El Gobierno ha presentado este martes el Anteproyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda, una de las medidas clave del Ejecutivo de coalición y que ha conllevado meses de negociaciones. Una ley que ha presentado la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez; aunque el texto aprobado también lleva la firma de la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra.
El anteproyecto define la vivienda “no como un bien de mercado, sino consagrado como un derecho que le otorga la Constitución”, ha indicado Sánchez. “Es una ley garantista, que protege al inquilino y al propietario, que protege la propiedad privada y no afecta a competencias de las Comunidades”, ha recalcado.
Un texto que es el “camino inverso a la liberalización y a las burbujas inmobiliarias” y que fija y define qué es una vivienda digna y adecuada, que tiene que ser habitable y accesible y permitir el acceso a los suministros básicos.
Raquel Sánchez ha indicado que la tramitación será por la vía de urgencia para que llegue a las Cortes antes de que acabe el año. Nuestro escenario y la fecha en la que situamos la aprobación de la ley es en el segundo semestre de 2022. Una fecha marcada en el compromiso del Plan de Recuperación prometido a Bruselas.
Las claves de la ley
Dos de las claves esenciales de la ley están vinculadas a la creación de zonas tensionadas, donde se pretende que bajen los precios del alquiler, y la figura de los grandes tenedores de vivienda.
En cuanto a qué son las zonas tensionadas, se definen como aquellas donde hay “un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado” y serán las Comunidades Autónomas las que soliciten su declaración, que puede durar tres años, prorrogables.
Para ser zona tensionada se tienen que cumplir dos condiciones, que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de esa zona; y que el precio de las viviendas haya aumentado más de un 5%, respecto al IPC de esa Comunidad.
Será en esas zonas tensionadas donde se apliquen condiciones especiales a los grandes tenedores de viviendas. En concreto, a aquellas personas jurídicas que tengan más de 10 viviendas en alquiler o más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
Medidas para los grandes caseros
Estos grandes tenedores, en esas áreas tensionadas, no podrán subir los precios del alquiler en los contratos que ya tienen en curso; y si cambian de inquilino o de contrato, deberán vincular el coste del alquiler a un índice de referencia. Un índice que aún no está definido porque los socios de Gobierno se han dado un plazo de 18 meses, desde la aprobación de la ley, para decidir cómo va a configurarse.
“Es un plazo máximo pero hay que atender a la realidad de fijar un sistema que es complejo que hay que hacerlo bien, desde el análisis de cada territorio. Hay comunidades que tienen registros y depósitos de fianza”, ha matizado la ministra.
En esas zonas tensionadas los pequeños propietarios también tienen limitaciones para subir los precios del alquiler, salvo el IPC. Aunque sí podrán hacerlo. Estará permitido elevar hasta un 10% esa renta si se dan diferentes condiciones, como realizar contratos de larga duración (más de 10 años), realizar obras para acondicionar la vivienda o mejorar su eficiencia energética.
Además, se persigue aumentar la oferta de inmuebles en esas áreas, con incentivos fiscales para los pequeños propietarios. Podrán apuntarse una bonificación en el IRPF, de hasta el 90%, si bajan el alquiler un 5% con respecto al anterior contrato. Si alquilan a personas de entre 18 y 35 años, la bonificación será del 70%; y si destinan la vivienda a alquiler social, la ventaja fiscal será del 70%.
Más vivienda asequible
Precisamente, la ley también persigue elevar la oferta de vivienda social, a precios asequibles. Para ello, habrá que reservar un 30% de las nuevas promociones para vivienda protegida (y de ellas, un 50% de alquiler), a cambio de compensar a los promotores, por ejemplo, con suelo. Un porcentaje que se puede rebajar.
La “legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”, recoge el texto aprobado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el de Derechos Sociales y Agenda 2030.
El texto aprobado hoy en el Consejo de Ministros y que inicia una tramitación parlamentaria que puede durar un año, permite a los ayuntamientos aplicar un recargo del IBI a las viviendas vacías. Una medida que, por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid ya ha descartado.
Podrán subir el IBI un 50% si la vivienda lleva más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial. Si lleva más de dos años vacía, el alza puede ser del 100% y si es un propietario con dos o más inmuebles en un municipio, el incremento puede llegar al 150%.
El nuevo texto también eleva la protección de las personas en situación de vulnerabilidad que sean desahuciadas. En este caso, para que haya desahucio, deberá habilitarse una alternativa habitacional.