- La empresa pública propietaria de buena parte de los suelos sobre los que se desarrollará el proyecto Madrid Nuevo Norte defiende las modificaciones contractuales de los últimos veinticinco años y que desveló eldiario.es
El Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif) reconoce que “atendió la petición de DCN”, promotora privada del proyecto conocido como “Madrid Nuevo Norte”, más conocido como “Operación Chamartín”, cuando accedió a cambiar el contrato inicial para introducir una cláusula que permite transmitir sus derechos a terceros a los dueños de esa empresa, BBVA y San José, sin poner un solo ladrillo, frente a la obligación inicial de mantenerse en la operación mientras se desarrollara (se calcula que durante unas dos décadas).
La empresa estatal dice que esa modificación del contrato inicial “sobre la transmisibilidad de las acciones del promotor, se efectuó en 2015 y no en 2018 con la actual presidenta”, Isabel Pardo de Vera: “Adif atendió la petición de DCN y suprimió esa restricción del contrato al entender que sus intereses no se verían lesionados”, explica, en un escrito remitido a eldiario.es
Adif era el propietario de casi la mitad de los 2,65 millones de metros cuadrados de suelo sobre los que se levantará esta faraónica operación urbanística y es uno de los principales protagonistas de la Operación Chamartín. Esos suelos pasarán a pertenecer con un acuerdo con opción a compra a Distrito Castellana Norte (DCN), sociedad de BBVA (75%) y la constructora San José (25%).
Las múltiples modificaciones que han sufrido las condiciones de este proyecto desde que se firmó el primer contrato en 1994 están en el origen de la denuncia presentada recientemente por IU y Podemos ante la Fiscalía Anticorrupción, que alega que, con las sucesivas variaciones de contrato, que fueron desveladas por este periódico, se ha ido beneficiando cada vez más a los operadores privados en detrimento de los intereses públicos.
Adif, que asegura que “no tiene conocimiento de la denuncia, dado que no se le ha dado traslado judicial”, ha respondido a eldiario.es por escrito a una serie de cuestiones que se suscitan en ella. De manera general, la entidad dependiente del Ministerio de Fomento sostiene que “todas las modificaciones del contrato han contado con el previo informe favorable de la Abogacía General del Estado, se han venido amparando en causas objetivas sobre venidas y no han alterado el equilibrio entre las mutuas contraprestaciones pactadas”.
Transmisión de derechos a terceros
Según la empresa estatal, la nueva cláusula que abrió la puerta a una posible reventa de los terrenos se introdujo porque la disposición que impedía a los adjudicatarios desvincularse del desarrollo ya no era necesaria, una vez que la retribución para la empresa estatal dejó de ser variable, en función de los beneficios obtenidos, y se cambió por un canon fijo.
“Actualmente está establecido que los pagos aplazados se garantizarán con hipotecas (con garantías reales y desligados del devenir del desarrollo urbanístico), por lo que ya no resulta tan relevante la capacidad y solvencia financiera del comprador de los aprovechamientos de Adif”, apunta.
Según publicó El Confidencial, BBVA ya estaría buscando comprador para sus derechos en esta operación. Fuentes de DCN y de BBVA consultadas responden al respecto: “No comentamos rumores”.
Adif dice que esta modificación sobre las opciones de transmisión de las acciones de DCN se efectuó en 2015 y no en 2018 con la actual presidenta, como afirma la denuncia planteada en Anticorrupción.
En todo caso, especifican que si se produjera un “incumplimiento grave” del contrato por parte de DCN “cualesquiera que sean sus accionistas”, el mismo se resolvería y los terrenos y aprovechamientos transmitidos volverían a ser propiedad de Adif y de las demás entidades ferroviarias que participan en la operación, “que los podrían volver a licitar”.
Fórmula de pago “compleja” y “de difícil control”
En cuanto al motivo por el que se cambió la retribución variable en función de beneficios por una retribución fija, Adif afirma que de este modo “evitaban los riesgos asociados a una operación inmobiliaria a desarrollar en 20-25 años”.
Según la entidad, el sistema de pago que se estableció en el concurso que se celebró en 1993, cuando el socialista Josep Borrell era ministro de Fomento, estipulaba una forma de pago “ciertamente compleja” y “de difícil control” que además hacía participar a Renfe (actualmente Adif) “en el riesgo de un desarrollo urbanístico de ejecución muy dilatada”.
Sobre el precio que se ha puesto a los terrenos, y que según la denuncia es de la mitad del de mercado, Adif hace un cálculo distinto que lo sitúa, contrariamente, por encima. A los 984 millones que constan en el contrato, y que arrojan un precio por metro cuadrado de 769 euros, añaden el 3% de intereses que abonarán los compradores durante 20 años, “un tipo que se consideró razonable y suficiente”, lo que supone un precio de 1.245 millones. También suman el presupuesto de urbanización de la parcela e incluso la cesión de suelo a la que por ley está obligada la promotora: 100.000 metros cuadrados para vivienda pública que Adif cifra en 67,4 millones. “Esto arroja un coste medio real de 1.667 euros/m2”, alegan.
Otro de los detalles que critican los denunciantes es la ampliación de cinco a veinte años del plazo de pago. Adif explica al respecto que se acordó en 2015 “a raíz de de las consecuencias de la crisis inmobiliaria”.
“Las modificaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital han motivado la reducción tanto de los metros cuadrados a transmitir como de la edificabilidad, lo que podría haber restado atractivo a los promotores o inversores, pero a pesar de todo, el proyecto ha conseguido salir adelante con el esfuerzo de todas las partes implicadas”, defienden.
Solicitudes de reversión: “riesgo inexistente”
Sobre el motivo por el que se ha eliminado la cláusula que responsabilizaba a las concesionarias del posible pago de indemnizaciones a los afectados por las expropiaciones de terrenos, cuyos derechos han sido parcialmente adquiridos por el empresario Trinitario Casanova, Adif responde que “la regulación del contrato relativa a las reversiones ha desaparecido por considerarse que actualmente el riesgo de que prosperen es inexistente”.
Al respecto, recuerdan las distintas sentencias, incluida la del Tribunal Supremo, que han desestimado los recursos de los afectados, que alegan que se les expropiaron terrenos y después fueron desafectados, es decir, se determinó que se les diera un uso residencial y terciario.
Asunción de riesgos de sobrecostes
Además, Adif admite que dado que “los costes de Madrid Nuevo Norte son muy superiores a los que se contemplan ordinariamente en actuaciones de urbanización”, las administraciones implicadas han decidido asumir “voluntariamente” el riesgo de algunos posibles sobrecostes.
En concreto, lo han hecho con el eventual sobreprecio del cubrimiento de las vías de tren sin suspender el tráfico ferroviario, que en principio se calcula en 547,4 millones de euros. “No obstante, se confía en que la estimación de costes realizada por el Ayuntamiento de Madrid está bien realizada y que finalmente no haya sobrecostes”, aseguran.
Este organismo insiste en que el contrato entre Adif y DCN es “un contrato patrimonial de compraventa de derechos urbanísticos futuros, regido por el derecho privado. El papel de Adif se circunscribe por lo tanto a la transmisión onerosa de terrenos de su propiedad y todas las modificaciones del contrato han estado avaladas por informes de la Abogacía del Estado”.