El sector inmobiliario sigue sin recuperarse en España. En 2013, las compraventas de vivienda libre ascendieron a 285.136, todavía muy lejos de las 768.864 cerradas en 2007, en pleno boom. Pero no todo está parado. Frente a la atonía general, las operaciones realizadas por extranjeros crecieron un 9,8% el año pasado.
La bajada de los precios sumada a la mejora de la situación económica en algunos países es la combinación que ha permitido este repunte, explican los expertos consultados. Lo que no parece tan decisivo es la medida del Ejecutivo de conceder la residencia a quienes compren una vivienda de más de 500.000 euros, en parte porque hay otros países europeos donde es más sencillo –o más barato– conseguir la residencia mediante esta vía.
Hasta el momento, las compraventas de viviendas de extranjeros las efectuaban, sobre todo, aquellos que ya residían en España; ahora la tendencia está cambiando. En 2013, las operaciones llevadas a cabo por no residentes representaron más de la mitad –el 54%– del total de adquisiciones. “De nuevo algunas zonas se han puesto a tiro para el mercado internacional”, explica Fernando Encinar, director del Servicio de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com. “El ajuste de precios en algunos productos ha llegado a ser del 50%”, señala.
Al ver los gráficos, se puede observar que los extranjeros ya habían dejado de comprar en 2007 y 2008, explica José Luis Ruiz, experto inmobiliario y autor del blog Adiós ladrillo, adiós. “Es curioso ver cómo se adelantan un poco a los ciclos porque en 2010 ya empieza a verse una vuelta a las compras”, señala. Las compras de una casa por parte de extranjeros alcanzaron las 59.356 viviendas en 2007, mientras que el año pasado se quedaron en 55.187. Una cifra que está algo por debajo –aunque próxima– al pico, y mucho mejor que las 35.380 adquisiciones de 2008.
Los compradores internacionales ya llevan un tiempo viendo la oportunidad en España, sobre todo en aquellas zonas donde los precios han bajado más, como la Comunidad Valenciana o Andalucía, explica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com. Es en las zonas costeras donde se concentra mayor demanda: la Comunidad Valenciana vivió un repunte del 16,9%, en las Islas Canarias el incremento fue del 15,7% y en Andalucía se registró una subida del 15,6% en las compraventas extranjeras.
Con la Primavera Árabe la inestabilidad se ha instalado en los países del norte de África, lo que ha motivado un aumento de la llegada de turistas extranjeros a España que se dan cuenta de que los precios ya no son los que conocieron hace ocho o diez años y que ahora se los pueden permitir, añade el experto de Idealista.com
Los británicos siguen sin comprar
Por nacionalidades, son las tradicionales –como la francesa, la alemana o la belga– las que han vuelto a sentirse atraídas por España; la única excepción es la de Gran Bretaña, que sigue a la baja. Las compras de británicos se redujeron de nuevo el año pasado. Desde 2007, las adquisiciones de ciudadanos de este país han pasado de representar un 34,3% de todas las compras de extranjeros hasta ser únicamente un 14,9% el año pasado.
Ruiz apunta a que la caída de la libra, con las inyecciones monetarias de su Banco Central, ha podido ser una de las razones para este descenso. “Aunque vemos bajadas de precios, para ellos el descenso real es menor”, señala. Además, la imagen de inseguridad jurídica que han creado algunos programas televisivos del país al hablar sobre la Ley de Costas u otros cambios legislativos podrían también tener algo que ver con las reticencias de estos ciudadanos a la hora de comprar, indica.
Además de los mercados tradicionales, la recuperación ha traído un nuevo jugador a las compraventas internacionales: los rusos. En 2007, las compras de viviendas por ciudadanos rusos no residentes ascendieron a 574, mientras que en 2013 llegaron a ser 1.687. “Muchos de los rusos que compran vivienda en España provienen de la clase media acomodada, que pueden gastarse alrededor de 300.000 euros en una vivienda en Marbella y que se vienen a vivir aquí”, señala Encinar.
Las adquisiciones de los chinos también han vivido un fuerte repunte y de comprar menos de diez viviendas en 2007 han pasado a 115 el año pasado. A pesar de este aumento, aún están lejos de otros países que deciden comprar vivienda, como los 5.000 británicos no residentes, los 3.960 franceses o 2.833 belgas.
Residencia por compra de vivienda
Residencia por compra de viviendaEl Ejecutivo incluyó en la Ley de Emprendedores una medida que permitía solicitar la residencia si se adquirían bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante. “Sigo manteniendo –igual que cuando se publicó la normativa– que es una medida anecdótica y marginal”, señala Encinar, que apunta que hay otros mercados donde es más barato lograr la residencia. “Lo que interesa es la residencia europea, y en Portugal o en Malta la inversión que hay que hacer es menor”.
Ruiz considera que sí puede ser una oportunidad de negocio para vender más. Como ejemplo de mercado al que podría dirigirse señala Latinoamérica, donde ciudadanos de alto nivel económico pueden estar interesados en comprar una casa como una oportunidad de entrar en Europa.
Aunque el aumento de las compras de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros ha sido importante, todavía queda camino hasta ver la recuperación del sector. “Es un anticipo de que el mercado se empieza a recuperar. Las oportunidades que se ven terminan materializándose. Lo que frena en parte al mercado nacional es una cuestión de financiación y aquí un porcentaje importante de las compras se realizan sin necesidad de hipoteca”, explica Gandarias.
“El comprador extranjero te ayuda en un momento dado a enjuagar una pequeña parte del sector”, advierte Encinar. “Pero hay que ver si te ayuda a medio o largo plazo –añade–, si el efecto llamada se llega a producir. No es la panacea, es la demanda interna la que tiene que dar salida al stock”.