Los grandes fondos cambian el ladrillo por el campo y se lanzan a comprar fincas rústicas como producto de inversión

Más de 15.400 fincas rústicas cambiaron de manos en el mes de mayo y más de 13.400 en junio. Unas cifras de compraventas que, en este 2022, alcanzan las cotas más altas de los últimos 15 años, según los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). No son datos casuales, porque las operaciones con terrenos agrícolas se han disparado en los dos últimos ejercicios. Detrás de este repunte no está tanto la vocación de apostar por el mundo rural como alternativa a futuro, sino que hay un creciente número de inversores que se está lanzando a comprar empresas del sector primario y terrenos agrícolas simplemente porque son rentables y se han convertido en un producto de inversión.

“En otras zonas, como en Estados Unidos o Australia, son activos maduros, pero la agricultura en España y en Portugal no siempre ha sido visible a los inversores. Sin embargo, eso ha cambiado, ha madurado, ahora es mucho más tecnológica y eso ha facilitado la entrada de inversores institucionales que lo ven como alternativa a medio y largo plazo”, explica Héctor Rodríguez, 'associate director' de Agribusiness –que es como llama a la inversión agrícola– de la firma de consultoría CBRE España. Una alternativa, indican, más económica porque los precios que se pagan por invertir en Australia o en California, por ejemplo, duplican a los de España.

Esta consultora acaba de publicar el informe Agribusiness en la Península Ibérica, donde refleja el potencial del campo para los inversores institucionales, ya sea con la compra de terrenos o de empresas agroalimentarias. Inversores que antes centraban su atención en el ladrillo pero que ahora ven la actividad agraria como un foco de negocio, donde los terrenos de calidad son reducidos a escala global –pesa el cambio climático– y donde las exigencias de alimentación de la población van a multiplicarse en los próximos años. “Se calcula que la producción de alimentos tendrá que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a la población mundial de aquí a 2050, 9.000 millones de personas”, indica el informe. 

Una atención que deriva de la alta rentabilidad –en España alcanza el 10%– y donde está garantizada la liquidez –entrada de dinero en caja– a medio y largo plazo. “Son activos muy seguros para los inversores. Son resilientes. Lo fueron en la crisis de 2007 y en la del coronavirus”, indica Héctor Rodríguez. “Por España hay interés, porque hablamos de un sector sólido, somos los cuartos productores de alimentos de la Unión Europea y los séptimos del mundo”, añade.

¿Qué inversores se han fijado en el campo?

En cuanto a quién está detrás de estas inversiones en el campo, CBRE no habla de nombres concretos, de cuáles son las firmas, locales o globales, que están apostando por comprar terrenos agrícolas, pero sí indica tipologías. “Nosotros trabajamos con tres tipos de inversores. El primero, family office españoles [sociedades patrimonialistas que canalizan fortunas familiares] que ya estaban invirtiendo en este sector y quieren más inversión en agricultura o entrar en fincas agrícolas”, apunta.

Junto a ellos, enumera Héctor Rodríguez, los fondos de capital riesgo, que sí se marcan un horizonte temporal para rentabilizar la inversión, es decir, están 10 años y después salen, la venden; y los fondos de pensiones y las aseguradoras, que han comenzado a interesarse por este segmento. Estos últimos “son los inversores inmobiliarios tradicionales, que buscan una rentabilidad fija, no quieren exposición al riesgo”. Operan en sale & leaseback, compran una tierra y buscan un arrendatario que la trabaje y que abone una renta anual. “No lo dejan de ver como un activo inmobiliario más, sin riesgo, mientras los dos primeros perfiles inversores tienen un mayor perfil de riesgo”, añade.

A esos perfiles Cocampo –una plataforma web especializada con anuncios para invertir en fincas rústicas– añade otras tipologías de inversores, incluido el profesional del campo, “agricultor o ganadero, principalmente, que ya está presente en el sector y que compra nuevos activos productivos para crecer y obtener mejores economías de escala”, afirma Regino Coca, consejero delegado de Cocampo. Suma además a los fondos de inversión que buscan terrenos para instalar plantas de energías renovables y los particulares que quieren fincas de recreo, “que pueden incluir explotaciones cinegéticas, agrícolas o ganaderas, pero cuyos objetivos más comunes son la diversificación de patrimonio y la mejora de la calidad de vida. Suelen buscar fincas que estén a menos de dos horas de viaje de su lugar de residencia”, indica.

Las organizaciones agrarias dudan de la rentabilidad

A los fondos y firmas que buscan rentabilidad les interesan, sobre todo, productos donde ven más margen de crecimiento. “Los inversores apuestan por activos de alto valor, con demanda que crece un 2% o 3% anual”. Ahí, CBRE cita productos como el aceite de oliva, los almendros, pistachos, cítricos, frutos tropicales (como el aguacate o el mango) y las fresas, frambuesas o arándanos. “Son productos con proyección de consumo que dan seguridad sobre la inversión, porque hay una creciente demanda de alimentos saludables, de origen local y que dejan menos huella de carbono y de agua”.

En el caso del olivo, según el informe, la rentabilidad media por tonelada y hectárea puede alcanzar el 14%, similar a las del aguacate. Sin embargo, esas cifras son muy superiores en las mandarinas o las manzanas, donde la rentabilidad media, el retorno de la inversión, puede llegar a alcanzar el 50% por tonelada y hectárea. 

Esa rentabilidad dista de cómo ven las organizaciones agrarias la situación actual. Hace unas semanas, la Unión de Pequeños Agricultores (UPA) aseguraba que la subida de precios en estos meses “esconde una grave realidad basada en altos costes y bajos precios en el campo y en especulación y abusos por parte de los intermediarios”. “A pesar de la subida de precios de frutas y hortalizas a los consumidores, los agricultores siguen sin cubrir costes en la mayoría de los calibres, con la excepción de los de mayor tamaño, que apenas suponen un 20% de la producción total de fruta de hueso (cerezas, ciruelas, melocotones…)”, enumeraba UPA.

La Coordinadora de Organizaciones de Agricultores y Ganaderos (COAG) también ha alertado de que el cambio climático va a reducir un 80% la superficie apta para el cultivo del olivar en Andalucía, en variedades de secano como hojiblanca y manzanilla. “Únicamente la variedad picual podría mantener los rendimientos en secano en las zonas interiores de cultivo, aunque en un escenario de subida de 2,5ºC, el aumento de temperaturas reduciría los rendimientos en todas las zonas productoras: -83% en Sevilla, -72% en Cádiz,  -41% en Córdoba y -16% en Jaén y  -5,7% en Granada”, desglosó.

Sin embargo, los inversores ven los activos agrarios como un escudo frente a la subida de precios. “Los inversores ven en la agricultura una protección frente a la inflación”, explican desde la consultora. “En periodos de alta inflación aumenta el valor de las fincas y, también, el precio de los productos agrícolas”. En la misma dirección apunta Cocampo. “Las fincas rústicas son productos de la economía real y se revalúan al mismo ritmo que el conjunto de la economía. Es una característica común de los activos inmobiliarios que es aún mejor en el caso de las fincas rústicas porque se trata de activos limitados. Como dice el lema de Cocampo: 'Compren tierra, que no se fabrica más”.

Otra variable que entra en juego en este interés inversor son las ayudas públicas, la Política Agraria Común (PAC) europea. “Las subvenciones también son una pieza clave del juego y no se pueden pasar por alto. Las subvenciones de la UE se han incrementado un 56% desde la última vez que se destinaron fondos a agricultura para resolver problemas”, recoge el informe de CBRE.

En cuanto a qué zonas son más atractivas para estos inversores que buscan la rentabilidad de la producción agroalimentaria, en Portugal se centra en las zonas del Algarve y del Alentejo; mientras que en España son Andalucía, Levante y Extremadura. Si se miran los datos publicados por el INE, las comunidades que en mayo concentraron más operaciones de fincas rústicas fueron Castilla y León (2.534), Andalucía (2.238), Castilla-La Mancha (1.985), Comunitat Valenciana (1.786) y Aragón (1.209).

“Observamos tres factores que están disparando el interés inversor: el agua, las energías renovables y la cercanía a los grandes núcleos urbanos”, asegura el responsable de Cocampo. “Los profesionales agro están buscando explotaciones con agua, con posibilidades de regadío. Las limitaciones medioambientales, la cercanía a subestaciones eléctricas con capacidad de evacuación y los criterios económicos les llevan a pujar por las mismas fincas con los inversores en energías renovables. Por último, los inversores particulares que buscan una finca de recreo valoran mucho la proximidad a su lugar de residencia, ya que quieren poder disfrutar de la finca al máximo”.