Las estadísticas no engañan: la Encuesta de Condiciones de Vida revela que casi la mitad de los jóvenes entre los 16 y los 29 años viven de alquiler mientras que solo un 26% lo hacen en un piso o casa propia; el resto vive con sus padres. Entre los 30 y los 44 años, la vida en hogar de propiedad aumenta al 63% y sube al 80% entre los 45 y los 64 años. Finalmente llega al 90 de los 65 años para arriba. Se trata de datos que marcan unas diferencias generacionales: cada vez tenemos menos acceso a vivienda propia y solo los más mayores son principalmente los propietarios de su casa.
Este hecho da lugar a las más diversas situaciones, desde personas que quieren hacer una donación en vida de la propiedad pero sin tener que pagar por el aumento patrimonial que les supone Hacienda, a parejas casadas y con hijos de distintas relaciones en las que la muerte de uno de los cónyuges puede suponer una disputa por la herencia, e incluso otras que más allá de la posesión de un piso de valor carecen de la liquidez necesaria para vivir sin apuros.
Todos estos casos pueden beneficiarse del concepto de usufructo vitalicio, que les permitirá vivir de por vida en su actual residencia aun cuando dejen de ser los principales propietarios de ella. Este concepto también se puede aplicar a otras propiedades que no sean la residencia principal, pero sobre las cuales la usufructuaria o usufructuario quiera ejercer una explotación comercial, por ejemplo alquilándolas, si bien nunca vendiéndolas, pues esta persona no es la propietaria principal.
El concepto de propiedad de un inmueble se divide en dos figuras: la nuda propiedad y el usufructo, ya sea temporal o en este caso vitalicio. La nuda propiedad es el título de propiedad del piso o casa, y el usufructo es el derecho a vivir en ella o explotarla económicamente. En concreto, según el artículo 467 del Código Civil: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
Cada una de estas figuras, que pueden estar encarnadas en una sola persona o en varias, ostenta un porcentaje de la propiedad que varía según la edad del usufructuario. Si el usufructuario es una persona de 20 años, su porcentaje de propiedad corresponderá a un 70%, y con la edad irá disminuyendo en favor del poseedor de la nuda propiedad a razón de un 1% anual, hasta llegar a un mínimo del 10%. Este hecho es importante a la hora de plantear herencias, donaciones e incluso reparto de impuestos.
Si unos padres donan a un hijo la nuda propiedad de un piso, por ejemplo, con intención de que herede en el futuro el usufructo, a medida que envejezcan reducirán el porcentaje de propiedad sobre el piso y menores serán los impuestos de herencia a la postre, siempre con el tope de gravamen sobre el 10% sobre el valor del piso en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Es decir que cuanto más vivan los padres usufructuarios, menos impuestos deberá pagar el o la hija, ya que mayor será la proporción correspondiente a nuda propiedad.
Precisamente en referencia al anterior ejemplo, la figura del usufructo puede facilitar mucho el que las donaciones de pisos o casas resulten menos gravosas para el donante. Normalmente este tipo de transmisiones patrimoniales implican un impuesto para el receptor de la propiedad pero también, paradójicamente, para el donante, ya que Hacienda infiere por defecto que la donación es una venta oculta y por tanto le grava con un impuesto sobre el supuesto incremento de la renta, partiendo del valor catastral de la casa.
Este hecho provoca que muchos padres que acumulan posesiones se lo piensen antes de donarlas en vida a sus hijos para no verse perjudicados. No obstante, si la donación se hace solo de la nuda propiedad y conservando el usufructo -imaginemos que no hablamos solo de primeras residencias-, la misma esta exenta de cargas para el donante, pues se considera una prueba de que no hay una venta encubierta.
Este hecho no implica que los hijos puedan vivir o no en la propiedad donada, pero sí garantiza que el usufructuario se reserva el derecho a vivir o explotar hasta su muerte el inmueble. Ello es un seguro en sí mismo, ya que más allá de evitar cargas impositivas cuestionables, garantiza que, por ejemplo, el o la donante de su primera vivienda no podrán ser expulsados de ella por sus hijos o cualquier otro propietario al que estos vendan su nuda propiedad.
En efecto, el usufructo y el nudo propietario son dos formas de posesión de un inmueble que pueden venderse por separado. Es decir, que siendo nosotros propietarios nudos de una vivienda, con independencia de que seamos además o no los usufructuarios, podemos vender dicha nuda propiedad a un tercero. Si somos además los usufructuarios, es decir los dueños completos, podemos negociar seguir viviendo en nuestra casa bajo esta figura. Por ley en este caso nos tocará hacer frente a los costes de comunidad y mantenimiento, aunque podemos llegar a un acuerdo al respecto.
Esta modalidad se utiliza comercialmente por parte de personas mayores que desean obtener liquidez de una propiedad sin renunciar a vivir en ella. Aunque también en algunos casos se establecen usufructos temporales en el caso de compra de locales de negocios. Lógicamente el precio al que venden la nuda propiedad es menor del que resultaría de la venta de la propiedad completa, y su cuantía varía en función de la edad de las personas que vivan, aunque suele ser cerca de la mitad de su valor, a veces menos.
En este caso el usufructo garantiza que no nos van a poder echar del piso hasta que muramos, pero nos asegura una suma de dinero a veces importante y que nos puede procurar cuidados necesarios, y caros, en los últimos años. Respecto a los gastos de comunidad o extraordinarios, se suele llegar a acuerdos. Ya existen en España empresas que operan en base a esta modalidad de venta.
En el caso de parejas con hijos procedentes de distintas relaciones, en los que no necesariamente tiene por qué haber una buena convivencia, la muerte de uno de los cónyuges puede suponer el inicio de disputas por la herencia o parte de ella, e incluso intentos de desahucio al exigir alguna de las partes la división de la herencia, lo que implicaría el desalojo y venta de la vivienda.
Hay que tener en cuenta que la herencia va siempre por defecto a los hijos, como mínimo en un 50%, a no ser que se indique lo contrario. Y aún así pueden reclamar “la legítima”, que corresponde al 30% de la herencia que forzosamente les pertenece a no ser que se den causas objetivas y previstas en el Código Civil para desheredarles. Entonces, como herederos, tienen derecho a reclamar la división de la herencia, lo que como ya hemos dicho supondría la venta forzosa de la casa.
En tales casos lo mejor es dejar nada al azar y hacer testamento en favor del cónyuge, si no como heredero universal al menos sí como usufructuario vitalicio de la vivienda, lo que en un principio le da derecho a residir en ella por delante de los herederos, que solo serán nudos propietarios, si bien también de este modo dichos herederos pueden reclamar la división de la herencia.
En tal caso, basta con estipular que en caso de ruptura del derecho de usufructo su porcentaje de herencia, y por tanto de beneficio en caso de venta del inmueble, se verá reducido al reparto de “la legítima” en régimen de nuda propiedad. Es decir restándole a esta el porcentaje perteneciente al cónyuge en su figura de usufructuario. Esto deja su parte muy mermada y les obliga a pensar que es más rentable esperar a heredar a la muerte del padrastro o la madrastra.
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