Ideas desde la Viena Roja sobre vivienda

El acceso asequible a la vivienda es cada vez más difícil, no solo en Madrid, Barcelona o Valencia, sino en ciudades de toda Europa. Incluso en Viena, la capital famosa porque casi la mitad de la población vive en viviendas públicas o de precio limitado. Aun así, el precio medio del alquiler ha subido un 40% en la última década. Necesitamos una vivienda, cada uno de nosotros, y todos los días. Es una necesidad básica y un derecho humano. Así pues, ¿qué se puede hacer para hacerlas más asequibles? La explicación habitual de los altos precios es que debemos construir más para bajar los precios. ¿Pero ayuda la realmente la obra nueva?

Durante los últimos años ha habido una explosión en la construcción en Viena. Se construyeron unos 60.000 pisos nuevos entre 2018 y 2021, la mayoría por promotores con fines comerciales. El precio del alquiler en este sector orientado al beneficio es el doble de caro que en las viviendas nuevas protegidas. Además, una parte significativa de estos pisos de nueva construcción no se usa para vivienda: un 20% quedan vacíos. Todas estas cifras sugieren que gran parte de la actual actividad del sector no tiene realmente como objetivo satisfacer las necesidades reales de vivienda. Por tanto, la construcción de vivienda orientada al beneficio es desastrosa no solo en lo que se refiere a sellar el suelo y a las emisiones de CO2, sino que tampoco es capaz de resolver la actual crisis de acceso a una vivienda asequible. Lo que pueden aprender en la situación actual las ciudades europeas, igual que la propia Viena, es la historia de políticas de vivienda social vienesa.

 

Asequible y de calidad

A principios del siglo XX, la población vienesa afrontaba unas condiciones de vida catastróficas y alquileres a un precio excesivo. Cuando los socialdemócratas asumieron el poder municipal en 1919, se lanzaron reformas fundamentales en las áreas de vivienda y políticas sociales, al igual que en educación, sanidad y cultura. Los años siguientes se conocen como el periodo de la “Viena Roja”. Duró hasta 1934, cuando el austrofascismo puso fin de forma violenta a este extenso proyecto reformista. 

Durante el periodo de la Viena Roja, se construyeron 64.000 pisos nuevos. Vivienda pública municipal que no solo era asequible (los precios de alquiler equivalían aprox. al 7% de la renta media de una familia de clase trabajadora), sino de calidad. Todos los pisos estaban equipados con agua corriente, una cocina y un retrete, lo que supuso una enorme mejora en las condiciones de vida e higiénicas de la época. Además, todo inquilino disponía de un compartimento en el ático y en el sótano, había lavanderías en cada escalera y ‘baños por goteo’. La arquitectura de los edificios se caracterizaba por la luz y el aire, con espaciosos patios, zonas verdes y una baja densidad de edificación; un concepto opuesto a los pisos oscuros y mal ventilados en zonas densamente pobladas, donde los trabajadores tenían que vivir por entonces. Las obras públicas en la Viena Roja se caracterizaban especialmente, además, por las instalaciones comunitarias: había bibliotecas, clubes, guarderías y talleres. Pero ¿cómo financió la ciudad aquel programa?

En 1923 Viena pasó a ser un estado federado, lo que le permitió gravar impuestos. La introducción de un impuesto al lujo, al igual que un impuesto a la vivienda, creó una base financiera para la construcción pública municipal. La referencia a este impuesto sigue brillando hoy en grandes letras rojas sobre las fachadas de los edificios de aquella época. Además, se introdujo una fuerte protección para el inquilino, que restringía las posibilidades especulativas. Combinado con varias recalificaciones e impuestos sobre el patrimonio, esto llevó a la bajada de obras del sector privado y, por ende, a la bajada de precios del suelo.

Después del austrofascismo y el régimen nazi, Viena retomó la construcción de viviendas públicas municipales. Gobernada de nuevo por socialdemócratas (y hasta hoy), la ciudad expandió su parque de vivienda pública hasta los años 90, cuando decidió retirarse gradualmente de la nueva construcción y centrarse en la gestión de 220.000 pisos. Ahora son asociaciones inmobiliarias con ánimo de lucro limitado las que crean las nuevas viviendas sociales. 

Y es que aunque Viena es famosa por su política de vivienda, existe la misma cantidad de unidades habitacionales en manos de asociaciones inmobiliarias privadas con ánimo de lucro limitado. El principio clave del sector con beneficio limitado es cubrir los costes, lo que significa que los precios del alquiler se deben calcular de acuerdo a los costes para la construcción y el mantenimiento de los edificios. En consecuencia, los precios del alquiler bajan una vez que se han pagado los costes de la obra, lo que convierte el antiguo stock en uno de los segmentos inmobiliarios más baratos de la ciudad. Los contratos de alquiler tienen un plazo de duración abierto, exactamente igual que en la vivienda pública. Combinado con una fuerte protección del inquilino contra su expulsión, esto consigue una alta seguridad para acceder a una vivienda y puede que sea una de las razones por la que solo un 19% de los vieneses tienen casa en propiedad. Las viviendas de precio con beneficio limitado tienen el apoyo del Ayuntamiento de Viena por dos vías: con el suelo y con la financiación. Por una parte, el Consistorio compra suelo y se lo proporciona a los promotores para viviendas protegidas. Por otra, los subsidios para las viviendas se conceden en forma de préstamos con bajos intereses a cambio de límites al precio del alquiler y el cumplimiento de ciertos criterios de calidad. 

Hasta principios de los años 2000, eran las asociaciones con lucro limitado las que llevaron a cabo la mayor parte de las viviendas de nueva construcción. Sin embargo, con la crisis financiera general y un interés creciente de los inversores en el sector inmobiliario, la situación ha cambiado. Ahora los promotores con fines comerciales o inversores desarrollan unos dos tercios de todos los pisos de nueva construcción, mientras que las asociaciones con ánimo de lucro limitado construyen solo un tercio.

Como muestran varios estudios, la presencia de actores orientados al beneficio en el mercado inmobiliario llevó a un pronunciado aumento del precio del suelo en la pasada década. El precio medio del suelo edificable pasó de 400 a 1.000 euros por metro cuadrado entre 2008 y 2019. Este nivel de precios hace que la construcción de viviendas asequibles sea cada vez más difícil. Como vimos antes, la mayor parte de la actividad en obra nueva no se dedica actualmente a cumplir con las necesidades reales de vivienda, sino que crea precios altos y, en parte, vacía pisos. ¿Qué se puede hacer, entonces, para garantizar la vivienda como una necesidad básica?

Al igual que en el periodo de la Viena Roja, también ahora se requiere una inteligente interacción entre distintas medidas políticas. La primera estrategia es el sistema de subsidios para la vivienda, que concede financiación a promotores privados (con ánimo de lucro limitado o con ánimo de lucro a secas) a cambio de la construcción de viviendas de alquiler regulado. Con los precios del suelo al alza, sin embargo, se ha vuelto cada vez más difícil encontrar parcelas apropiadas para edificaciones en el mercado privado que sirvan para viviendas protegidas. 

En consecuencia, la ciudad introdujo en 2018 una nueva categoría para la calificación de zonas destinadas a viviendas protegidas que se debería aplicar a dos tercios de todo suelo recalificado. Como los subsidios para la vivienda requieren un límite al precio del suelo, esta nueva medida es una estrategia prometedora contra la especulación, pero su efectividad está por ver. 

Una tercera estrategia para viviendas más asequibles es el relanzamiento de la construcción de viviendas municipales por parte del Gobierno vienés. Que haya suelo y viviendas de propiedad pública, permite incrementar el alcance de las acciones para contrarrestar la crisis de acceso a la vivienda. Sin embargo, la propiedad pública no es garantía alguna frente a futuras privatizaciones o giros hacia una orientación en busca del beneficio. Si cambian las relaciones de poder en la política, el famoso parque de viviendas municipales podría pasar rápidamente a la historia también en Viena. Para que este recurso urbano clave resista a largo plazo, la población debe poder participar en la toma de decisiones. 

En último lugar, la crisis solo se puede resolver si la política de vivienda se orienta a cumplir las necesidades reales de la gente en vez del interés por obtener beneficios. Esto requiere un control democrático de la oferta, para así salvaguardar la vivienda como una necesidad básica y un derecho humano para todos.