El magnate israelí del juego que compra 130 pisos en los barrios pobres del sur de Madrid
A Wendy le acaban de subir el alquiler. Lleva un año viviendo con sus cuatro hijas en un bajo de Villaverde Alto, al sur de Madrid, y ha decidido no pagar los 562 euros que le cuesta hasta que no arreglen lo que pide: la caldera, que no funciona, la lavadora, que tampoco, las humedades, que hay en todas las paredes, y el plato de ducha, que está roto. “Me dijeron que pasarían a verlo hace tres meses. Y nada. Y encima me suben 12 euros: no mucho, pero sin avisar. Tendría que haber llegado una carta que no he recibido”, asegura. “¿Lo han vendido sin notificarme y los nuevos dueños hacen el cargo a mi cuenta? He dejado de pagar a ver si me lo reparan. Mientras tanto, pago a la vecina por usar su lavadora”.
A pocas calles de su casa viven Marina, Matías y Daniel. Comparten un piso de 70 metros cuadrados y tres habitaciones. Hasta hace dos meses, les salía por 450 euros en total. “Cambió de dueños. Recibimos una carta en la que decían que lo subían a 600 euros”, dice Matías. “Lo asumimos entre los tres. Todos los alquileres están subiendo”.
El pasado mes de marzo, la empresa que controlaba los pisos de Wendy, Marina, Matías y Daniel, fue adquirida por otra más grande e internacional que les ha subido el precio. La primera era MDS Reit, una compañía española fundada en diciembre de 2014 que en sus cuatro años de vida acumuló más de 130 pisos pequeños y viejos en el sur de Madrid: en Vallecas, principalmente, y en Villaverde, Usera y Carabanchel. La segunda, Globe Invest, que pertenece a una de las personas más ricas del mundo: el multimillonario israelí Teddy Sagi. Sagi forjó su fortuna en el juego con Playtech, una empresa de software para casas de apuestas y casinos online y ahora es propietario, además de los pisos del sur, del mercado londinense de Camden Town.
MDS Reit fue creada por Gabriel Duaso Anso, un “emprendedor del sector inmobiliario” que antes de lanzarse a comprar pisos trabajó en Belden y General Electric. Duaso recaudó dinero para financiarla mediante inversores particulares y préstamos.
Globe Iberia es, por su parte, el brazo español de Globe Invest, un family office perteneciente al holding empresarial de Sagi. Sagi entró en España el pasado mes de abril comprando Tauro Real Estate, un fondo inmobiliario dirigido por el empresario José María Xercavins y en el que participaban otros nombres de la burguesía catalana. Este fondo tenía 600 pisos entre Barcelona y Madrid, donde posee un edificio nuevo en la Avenida de Barcelona y otro en San Sebastián de los Reyes, y la operación se cerró por alrededor de 180 millones de euros. Posteriormente, Globe Iberia compró MDS Reit por 11,3 millones de euros, según consta en las cuentas del Registro Mercantil. También se ha hecho con Ventuari Rentals, una compañía de pisos turísticos de Barcelona fundada en 2012.
¿Quién es Teddy Sagi?
Teddy Sagi nació en Tel Aviv en 1971. En 1996 fue declarado culpable por manipular el precio de bonos emitidos por el Banco de Israel para venderlos y repartirse los beneficios. Fue condenado por soborno y fraude a nueve meses de prisión.
Según el tabloide británico Daily Mail , cuando Sagi salió de la cárcel se dedicó junto a su padre —que tenía una agencia de viajes en Israel— a invertir, comprar y vender propiedades. Pero pronto se dio cuenta del potencial del mercado de internet y creó Playtech, la empresa de software para juegos online (casinos, bingos, poker y apuestas), actual líder del sector. Playtech salió a bolsa en 2006 y el año pasado facturó 800 millones de libras anuales, con más de 300 de beneficio. España es el quinto mercado en el que más ingresa (23 millones de libras anuales), después de Filipinas, Reino Unido, Malta, Gibraltar e Italia. ¿De dónde vienen los ingresos? De la venta de juegos para casinos —solo en 2017 lanzó 75 en nuestro país—, máquinas tragaperras y terminales para casas de apuestas.
Hasta el año pasado, Playtech proveía de tragaperras principalmente a casas del Reino Unido, como Ladbrokes, omnipresente en las calles de cualquier ciudad británica. Playtech llegó a las calles españolas en 2016, cuando compró por 138 millones de euros a su rival, la austriaca BGT (Best Gaming Technology) y principal proveedora de máquinas para las casas de apuestas que operan en España: Codere, Betfred o William Hill. Según su nota de resultados, “además de suministrar a muchas de las casas más rentables del Reino Unido, la adquisición permitirá a Playtech lograr mayor penetración en los mercados español e italiano, con varios nuevos clientes potenciales importantes en cartera”. En los últimos años, las casas de juego y apuestas se han extendido como una plaga por todo nuestro país. Solo Codere tiene 9.389 terminales en España.
“Es un buen momento para el mercado español”, dicen los resultados de Playtech, “y creemos que seguirá creciendo rápidamente en los próximos años”.
Por las dudas que generó al regulador británico, Sagi no pudo comprar a través de Playtech la empresa de trading Plus500 en 2015, que pudo haberle exigido vender su participación. Finalmente, esto sucedió en 2016, cuando Sagi vendió una parte, y finalizó hace apenas dos semanas, cuando se deshizo de lo que le quedaba y salió por completo de la compañía.
Sagi se vende a sí mismo como “emprendedor visionario, hombre de negocios e inversor con intereses que van del software a la seguridad, propiedad y los coworkings”. Poco antes de la salida parcial de Playtech en 2016, ya había empezado a invertir en el sector inmobiliario de Londres: en 2014 compró los mercados y varios terrenos de Camden Town (el Camden Lock, Stables Market, Hawley Wharf y más), uno de los puntos más turísticos de la ciudad. Mientras se prepara para “transformarlo” —ya tiene permiso para reformar Camden Lock y añadir más espacio para tiendas, viviendas y oficinas, lo que subirá aún más los precios— ha adquirido otros edificios en ricas áreas londinenses, como Holborn. Su otra gran pata de negocio son los coworkings: espacios modernos, abiertos y de diseño para alquilar a empresas.
¿Cómo termina un multimillonario israelí, cuya fortuna está valorada en más de tres mil millones de euros y que vive en Chipre por su favorable régimen fiscal comprando pisos viejos, pequeños y sin reformar en Vallecas y Carabanchel?
“La tendencia es aprovechar el mercado”, explica Roberto Guiñales, del área de finanzas corporativas de la consultora Gesvalt, que prepara las salidas a bolsa de muchas sociedades inmobiliarias de inversión (socimis). “Ahora mismo está en fase de crecimiento y todos los actores buscan aprovecharlo. Puede ser vía orgánica [por sí solos] o corporativa [mediante adquisiciones]. Esta última es la más rápida. Y como estas sociedades no son muy complicadas, se presta. En España hay ahora incertidumbre política, pero el sector tiende a la concentración”. La mayoría de inversores de vivienda en España son, añade, extranjeros.
Según datos del Banco de España recogidos por El Mundo, la vivienda es ahora una de las inversiones más rentables en nuestro país: no solo por lo que genera alquilarla (un 4% anual de media) sino por la plusvalía añadida de su revalorización para venta (cuanto más tiempo la tengas, más aumenta su valor). De media, tener una casa y alquilarla puede generar un 10,9% de rentabilidad anual. Eso son tres veces más de lo que aporta invertir en algo fijo, como los Bonos del Estado.
Pero no es lo mismo comprar un edificio la Avenida de Ciudad de Barcelona o San Sebastián de los Reyes - como hizo Tauro, la primera empresa que compró Teddy Sagi en España - que pisos pequeños en la periferia de Madrid, como hizo MDS Reit, que salen más baratos y se pueden alquilar más caros. La consultora Urban Data Analytics, que escribe un blog sobre dónde invertir en El Mundo, indica en su último artículo que ahora mismo “el inversor que busca la mayor rentabilidad debería irse a barrios de Villaverde o Puente de Vallecas, como San Cristóbal o Entrevías, que tienen las mejores rentabilidades en alquiler de la ciudad. Sin embargo, también conlleva un aumento del riesgo”.
“Inversión residual”
Desde la filial de Sagi en España indican que “MDS Reit supone una inversión residual” y que, al ser una empresa familiar privada, no comparten más información.
El piso de Wendy tiene riesgo alto y rentabilidad media-alta, según la herramienta de análisis de esta misma consultora. Las viviendas en la zona cuestan una media de 100.304 euros y se pueden alquilar a unos 633 euros al mes (ella paga 650 euros, 662 desde que llegó el fondo de Sagi y se lo subió). El piso que comparten María, Matías y Daniel, pocas calles más arriba, también tiene una rentabilidad media-alta y riesgo alto, pero según esta misma herramienta se puede alquilar a una media de 648 euros al mes. Ellos pagaban 450 euros y se lo subieron a 600. A diferencia de Wendy, la empresa sí que se ha pasado a arreglar lo que está roto. A ella también le han comentado que ese piso está tan mal que quizá no lo vuelvan a alquilar. “Pasó un tasador. Yo les digo: esto es un chollo. Porque la anterior inquilina se marchó y no lo arreglaron, ahora vengo yo y no lo arreglan, el siguiente será igual... Y ellos se llevan comisión por alquilarlo”, cuenta.
Hasta hace pocos años, el mercado inmobiliario español estaba repartido en muchas manos de pequeños propietarios. Pero en 2009 el gobierno creó la figura de la socimi, o sociedad de inversión inmobiliaria que cotiza y no paga impuesto de sociedades. Desde entonces, se han creado alrededor de 70 —“cada semana sale una”, dice Guiñales—, se han producido varias fusiones y se prevén más. El ejemplo más obvio es el de Blackstone, un fondo que hace pocos años no existía en España y ahora es uno de los mayores caseros del país: controla Testa, Fidere, Albirana y Torbel, unas 20.000 viviendas valoradas en 3.500 millones de euros en total.
“Si esto ocurre es porque hay una apuesta cortoplacista de determinados actores locales, que captan dinero, dan buenos datos de rendimiento y luego se lo pasan a alguien más grande”, considera Álvaro Ardura, profesor de urbanismo en la Escuela de Arquitectura de Madrid. “En España teníamos un contexto atomizado de pequeños propietarios que ha favorecido que, a poco que ha habido cierto interés, y sobre todo con los inmuebles que se han quedado los bancos, haya quedado en menos manos. Estos movimientos favorecen la concentración”.
En el caso de MDS Reit ha sido justo así: un único empresario juntó a varias personas que metieron dinero, consiguió altas rentabilidades comprando barato y alquilando caro y con eso demostrado en menos de cuatro años le pasó su bolsa de pisos a un pez más grande, el multimillonario israelí. Los prestamistas recuperaron su parte, los inversores y el fundador ganaron dinero... y ahora los inquilinos no les queda otra que pagar más.
