Un mercado de 27 países donde las realidades son muy diferentes. Eso es lo que ocurre con la evolución de la vivienda en los miembros de la Unión Europea, donde cada Estado vive su propia trayectoria, a tenor de cómo se han ido encareciendo los precios de los pisos en venta y de aquellas viviendas que están en el mercado del alquiler.
Eurostat, la oficina estadística europea, acaba de actualizar los datos del mercado de la vivienda de la última década y, según estos, España ha vivido en estos diez años -algo más- una evolución bastante diferente a la de sus socios, lo que deja entrever el impacto que tuvo la última gran crisis inmobiliaria y el pinchazo de la burbuja del ladrillo. También, que en España actualmente hay más presión en precios en el mercado de inmuebles en alquiler que en la venta.
Los precios de la vivienda en venta en España
Esta estadística de Eurostat detalla la evolución desde 2010 hasta finales de 2021. Es decir, ya empezada la crisis financiera iniciada en 2008, y en vísperas de la guerra en Ucrania y la incertidumbre que ha provocado ese conflicto bélico a las puertas de la UE. Los datos incluyen la etapa de tipos de interés negativos del último lustro, que ahora parece tocar a su fin, como consecuencia del actual brote inflacionista y de las medidas que va a adoptar el Banco Central Europeo (BCE) para frenar esta escalada.
En estos años, los que la era de la financiación barata hizo que el ladrillo se convirtiera en un activo refugio para muchos inversores, el precio de la vivienda en venta en España ha vivido un desplome y una recuperación, aunque sin parangón con la media europea. Registró una caída de casi el 30% en el primer trimestre de 2014 y, desde entonces, el coste ha ido estabilizándose, pandemia incluida. Actualmente, está ligeramente por encima del punto de partida.
En concreto, según Eurostat, el precio de las viviendas en venta, al inicio de este año estaba un 0,8% por encima del que se alcanzaba a principios de 2010, que se toma como año base.
En estos años, la caída de precios se concentró en el primer tercio de la década, hasta tocar mínimos en 2014. Desde entonces, la recuperación ha sido más lenta. Por ejemplo, cuatro años después de llegar a mínimos, en el primer trimestre de 2018, el precio de la vivienda en régimen de compra aún estaba un 14,6% por debajo del nivel alcanzado a inicios de la anterior década.
Y la de alquiler
La evolución de la vivienda en alquiler en España es muy diferente, según Eurostat. En los cinco primeros años del decenio, mientras la vivienda en venta se desplomaba tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, la que permaneció en alquiler mantuvo el ritmo prácticamente constante, año tras año, con picos en época estival. Estos repuntes podrían estar ligados a la vivienda vacacional, aunque Eurostat no explica ni da más detalles sobre estas repetidas fluctuaciones.
En cambio, desde el tercer trimestre de 2015 y hasta finales de 2017, el análisis global de los precios de la vivienda en alquiler en España, sin diferenciar ni por zonas geográficas ni por tipo de vivienda, se mantuvo plano.
Según la oficina estadística de la UE, fue en el primer trimestre de 2018 cuando la vivienda en alquiler en España inició un crecimiento continuo y constante, hasta alcanzar una subida de precios del 4,7% al cierre de 2021.
Diferencias con los datos de vivienda del INE
Esta estadística de vivienda a escala europea no coincide, por ejemplo, con el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), de periodicidad anual, que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En este caso, se trata de una estadística experimental, no definitiva, y que no contiene datos del conjunto del Estado. Sus fuentes se derivan de la Agencia Tributaria y de datos catastrales; y deja fuera a Euskadi y a la Comunidad Foral de Navarra.
El último dato de esta estadística del INE se publicó en febrero de este año pero hace referencia al conjunto de 2020. Un ejercicio marcado por la pandemia, donde la vivienda en alquiler se encareció un 0,9%, según el INE, y dejó atrás los repuntes del 3,5%, 2,6% y 1,8% de los tres años previos.
Precisamente, el INE publicó el miércoles la evolución del IPC durante el mes de marzo, en el que la inflación registró un récord desde 1985, con un repunte del 9,8%. Dentro de ese dato se recoge que la vivienda en alquiler, en marzo, tuvo una variación interanual del 0,9%.
Esta disparidad de datos pone en parte de relieve la dificultad de elaborar datos actualizados sobre la evolución de los precios del alquiler en España. Precisamente, ese es el argumento que ha dado el Gobierno para marcar un plazo de hasta 18 meses después de que se apruebe la futura Ley de Vivienda -que ahora se negocia en el Congreso de los Diputados- para poner en marcha un índice de precios de los alquileres.
Este será el que marque la evolución y limitará las subidas de los alquileres en las zonas tensionadas, siempre que así lo insten las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en vivienda en su territorio.
Además, este año, previsiblemente, debería percibirse la situación actual, donde los precios de los alquileres han limitado sus subidas, en caso de renovación de contratos, a un máximo del 2%. Una medida de carácter temporal, dado que estará en vigor hasta el 30 de junio. El Gobierno la aprobó a finales de marzo, dentro del plan de choque de respuesta a la guerra de Ucrania, para desligar los precios de renovación de las rentas de alquiler del pico inflacionista.
Los vaivenes en el resto de Europa
Los últimos datos publicados por Eurostat sobre el mercado de la vivienda en España contrastan de forma significativa con lo que sucede en el conjunto de la Unión Europea. Desde 2010 hasta el cuarto trimestre de 2021, los alquileres en la UE aumentaron un 16% y los precios de la vivienda en venta un 42%.
La agencia estadística comunitaria explica que después de una fuerte caída global, entre el segundo trimestre de 2011 y el primer trimestre de 2013, los precios de la vivienda se mantuvieron más o menos estables entre 2013 y 2014. A partir de entonces, en 2015, la vivienda en venta comenzó a encarecerse en la UE de forma más abrupta que los alquileres, cuya evolución es prácticamente constante.
Eurostat también pone el foco en cómo, desde 2010, los precios de la vivienda en régimen de compra se han duplicado con creces en Estonia, Letonia, Lituania, Hungría, Luxemburgo, Chequia y Austria.
“Al comparar el cuarto trimestre de 2021 con 2010”, indica Eurostat, “los precios de la vivienda [en venta] aumentaron más que los alquileres en 19 Estados miembros de la UE”. En concreto, los primeros aumentaron en 24 Estados miembros de la UE y disminuyeron en tres, con los aumentos más altos en Estonia (+156%), Hungría (+128%) y Luxemburgo (+124%). Se observaron descensos en Grecia (-23%), Italia (-12%) y Chipre (-9%).
En los alquileres, “al comparar el cuarto trimestre de 2021 con 2010”, Eurostat indica que “los precios aumentaron en 25 Estados miembros de la UE y disminuyeron en dos, con las mayores subidas en Estonia (+171%), Lituania (+113%) e Irlanda (+74 %); mientras que hubo caídas en Grecia (-25%) y Chipre (-1%)”. Eurostat no entra a analizar la evolución particular, por zonas, de cada país.