“El estado de bienestar en España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, ha dejado de lado el acceso a una vivienda digna, a pesar de figurar expresamente en la Constitución de 1978”. Esas son las palabras con las que Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, doctor en Económicas y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, inicia el libro 'Vivienda, la revolución más urgente' (Alternativas Económicas).
Inurrieta traza un análisis crítico sobre cómo las diferentes administraciones públicas, de todos los colores, han dejado de lado la política pública de vivienda influidas, en gran medida, por el poder de los grupos de presión del sector inmobiliario o de la banca, entre otros. También sobre cómo quedan asignaturas pendientes o que han suspendido los distintos gobiernos, como la creación de un parque público de alquiler y de estadísticas fiables que permitan conocer la realidad del mercado.
Es difícil no empezar una conversación por otra pregunta que no sea qué le parece el anteproyecto de Ley de Vivienda...
Falta todo el trámite parlamentario y ya veremos cómo queda al final pero lo que es el esqueleto es una ley que nace básicamente muerta. Primero por el espacio temporal que incorpora para su entrada en vigor, que es 2024. Ese primer elemento ya distorsiona completamente el análisis porque nadie sabe quién va a gobernar en tres años. Está claro que, si hay una mayoría diferente a la actual, lo primero que van a hacer es derogarla. Eso ya es un síntoma de cuál es la voluntad real de este Gobierno por regular el mercado de vivienda, que es muy poca. La parte socialista del Gobierno se ha visto empujada, hay que reconocérselo, por la de Unidas Podemos a regular el mercado de la vivienda. Al final se ha hecho una especie de apaño muy tímido, sin tocar prácticamente el poder de negociación de las grandes constructoras, los 'lobbies' y los fondos.
Es en 2024 porque queda por definir cómo se hará el índice para controlar el precio del alquiler en las zonas tensionadas.
Eso está por hacer, pero la Ley de Vivienda no va a solucionar el problema de la escalada de precios del alquiler. Seguirá habiendo familias vulnerables que no tendrán acceso a la vivienda digna y a un precio razonable. Y el mercado prácticamente va a seguir siendo un mercado de compra. Es una ley que está condenada al fracaso, es muy poco ambiciosa y refleja realmente las presiones que está recibiendo la parte del PSOE por parte de los grandes 'lobbies' inmobiliarios.
En el libro habla de los 'lobbies', del poder de los partidos políticos, de la banca, de los portales inmobiliarios. ¿Cómo está montado este entramado para que al final no haya cambios?
Cualquier cambio estructural, como puede ser este, necesita muchos actores, empezando por los medios de comunicación, que también menciono. Están los actores políticos, el sistema financiero, el inmobiliario y la construcción. ¿Cómo se ha construido esto? Porque la sociedad ha asumido que lo mejor en esta vida es comprar. Desde pequeños, prácticamente con el chupete, casi te endiñan una hipoteca. Es una idiosincrasia particular de la sociedad española, porque ha habido poca movilidad de trabajadores. La gente, al saber que se va a quedar siempre en un mismo lugar, ha acabado por comprar. Segundo, por los tipos de interés. En una relación de coste de oportunidad uno podía analizar lo que le cuesta el alquiler, que es carísimo en algunas ciudades, y lo que le cuesta una hipoteca. La pregunta que no todo el mundo se hace es: ¿si yo no puedo pagar la hipoteca me van a desahuciar? Si no pagas el alquiler, también, pero al final estoy haciendo un esfuerzo por comprar un inmueble cuando el pago por el uso, si hubiera un mercado eficiente, sería infinitamente más barato.
La voluntad real de este Gobierno por regular el mercado de vivienda es muy poca. La parte socialista del Gobierno se ha visto empujada, hay que reconocérselo, por la de Unidas Podemos
¿Tenemos un problema cultural con el alquiler?
No, yo creo que es un problema de incentivos. En el libro también hablo de cuando existía la desgravación por compra de vivienda, que en España ha sido una de las cosas más difíciles de erradicar. Yo estuve en el Ministerio en aquella época, tanto en Economía como en Vivienda. Algunos decíamos que había que erradicar la desgravación por compra porque es algo regresivo. Es decir, quien más se ha beneficiado de esa desgravación son las rentas más altas. Yo hice un cálculo. Con lo que se gastaba el Estado en la desgravación por compra, que eran en torno a 6.000 millones por año, se podía haber subvencionado el 100% del alquiler de cuatro millones de personas, un alquiler medio de 700 euros a nivel nacional. El gestor público tiene que elegir: ¿qué prefiero, que haya un porcentaje de compradores o de inquilinos que puedan tener acceso a una vivienda subvencionada íntegramente?
Pero en España no ha habido continuidad en política de vivienda. Cambia el Gobierno y cambia el enfoque.
Exactamente. En España, en ningún caso se ha hecho de verdad una política dedicada al alquiler, que es lo que hacen los países europeos más avanzados. La política pública solo debería estar dedicada a facilitar el alquiler digno, a un precio razonable. Si usted se quiere comprar una vivienda porque lo decide así, me parece estupendo, pero eso es una decisión personal. Hay un dicho: el español es propietario por convicción y alquilador por obligación. Ahí está resumida la situación.
En el Plan Estatal de Vivienda se contempla la creación de 20.000 pisos de alquiler a precios asequibles. Parece una cifra pequeña. ¿Cuántas habría que construir?
Es una cifra ridícula. La vivienda pública, por más que se anuncien construcciones, sigue siendo una cantidad ridícula respecto a lo que realmente se necesita para estabilizar el mercado. Yo he hecho algunos cálculos y a mí me salen unas necesidades de vivienda que puede ser pública o privada, pero gestionada por el sector público, de unos siete millones de viviendas en alquiler, un 40% del mercado total. El mercado público lo que haría es ser un contrapeso en el precio del alquiler al mercado privado. Eso no va a ocurrir con las cifras que se hablan.
¿Es una solución que las administraciones compren vivienda para ponerla en alquiler?
En Barcelona se está haciendo. De las experiencias que yo he visto en España en vivienda, la mejor es Barcelona. Tiene un equipo fantástico de personas que han entendido lo que es el mercado de alquiler, desde el punto de vista estadístico, desde el punto de vista de la gestión público-privada, desde el punto de vista de la compra de edificios, de la construcción pública de vivienda. Es un ayuntamiento muy dinámico. No sé si es porque está Ada Colau, que viene de la PAH, pero tiene un equipo fantástico.
¿Y cuál es el peor?
Madrid, con diferencia. Es la peor gestión y el peor escenario para los que necesitan acceso a la vivienda. Ha sido el epicentro de la venta fraudulenta de vivienda pública, donde más difícil es el acceso al alquiler, donde menos ayuda pública hay y donde realmente hay más trabas y, sobre todo, desprecio hacia los segmentos más desfavorecidos de la población.
Las competencias de vivienda las tienen las comunidades autónomas, que son las que van a tener que implementar la ley. ¿Así es posible hacer una política de Estado?
Es complicado porque las sensibilidades a nivel autonómico son muy diferentes y se nota. En Andalucía es donde más se ha construido y más se ha vendido VPO, porque eso genera clientelismo político. En cambio, en Euskadi, donde las rentas son más altas, sí se ha apostado por un parque de vivienda accesible. Tener el urbanismo y la política de vivienda en manos autonómicas tiene ese peaje. Yo creo que en España el problema que hay con la vivienda, como en otros sectores, es que no hay gestores públicos. En España no ha habido política de vivienda, ha habido política inmobiliaria. No es lo mismo. Aquí lo que se ha pretendido es favorecer al sector inmobiliario.
¿Por qué?
Porque es un sector que crea mucho empleo, al menos temporal. Es un sector muy intensivo en mano de obra y ese ha sido el objetivo de los distintos gobiernos, de derechas o de izquierdas. Da igual. Y además, curiosamente, los únicos momentos en los que ha habido menos tensión de acceso a la vivienda ha sido en fase de burbuja inmobiliaria.
Madrid, con diferencia, es la peor gestión y el peor escenario para los que necesitan acceso a la vivienda
Comenta en el libro que se ha dejado a mucha gente fuera del mercado por falta de solvencia. Critica el papel de la banca y de los departamentos de análisis...
Efectivamente. El acceso a la compra de vivienda está en manos de los departamentos de riesgos de los bancos, pero no quiero dejar de lado el papel que juega el Banco de España, que ha sido muy importante en negativo. Negó sistemáticamente la burbuja inmobiliaria durante muchos años y luego no estuvo vigilante con las praxis que se hacían en la banca.
¿El Banco de España fue negligente?
Sí. Fue negligente en su función de vigilar la situación de capitalización y de solvencia de la banca. Luego le sorprendió el problema tan gordo que ha habido con las cajas de ahorros y con bancos medianos y no tan medianos. La banca prefirió generar beneficios a corto plazo y, al final, tuvieron que ser rescatados con dinero público.
¿La situación ha cambiado?
No, no ha cambiado. No ha cambiado porque el poder que tiene la banca hoy, incluso sobre el Banco de España, sigue siendo el mismo. Creo que hay una presión muy fuerte por parte de la banca para que no se airee su verdadera situación y luego fíjate en las sentencias que han ido llegando de Europa. Han corroborado lo que muchos decíamos, la cantidad de fraude y de ilegalidades que se ha cometido con las praxis y con los productos bancarios alrededor de toda la vivienda, desde las cláusulas suelo, las hipotecas inversas, en divisas. Eso es lo que el Banco de España tenía que haber vigilado en lugar de estar tan preocupado por los salarios y por otras facetas de la economía.
En los últimos días, la patronal de las constructoras ha dicho que no estamos en una nueva burbuja inmobiliaria porque ya no hay barra libre de préstamos y porque, pese a que estamos en cifras de compraventa de viviendas similares a las de 2007, no se están vendiendo tantas casas nuevas. ¿Está de acuerdo? ¿No vamos a otra burbuja?
Lo comparto. Todavía no se aprecia otra burbuja, pero sí se puede hablar de recalentamiento otra vez. Ahora mismo, efectivamente, hay dos trabas. Una es que no se está iniciando mucha obra nueva, es verdad. Y por eso la gente se tira más al mercado de vivienda usada. Además no hay, de momento, una situación financiera tan boyante como la que había antes de 2008, cuando uno entraba en una oficina bancaria y salía con la hipoteca porque solo te preguntaban cuatro cosas. Algo espero que se haya aprendido.
¿Pero la vivienda se sigue viendo como un activo, que genera rentabilidad?
Se ve como un activo financiero, que se mueve por expectativas, no por oferta y demanda. La vivienda, cuando hay expectativas de subida, es cuando la gente compra. Los gestores públicos no entienden que se necesita un cambio de mentalidad.
¿Y cómo se puede controlar entonces el precio de la vivienda, de los alquileres?
Primero, conociendo el mercado, que no se conoce, y obligando a no subir el precio. Y para eso tenemos que tener dos elementos que no están en la ley. ¿Quién vigila esto? A mí me están llegando contratos donde se obliga al inquilino a renunciar a todos los mecanismos que incluye la ley. Y no ha entrado en vigor. Va a haber picaresca porque no hay nadie que controle esos contratos. Tampoco hay mecanismos de arbitraje, que sí hay en otros países. La ley es una serie de recomendaciones, ni control, ni sanciones, ni arbitrajes...
¿Puede haber cambios en la ley durante su tramitación?
No, porque es muy política. Ambas partes tienen que cubrir el expediente de cara al electorado y decir que algo se ha hecho. He hablado con gente de Unidas Podemos y la sensación es que es lo único que se les va a permitir hacer y lo que se va a lograr.
Al margen de la ley, ¿cómo ve el bono de 250 euros para el alquiler de los jóvenes?
Lo veo bien siempre que haya control de alquileres y una férrea vigilancia de los contratos. Tendría que haber inspectores para verificar los nuevos contratos y los viejos. En fin, una utopía. Pero la medida, lo mismo que el seguro de alquiler para jóvenes, por 12 meses, que dejé yo firmado en la Sociedad Pública de Alquiler, son medidas del presidente Rodríguez Zapatero que son interesantes. Pero se necesita control y transparencia.