El precio de los pisos del alquiler residencial en España ha registrado un alza del 50% desde el último trimestre de 2013, cuando se produjo el mínimo registrado desde 2007, hasta mayo de 2019, según un estudio elaborado por el Banco de España publicado este jueves, informa EFE.
Para la entidad supervisora, “la dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes”.
El informe recoge que el crecimiento de precios se produjo de forma desigual en España, ya que las capitales de provincia aumentaron de media entre 2013 y 2019 un 40%, mientras que otras poblaciones registraron en el mismo periodo de tiempo un crecimiento del 10%.
Los mayores crecimientos se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife), mientras que los crecimientos más moderados se sitúan en ciudades de la España interior. Para hacer el cálculo la entidad ha tenido en cuenta no solo las capitales de provincia, sino las zonas costeras y en las periferias de las grandes ciudades, como Hospitalet, donde se han producido grandes subidas.
Además el informe ha señalado la ralentización de los precios en Barcelona y Madrid y en el caso de la capital catalana, el Banco de España, ha señalado que existe una desaceleración del precio del alquiler e incluso se puede hablar de estancamiento.
El Banco de España ha destacado que el peso del mercado del alquiler ha pasado del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018, en conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los 3 millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008.
Tan sólo cuatro comunidades registraron medias de porcentaje de alquiler por encima de la española, Islas Baleares con 28,3% de sus hogares, Cataluña con un 26,3%, Madrid con un 23,6% y Canarias con un 19,5%.
Este aumento del peso del alquiler en el mercado viene dado por la pujanza de los hogares jóvenes, ya los inquilinos de entre 30 y 44 años que viven de alquiler en 2010 fue del 19,1%, mientras que en 2018 ya supusieron un 29,9%.
En cuanto a la relación entre el peso del gasto del alquiler y los ingresos totales, la media se situó en 2014 en el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, porcentaje que se eleva hasta el 46,9% entre los hogares con menores ingresos, mientras que la media registrada en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) fue del 13,1%.
Por último el informe ha señalado que desde 2013 se ha producido una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO), ya que durante el período 1995-2012, el promedio anual fue superior a las 60.000 viviendas.
Mientras que a partir de 2013 el número de viviendas cae por debajo de las 20.000, cifras que ya en 2015 están por debajo de las 10.000, escalón en el que se mantuvo en 2018.
Baja la rentabilidad
Respecto a la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler, el indicador muestra una dinámica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid, con un aumento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017. Sin embargo, dicha rentabilidad se estaría reduciendo en estas ciudades y alcanza en la actualidad los niveles de 2014, informa EP.
“Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler e incluso su estancamiento en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid”, explica el Banco de España.
En este sentido, explica que un factor que podría haber contribuido a incrementar la rentabilidad bruta del alquiler residencial en relación con la compra sería la reducción del sesgo fiscal en favor de la vivienda en propiedad, como la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF, los alzas de tipos en IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o los aumentos de bases en el IBI, que podrían haber contenido la demanda de vivienda en propiedad y los precios. El aumento de la rentabilidad coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores.
El alquiler vacacional podría elevar los precios
El artículo también afirma que el menor dinamismo de la oferta se produce en un contexto de debilidad de la oferta pública de alquiler, y en el que aparecen fines alternativos para la vivienda residencial, como el alquiler vacacional.
Según el Banco de España, la aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial.
“En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial”, alerta, aunque matiza que la evidencia no es concluyente por la “escasa y poco fiable” información.
En todo caso, afirma que la información disponible para España en los portales de alquiler turístico, como Airbnb, muestra una elevada concentración de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos históricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona.
Según los portales inmobiliarios, estos distritos han experimentado notables crecimientos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante ese período, pero el organismo regulador insiste en que “no puede inferirse de esta correlación una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía”.
De acuerdo con la información de plataformas como Airbnb y HomeAway, el número de viviendas de alquiler vacacional ofertadas a mediados de 2018 en España se situaba alrededor de 200.000, la mayor parte concentrada en Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla y Valencia.
Jóvenes, extranjeros y trabajadores temporales
En su artículo analítico el Banco de España se hace eco del panorama del mercado de alquiler conforme a distintas fuentes, como Eurostat, el INE o plataformas turísticas, para señalar el aumento de la proporción de población que vive en alquiler en España (22,9%), menor respecto a las ratios de otros países de la UE (30,7%), como Alemania (48,6%), Austria (45) o Dinamarca (37,8%) , Francia (35,6%) o Reino Unido (35%).
La mayor relevancia y dinamismo del alquiler se concentran en determinados colectivos, fundamentalmente hogares jóvenes (un 29,9% en hogares con personas de referencia entre 30 y 44 años), inmigrantes (48,9%) y trabajadores temporales, y en áreas geográficas específicas (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias).
La dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes, asegura.
En los últimos años se ha producido una disminución del peso de jóvenes y extranjeros en alquiler residencial por la crisis, con una tendencia creciente en todos los tipos e hogar, especialmente en aquellos con la persona de referencia parada (27,8%) o es asalariada con contrato temporal (37,3%).