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Las diferencias entre los precios oficiales que va a publicar el Ministerio de Fomento para el alquiler en España y los de los portales inmobiliarios que hasta ahora han servido de única referencia en la materia (un caso reciente fue el informe del Banco de España que hablaba de subidas del 50% desde 2013) son importantes. No es la primera vez que el Gobierno da estos datos, aseguran, pero ahora los ha ampliado y mejorado en el boletín que se conocerá este jueves y al que tuvo acceso eldiario.es.
Tanto Idealista como Fotocasa permanecen a la espera de conocer la metodología aplicada por Fomento (por el momento explican que han usado las fianzas depositadas en las comunidades autónomas), pero niegan inflar los precios, si bien admiten que puede haber cierto efecto de la negociación entre propietarios e inquilinos, aunque no tan alto como el que reflejan estas divergencias.
El último decreto de vivienda del Ministerio de Fomento bajo la dirección de José Luis Ábalos incluyó modificaciones normativas para mejorar la información de los depósitos de fianza en las comunidades autónomas. Los propietarios están obligados a hacer este depósito de la fianza que les entregan sus inquilinos en la mayoría de las regiones. Con estos datos, junto a los de la Agencia Tributaria, el Catastro y el Registro de la Propiedad, se quiere crear un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, actualmente en desarrollo.
Se empieza a hacer realidad una necesidad que hasta el momento se había constatado por las administraciones públicas pero que no se había atendido. En noviembre de 2017, el ministro de Fomento Íñigo de la Serna (PP) se comprometió a elaborar un índice de precios del alquiler que no llegó a ver la luz. Con el paso dado por el Gobierno en funciones de Pedro Sánchez se pretende acabar con una situación difícil de explicar: la falta de datos oficiales de precios del alquiler en España.
Mientras que algunos miembros del Gobierno socialista se han mostrado favorables a usarlos como criterio para dar bonificaciones a propietarios que no los superen en las viviendas que pongan en el mercado, Unidas Podemos ha propuesto que se debería usar este índice para limitar las subidas de precio entre contrato y contrato.
En cualquier caso se trata de una información oficial sobre precios del alquiler de vivienda que hasta ahora se ha dejado en manos de empresas privadas como los portales Idealista o Fotocasa. Aunque el Ministerio de Fomento no dispone de los datos de algunas comunidades autónomas, la foto global que ofrece para 2018 es la de unos precios más bajos que los que ofrecen los portales en sus estadísticas. Debe tenerse en cuenta que en cuatro comunidades autónomas no existe obligación de depósito de fianza (Navarra, La Rioja, Asturias y Cantabria), y en otros casos, con los datos obtenidos no ha sido posible procesar la información (por ejemplo Extremadura y Castilla–La Mancha).
Según sus registros, el precio medio del metro cuadrado en España en 2018 fue de 8,1 euros, frente a los 8,3 que da en sus estudios sobre precios Fotocasa (un 2,47% más) y los 10,4 de idealista (28,4% más caro). Si se toma una provincia donde puedan consultarse las tres fuentes, como Madrid, resulta que para el Ministerio el precio medio es de 10,7 euros, para Fotocasa 13,2 euros (un 23,36% más) y para Idealista 14,2 euros (32,71% superior), siempre según la información recogida en el Boletín Especial sobre Alquiler 2019 del Observatorio de Vivienda y Suelo que publica este jueves el departamento de José Luis Ábalos.
Llaman especialmente la atención las diferencias que se dan en la provincia de Barcelona: Fomento señala que los precios del alquiler son de 9,6 euros por metro cuadrado, mientras que Fotocasa calcula que son 14,1 euros e Idealista, 14,6 euros (un 46,88% y un 52,08% más, respectivamente). Pero mayores aún son las de Islas Baleares, donde el Gobierno dice que el metro cuadrado en 2018 costaba 7,9 euros, frente a los 9,8 de los que habla Fotocasa y los 12,4 de Idealista (24% de diferencia en el primer caso, 56,96% de diferencia en el segundo).
Fuentes del departamento ministerial achacan las diferencias a que en los portales se da información sobre el precio de salida, mientras que en los depósitos de fianzas se puede conocer la que realmente se paga mensualmente.
Por su parte, fuentes de Idealista explican que sus datos “reflejan la situación del mercado que se va a encontrar una persona que a día de hoy va a buscar una vivienda”, con el precio mediano, “más fiable que el medio”. La portavoz de Fotocasa, Beatriz Toribio, también expresa su cautela por estas diferencias, a la espera de conocer la metodología exacta de la medición, ya que ve complicado que el margen de negociación sea tan amplio.
“El precio no lo fijamos nosotros, sino los anunciantes, los propietarios que son los que publican la casa, suben o bajan el precio”, explica a eldiario.es el jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar. “Me resulta imposible entender cómo podríamos 'inflar' los precios de un activo que no es nuestro y sobre el que no tenemos ningún tipo de propiedad”, añade. Sí destaca que en los grandes mercados (Barcelona y Madrid sobre todo), casi el 25% de los anuncios de alquiler duran menos de 48 horas, “lo que me hace pensar que en esa horquilla tan corta de tiempo, el precio se negocia poco o nada. Y en torno al 70% de los pisos se alquilan en un plazo de 2-3 semanas”.
Los datos del Boletín Especial del Alquiler 2019 describen un escenario del alquiler que va de los 819 euros mensuales de renta media en la provincia de Madrid a los 336 euros de Lugo, pasando por los 769 euros mensuales de la provincia de Barcelona, 376 euros mensuales en Teruel, 615 euros en Málaga o 687 euros en las Islas Baleares.
El alquiler crece en España
Por otro lado, el Boletín Especial sobre Alquiler 2019 constata que el alquiler sigue creciendo en España. Según el estudio elaborado por el Ministerio de Fomento en el conjunto de España la tasa de alquiler alcanza el 23,9%, más de tres puntos y medio por encima del año 2011, cuando se situaba en el 20,4%. Aunque en estos datos se incluye el alquiler y la cesión gratuita. Sin atender a la cesión, el alquiler asciende al 17,5% de los hogares, de los que el 14,8% es a precio de mercado mientras que solo un 2,7% son arrendamientos inferiores al precio de mercado.
La evolución del porcentaje de hogares con alquileres a precio de mercado e inferior ha sido desigual en los últimos años. Si los arrendamientos a precio de mercado se han incrementado en casi tres puntos desde 2011, pasando del 12,1% de los hogares al 14,8% en 2018, por debajo del precio de mercado se ha mantenido entre el 2,8% de 2011 y el 2,7% de 2018, con ligeras oscilaciones cada año.
El estudio del Observatorio de Vivienda y Suelo expone que “el alquiler crece especialmente entre los hogares con menores ingresos y los jóvenes”. Un 39,3% de los jóvenes de edad comprendida entre los 30 y los 44 años residen en alquiler o cesión (este porcentaje era del 25,7% en 2007), mientras que este porcentaje alcanza el 70,4% entre los jóvenes de menos de 30 años (41,9% en 2007).
Si solo nos fijamos en el alquiler, hasta un 52,4% de los jóvenes entre 16 y 29 años vive en régimen de alquiler (un 6,6% por debajo de los precios de mercado), mientras que en la banda de edad entre los 30 y 44 años, 29,9% de estas personas paga un alquiler (solo un 2,7%, con rentas inferiores al precio de mercado).
El Ministerio también ha hecho una encuesta entre los ciudadanos para conocer la percepción ciudadana sobre qué medidas son necesarias para fomentar los alquileres como forma de resolver el problema de la vivienda. Un 80,8% de la población insta a las distintas Administraciones Públicas a adoptar medidas entre las que se valoran positivamente el aumento de la seguridad jurídica, la creación de un parque de vivienda pública para alquilar, fomentar la construcción o rehabilitación de viviendas para destinarlas al alquiler, así como las ayudas al alquiler o las desgravaciones fiscales.