El boom de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) españolas llega a Estados Unidos. Citibank ha completado los trámites ante la SEC (el regulador bursátil estadounidense) para convertir a Merlin Properties, la mayor socimi española, en la primera compañía de este tipo cuyas acciones cotizan en EEUU mediante la colocación de una pequeña parte de su capital a través del instrumento conocido como ADR (siglas en inglés de American Depositary Receipt), que desde hace años utilizan inversores de ese país para invertir en gigantes del Ibex 35 como Santander, BBVA, Telefónica, Repsol o Inditex.
Aunque Merlin no comenta este asunto, fuentes del mercado aseguran que la inmobiliaria no ha tenido nada que ver con esta operación, ya que se trata de unos ADR que Citi ha decidido emitir sin la participación de la compañía, en lo que en el argot bursátil estadounidense se denomina ADR unsponsored. En estos casos, habituales en el mercado, la colocación la realiza una entidad financiera sin que intervenga la compañía afectada o, incluso, sin su consentimiento.
Citibank se ha convertido en el depositario de 50 millones de American Depositary Shares (ADS), cada uno de los cuales representará el derecho a recibir dos acciones ordinarias de la empresa española. Aún no se ha hecho público en qué mercado cotizarán, pero Merlin Properties ya tiene dado de alta un perfil en la plataforma extrabursátil estadounidense OTCMarkets, la misma que utiliza Repsol.
Esos ADS serán emitidos a través de ADR (Certificados Americanos de Depósito), títulos físicos que respaldan el depósito en un banco estadounidense (en este caso, Citi) de acciones de compañías constituidas fuera de ese país. Estos instrumentos financieros permiten desde hace décadas a los inversores de EEUU negociar títulos de empresas foráneas como si cotizaran allí y recibir los correspondientes dividendos en dólares. Las compañías que los utilizan diversifican su base de accionistas y obtienen más visibilidad ante los inversores en la primera economía del planeta.
Merlin tocó su techo bursátil en mayo y encara la recta final de 2018 con una discreta revalorización anual del 3%, en su peor ejercicio desde que saltó al Ibex hace tres años. La compañía que pilota el financiero extremeño Ismael Clemente, que llegó a estar imputado por blanqueo de capitales en el caso Defex, es el mayor exponente de la explosión de las socimis. Su valor bursátil ronda actualmente los 5.300 millones de euros.
Las socimis, dedicadas principalmente a comprar inmuebles para alquilarlos, han experimentado un espectacular desarrollo en España desde 2012, cuando el Gobierno del PP redujo los requisitos para acogerse a este régimen, que permite a las empresas adheridas a él no pagar impuesto de Sociedades a cambio de repartir en dividendos (que sí están sujetos a retención fiscal) el 80% de sus beneficios. Desde algunos sectores, se les ha señalado como responsables de la escalada de los precios de los alquileres en las mayores ciudades de España.
El Gobierno de Pedro Sánchez, que ha defendido la “importante función en los mercados” de estas sociedades, pactó en el acuerdo presupuestario que cerró en octubre con Unidos Podemos que empiecen a tributar un 15% por Sociedades en sus beneficios no distribuidos. La medida, que está por ver que salga adelante dada la falta de apoyos parlamentarios para aprobar las cuentas públicas, tendría un impacto limitado, según los expertos.
Actualmente, el número de socimis cotizadas en España se acerca a las 70, de las que cerca de un tercio está controlado desde sociedades de Luxemburgo a su vez en manos de firmas de Delaware, Islas Caimán, Holanda o Malta. A mediados de año, cuatro socimis españolas sumaban casi 20.000 viviendas en alquiler. Más de la mitad correspondía a Testa Residencial, entonces controlada por BBVA, Santander y Merlin, que la sacaron a Bolsa en verano con el gancho de subir los alquileres hasta un 25%. En septiembre, vendieron el 50,01% al fondo buitre Blackstone.
Merlin (cuya actividad se centra en inmuebles para uso comercial, logístico y de oficinas), vendió su paquete del 16,95% en Testa por 321 millones. Esa operación convirtió a Blackstone en uno de los mayores caseros de España.