudad de València.
Además también afectará a los terrenos, ya fuera del ámbito físico de la “Ciutat Central”, con incidencia real de las viviendas turísticas que se encuentran en los barrios de Benimamet, Carpesa, Poble Nou, La Punta, El Palmar, El Saler y El Perellonet.
El texto recoge que quedan excluidos de la suspensión los sectores urbanos o urbanizables cuyo uso global o dominante sea el terciario o el industrial. Además, se excluyen los terrenos clasificados como suelo urbano que ya cuentan con una regulación específica del uso terciario de vivienda turística por el Plan Especial de Protección de Ciutat Vella y el Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar.
Asimismo, esta suspensión no afecta a las licencias, y otras actuaciones urbanísticas, que suponga la parcelación de terrenos, las obras de demolición o las obras de reforma en edificios que tengan previamente autorizado el uso terciario y que no suponga alteración estructural.
Por último, el Pleno aprobó continuar con el Plan de Inspección de viviendas turísticas incidiendo especialmente en la inspección de aquellas ubicadas en planta baja, de conformidad con lo acordado por la Comisión Informativa de Urbanismo, Parques y Jardines, Espacios Naturales y Mejora Climática en su sesión de 22 de mayo de 2024.