Pero vamos a verlo más en detalle en tu ciudad (o pueblo). Justo debajo tienes un gráfico en el que se muestra cuántas viviendas se construyeron año a año en el municipio donde vives. Busca tu localidad y haz click para descubrir los datos.
La España que conoces ahora se ha construido principalmente en los últimos 70 años. Apenas una de cada diez viviendas que siguen erguidas hoy se levantaron antes de 1950.
Hasta ese momento, las ciudades españolas iban creciendo poco a poco, con pequeñas ampliaciones de los núcleos que ya existían. “Era un orden más orgánico en el que las ciudades iban creciendo de una forma un poco más pausada porque se iban añadiendo nuevos elementos”, explica Álvaro Sevilla-Buitrago, profesor de urbanismo de la Politécnica de Madrid.
A partir de entonces se han producido tres grandes desarrollos que han dibujado el paisaje urbano y el parque residencial que conocemos de las ciudades españolas. Primero, entre los 50 y 70, el desarrollismo franquista que acogió el éxodo rural de los habitantes que abandonaban el campo para instalarse en la ciudades y que sentó las bases del turismo de sol y playa.
Después, las primeras décadas de la democracia, que hilvanaron y cicatrizaron los principales núcleos urbanos y dispararon la industria del turismo residencial en las costas del Mediterráneo y Canarias. Y finalmente, la burbuja inmobiliaria, que dejó la década más lucrativa para la industria de la construcción en España. Más de 5 millones de viviendas se levantaron en la primera década del siglo XXI.
El siguiente gráfico muestra esos tres periodos con la evolución de las viviendas construidas en cada comunidad autónoma. Fíjate cómo Madrid y Catalunya alcanzan su pico de construcción en el desarrollismo de la dictadura (años 70) mientras que Andalucía y la Comunidad Valenciana disparan el desarrollo en la burbuja (años 2000).
Los bloques de viviendas del franquismo
A finales de los 50, después de algunas décadas de posguerra y aislamiento, la dictadura franquista se abrió al mundo y experimentó un desarrollo económico que cambió el paisaje urbano de las ciudades. Miles de españoles migraban del campo a la ciudad y se necesitaban viviendas para acogerlos. La solución que encontró el régimen fue el desarrollo de grandes bloques de viviendas muy altos, densos y que no dejan resquicio a ningún espacio. Solo pisos con muy poca distancia entre edificios.
“Lo que se resolvió en ese momento fue el problema de vivienda que había pero no se acompañó la construcción de esos polígonos de dotaciones, zonas verdes y servicios públicos”, afirma Pablo Martí, catedrático de urbanismo de la Universidad de Alicante. Unas promociones de vivienda en bloque más densas que en otros países porque, según Sevilla-Buitrago, se hicieron para “beneficiar a la promoción privada que venía con un perfil muy especulativo”.
“El ADN del promotor inmobiliario español se basa en rascar todo lo que me permita la normativa”, explica el especialista en urbanismo.
Entre los ejemplos de estos desarrollos en bloque están las zonas metropolitanas de las grandes capitales de Madrid, Barcelona y Valencia, que crecieron masivamente para acoger a las familias del éxodo rural que hasta ese momento se hacinaban en chabolas y barracones.
Fíjate en los siguientes mapas que muestran dos ejemplos del ciudades construidas principalmente en el desarrollismo franquista: Santa Coloma de Gramenet y Valencia.
En el mapa anterior has podido ver el caso de Santa Coloma de Gramanet, una de las primeras ampliaciones del área metropolitana de Barcelona. A diferencia de la capital catalana, donde predomina un urbanismo cuadriculado y de avenidas anchas inspirado en las corrientes higienistas, el ensanche de Santa Coloma se construyó con bloques de viviendas muy apiñados y con un trazado irregular.
Esta brecha está vinculada a la ausencia de una hoja de ruta para crecer fuera de las grandes capitales. “En todas las ciudades que crecieron durante el desarrollismo franquista que no son capitales, este crecimiento desordenado en bloque es el modelo principal”, señala Juan Luis Rivas, profesor de arquitectura y urbanismo de la Universidad de Granada.
Coser la ciudad y desarrollar el sol y playa
El final de la dictadura y la llegada de la democracia supuso un ligero parón en el furor inmobiliario en España. “Se hace de la necesidad virtud y la crisis del 73 sirve para parar la máquina y arreglar parte de las ciudades que faltan por coser”, explica el urbanista Sevilla-Buitrago. Los planes de ordenación llegaron a la mayoría de ciudades y se priorizó la rehabilitación de viviendas y la ampliación de equipamientos y servicios públicos
“Controlaron un poco esos niveles de crecimiento pero vino aparejado con la explosión de la movilidad”, añade Rivas, de la Universidad de Granada. En esos años el vehículo privado ya era una realidad para la mayoría de la población.
¿Y si se podía trabajar en el centro pero vivir en una casa más grande a 30 minutos en coche? Llega así desde Estados Unidos el fenómeno de la dispersión urbana, cuando se paralizan los centros urbanos pero se amplían las periferias de las grandes ciudades con edificios de ladrillo o urbanizaciones de chalets.
Paralelamente, se seguía alimentando el turismo. Aunque el desarrollismo franquista sentó las bases para la creación de una industria alrededor de la playa y el sol en España, gran parte de las zonas turísticas más importantes se construyeron entre los 80 y 90. Fíjate en el siguiente mapa la cantidad de edificios que se construyeron en esa época en el sur de Tenerife (Arona) y la costa Mediterránea (ejemplo de Torrevieja).
“Aquí lo que pasó es que playa que había, playa que había que hacer un paseo marítimo”, critica Juan Luis Rivas, profesor de la Universidad de Granada. Un crecimiento superlativo de la zona de costa que, según el investigador, “ha sustituido el paisaje por un elemento urbanístico carísimo para mantener los servicios públicos y que la mayor parte del año está vacío”.
Entre los años 80 y 2000 se duplica el número de turistas internacionales en España. A la vez, una clase media que empezó a acceder a la vivienda en propiedad durante el desarrollismo franquista puede acceder a una segunda vivienda. Aquí nace el turismo residencial que llena la costa de urbanizaciones residenciales. Las casas de la playa.
“El caso de Torrevieja y Santa Pola el turismo que se ha desarrollado es de carácter residencial pero con una fuerte ocupación del suelo”, explica el profesor de urbanismo Pablo Martí.
La burbuja que explotó
El municipio de Seseña (Toledo) es el mayor emblema de la burbuja inmobiliaria en España. Con apenas 4.000 habitantes en el año 2000, se planteó un desarrollo que multiplicaría la población por seis en un secarral. Pero el empresario Francisco Hernando (El Pocero) no contaba con el estallido de la burbuja en 2007. El 83% de las viviendas que se han construido en el municipio se levantaron a partir del año 2000.
El caso de Seseña es un ejemplo de la década más fructífera para el sector inmobiliario en la historia de España. Entre el 2000 y 2009 se iniciaron más de cinco millones de viviendas en todo el territorio aupados por la liberalización del suelo durante el Gobierno de Aznar, la barra libre en el crédito inmobiliario, la connivencia con el sector privado y la burbuja especulativa de la vivienda.
“Había una burbuja de precios y también una burbuja de regulación. Se estaba planificando suelo para 10 años pero con crecimientos que no se iban a prever en 50 años”, comenta Álvaro Sevilla-Buitrago, profesor de urbanismo. “En el caso de Seseña, la prioridad no era el pueblo de Seseña fue la creación de un satélite del área metropolitana de Madrid”, concluye.
Este periodo de furor inmobiliario, calificado por algunos urbanistas como segundo desarrollismo, se diferenció de los anteriores por la mayor ocupación del territorio. Frente a las promociones anteriores basadas en el bloque de viviendas, durante la burbuja inmobiliaria se multiplican las operaciones que consumen mucho suelo: urbanizaciones de chalets, la construcción de la costa y los nuevos desarrollos de menor densidad como los PAU de Madrid.
Para el urbanista Pablo Martí, el periodo se resumen en esta frase: “La gente vendía su vivienda por un precio que no podía pagar para comprarse una aún más cara”. Además de Seseña (Toledo), otros municipios como Rivas (Madrid), Torre-Pacheco (Murcia), Roquetas de Mar (Almería) o Adeje (Tenerife) son ejemplo de este crecimiento desmesurado de las zonas turísticas y áreas ultraperiféricas de las grandes capitales.
“Era un crecimiento ficticio. De hecho, se estaba produciendo el vaciamiento población de los centros urbanos frente a la periferia”, critica Rivas.
En 2007, la crisis financiera llegó a España y la burbuja explotó. Un crack que ha dejado secuelas durante más de una década en las ciudades españolas. La parálisis no se ha revertido. En los últimos diez años hemos construido casi tan pocas viviendas como en los años 40, tras la Guerra Civil.
La evolución del desarrollo urbano muestra una radiografía de la historia de cómo se ha construido España y da pistas de cómo se desarrollará en el futuro. Consulta en el siguiente buscador cuáles son las ciudades más antiguas y recientes en España y cuáles son los años clave del desarrollo de cada una.