El gran temor de los inquilinos: ¿y si ni con la pandemia bajan los precios del alquiler?
El precio medio del alquiler ha subido en casi todas las provincias de España, según los datos publicados por Fotocasa (en julio) e Idealista (en agosto). No son datos perfectos, porque miden el precio al que los propietarios sacan sus pisos y no al que se cierra la operación, pero a falta de una estadística oficial actualizada -el Índice de Alquiler de Vivienda del Ministerio tiene datos hasta 2018- son un buen indicador para ver la evolución del mercado.
Las Palmas, en Canarias, Baleares y las provincias de Cuenca, Huelva y Barcelona son las únicas en las que el precio baja con respecto al año pasado. En el resto, sube. ¿Significa esto que ni una pandemia y su consecuente crisis económica consigue bajar los precios del alquiler? En realidad, hay varias lecturas...
“Me preguntaron esto mismo en abril y ya lo decía: a mí no me da la sensación de que vaya a bajar, porque la gente no tiene alternativa. Si desde 2007 no se puede comprar, especialmente los nuevos hogares por la precariedad laboral, hay que alquilar”, considera Sergio Nasarre, director de la cátedra de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. “Los pocos años en los que hubo repunte de la compra, entre 2015 y 2018, era de personas ya propietarias que compraron una casa mejor. En 2019 se aprobó la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Solo se pueden dar préstamos a quienes tengan solvencia. El resto quedan fuera”.
Según esta lectura, compartida por el sector inmobliario, el alquiler saldrá fortalecido de esta crisis. “A medio y largo plazo, lo hará”, apunta Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL). “Sucedió en la anterior crisis porque perdimos mucho poder adquisitivo. Lo que te queda es el alquiler”.
Aunque suba en las provincias, tanto en Madrid como en Barcelona el precio medio ha bajado ligeramente
“En todas las crisis hay indicadores adelantados. Barcelona y Madrid han sido los farolillos, los que empezaron a subir cuando otros sitios estaban paralizados. Y ya han llegado a su límite. Sin pandemia ya se observaba que bajaban las transacciones. El coronavirus les ha dado el golpe definitivo”, argumenta José García Montalvo, catedrático de economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. “La lectura normal es que los que vengan detrás, bajarán”.
La opinión de Montalvo se sustenta en los datos de las grandes ciudades. Tanto en Madrid como en Barcelona el precio medio ha experimentado ligeras bajadas este verano en comparación con el anterior: del 3,9% en Barcelona y del 0,9% en Madrid. Por distritos, en ambas urbes se observa cómo los precios del centro bajan con fuerza (hasta el 5,1% en el distrito madrileño de Salamanca) frente a los de la periferia, que siguen subiendo.
“Sabemos que la gente pide viviendas más grandes, con ventanas y jardín. Y que la localización ya no es tan importante porque puedes teletrabajar. No es que el que no pueda teletrabajar vaya a terminar viviendo en Pedralbes o Salamanca, pero la historia de las ciudades es un poco de respiración”, continúa Montalvo. “A veces expira y la gente quiere marcharse, de repente la cosa cambia y la gente vuelve a entrar... Eso pasa cada cierto tiempo”.
Los alquileres suben en la periferia de Madrid
Variación anual (%) del precio medio del alquiler en la ciudad de Madrid. Haz clic en el botón para ver cuánto subió o bajó en cada barrio o distrito
Cómo han variado los alquileres en Barcelona
Variación anual (%) del precio medio del alquiler en la ciudad de Barcelona. Haz clic en el botón para ver cuánto subió o bajó en cada barrio o distrito
Que los precios bajen en los barrios del centro es consecuencia de tres cosas, según los consultados. La primera, que ya habían tocado techo y era complicado que subieran más. La segunda, que la gente empieza a valorar la periferia y otras ciudades cercanas como una opción. Sin ir más lejos, Rubí, Mataró y Terrassa en Barcelona y Móstoles, Pozuelo y Alcobendas en Madrid tienen hoy precios medios más altos que hace un año.
La tercera tiene que ver con el aumento de la oferta. En junio había en Idealista 27.000 anuncios más que antes de la pandemia, consecuencia de los meses de parón (durante el confinamiento no se podían hacer visitas) y de la incorporación de viviendas procedentes del alquiler turístico. Si los precios los marca el mercado y la oferta aumenta, los precios deberían disminuir. Es lo que está pasando en el mercado de pisos para estudiantes, donde no solo ha aumentado la oferta sino que ha disminuido la demanda.
“Este año estamos al 70% de ocupación. Han dejado de venir estudiantes extranjeros”, señala Jesús María Gurrea, director comercial de la agencia de alquiler para estudiantes Aluni.net. “Y nos llegan muchos propietarios que este año no consiguen alquilar. Alquilar a estudiantes es seguro, apenas hay morosidad. También nos contactan pequeños hostales que quieren reconvertirse”. Las habitaciones están este año hasta 200 euros más baratas que el anterior. “En año pasado había en Moncloa habitaciones de hasta 800 euros en piso compartido. Lo más frecuente eran 600 euros. Este año han bajado a 450”, añade. Los que alquilan a estudiantes saben que, si todo vuelve a la normalidad, el año que viene lo pueden volver a subir.
Por eso tanto Nasarre como Montalvo dudan de que los pisos turísticos vayan a aguantar en el alquiler tradicional. “Muchos están haciendo alquileres de temporada porque no quieren alquilar durante cinco años, como marca la ley. Ponte en la piel de un propietario de alquiler turístico y de lo que gana cada semana: no se va a conformar con un inquilino tradicional”, apunta Nasarre. “Algunos están saliendo a precios fuera de mercado porque vienen del turístico y no se dan cuenta de que no pueden pedir 2.000 euros”, continúa Montalvo. “Pero la demanda presiona. Si no alquilan por temporadas, verás cómo bajan el precio hasta que sea razonable. Ya aprenderán cómo funciona el alquiler normal”.
Bajará, pero no mucho
Si Madrid y Barcelona son las que marcan tendencia, el ajuste (la 'suavización') de los precios también llegará al resto de provincias cuando toquen máximos. De momento, la mitad de ellas han marcado su tope en lo que llevamos de 2020.
Pero el mercado del alquiler es heterogéneo y serán la oferta y demanda las que marquen qué segmentos bajan y cuáles no.
“En España hay dos realidades: los principales centros productivos y el resto. En las ciudades sigue habiendo presión de demanda. En Madrid hay un mínimo de unos 600 euros y un techo de entre 900 y 1.000. En esos precios se concentra el 75% de lo que se alquila”, dice José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. “Igual hay quien está dispuesto a pagar 1.000 euros por un chalet en las afueras y ahí hay una tendencia. O bajan las viviendas más caras, las de más de 1.400. Pero si nos centramos en el grueso de la demanda, en los pisos entre 600 y 1.000 euros, habrá menos corrección”.
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