La caída del precio de los pisos es un espejismo para los precarios que siguen sin acceso a la vivienda
La economía española ya ha vuelto a niveles de 2008. Pero los sectores que componen la economía no están en la misma situación que en momento previo al estallido de la burbuja. Pese a los temores de que se esté calentando de nuevo el sector inmobiliario, diversos indicadores y expertos muestran que las cifras todavía siguen lejos del boom. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo un problema para muchos jóvenes y familias con salarios precarizados que no les han permitido aprovecharse de la bajada de los precios.
“El mercado inmobiliario todavía no ha internalizado el ritmo del crecimiento económico transmitiéndolo a los precios de las viviendas. Se genera empleo pero es de baja calidad (en referencia a los salarios y a la estabilidad) y esto complica la accesibilidad a la vivienda”, apunta Paloma Taltavull, catedrática de Economía de la Universidad de Alicante en conversación con eldiario.es.
Taltavull en su artículo Coyuntura inmobiliaria, momentum y evolución probable ya apuntaba que el mercado residencial en España cuenta aún con una fuerte demanda potencial, pero con poca capacidad de acceso entre los grupos de mayor necesidad (los grupos de edad entre 20 y 34 años). En este texto, publicado en la revista económica de Funcas, señala que esto se debe a las condiciones del mercado de trabajo y las limitadas expectativas de mejorar en el medio plazo.
Los datos de desempleo aún están muy lejos de volver a la situación previa a la crisis. La EPA del primer trimestre de este año tocó el 18,7% de paro y aunque está lejos de los niveles del 27% que se llegó a alcanzar durante lo más duro de las crisis sigue siendo el doble de 2008 cuando apenas se registraba un 10% de paro. Otro factor es la calidad del empleo que se crea, que es en muchos casos precario y temporal. Esto lleva a que el acceso a la vivienda esté migrando en algunos colectivos, como en el caso de los jóvenes, de la compra hacia el alquiler, con el consecuente calentamiento de este segundo mercado. El salario medio no ha vuelvo aún al nivel de 2008.
Esfuerzo para el acceso a la vivienda
Los indicadores del Banco de España para medir el grado de esfuerzo para acceder a la compra de vivienda muestran una tendencia a la baja desde que comenzó la crisis, aunque hay que tomar los datos con cautela, según los expertos. El esfuerzo para comprar una vivienda, es decir el porcentaje de los ingresos que debe destinar un hogar para pagar la hipoteca, se sitúa en el 33% después de que llegara a suponer hasta el 60% en el tercer trimestre de 2008.
Taltavull maneja otros porcentajes porque calcula el esfuerzo por persona, y no por hogar como hace la institución financiera. Así, esta experta situaba en el entorno del 40% de los ingresos el esfuerzo para comprar una casa en los años del boom, frente al 23% actual.
¿Cuánto destinamos de nuestro salario a pagar la hipoteca?
Evolución del porcentaje de salario anual destinado a pagar la hipoteca
Pero estas cifras tienen ya una criba previa que es la de que se conceda una hipoteca a la persona. “En términos medios, hay una mayor capacidad de acceso a una vivienda en propiedad”, señala Taltavull. “Pero para comprar una vivienda es necesario cumplir por un lado el requisito de contar con un trabajo fijo que te permita acceder a un crédito y además que los ingresos sean similares a los de la media nacional, de entre unos 1.800 euros o 2.000 euros”, añade. Solo los que cumplen estas condiciones tienen un acceso a la vivienda más fácil que hace una década. Para el resto, prácticamente es inalcanzable porque ni siquiera se les facilita la posibilidad de un préstamo.
Otro indicador del Banco de España para medir el esfuerzo de acceso a la vivienda es el número de años que costaría pagar una vivienda. Este llegó a ser hasta de 9 años de salario en el momento álgido del boom y ahora se sitúa en 6,7 años (aunque llegó a estar algo más bajo y ahora está registrando los aumentos de precio de la vivienda).
“Te está diciendo que el precio de la vivienda ha bajado. Esto es un indicador que te dice cuánto es de asequible, pero de ahí a que la gente pueda comprar es otra cosa”, apunta Juan Carles Amaro, profesor del departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de ESADE.
¿Cuánto tardaríamos en pagar una casa si consumiera todo nuestro salario?
Evolución del precio de la vivienda entre la renta bruta del hogar en número de años
Varios mercados en uno
Y es que la subida de precios de la vivienda aún es muy desigual. El ministerio de Fomento publicó este jueves que el precio medio de la vivienda libre ya está en 1.517 euros. Este indicador acumula así ocho trimestres consecutivos de repuntes después de la caída experimentada desde finales de 2008 pero aún está a un 27% del nivel de precios del boom, cuando el metro cuadrado superaba los 2.000 euros. Detrás de estos repuntes hay una evolución dispar. Mientras que en Cataluña sube un 5,4% y en Madrid sube un 4,9% en otras comunidades el indicador cae un 2,3% en Extremadura y baja un 1,7% en Asturias.
En cuanto a las necesarias hipotecas que tienen que acompañar el acceso a la vivienda, los datos del Consejo General del Notariado muestran que los préstamos hipotecarios aumentaron en marzo un 18%. Sin embargo, la cuantía media de ellos desciende casi un 6% hasta los 122.907 euros.
“Los precios están muy lejos de los máximos históricos y además la financiación está muy controlada respecto a los años del boom”, apunta Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal inmobiliario Fotocasa. Toribio señala que hay mucha gente que se está quedando fuera de la compra aunque quiera porque para acceder a la financiación es necesario contar con un 20% del precio de la vivienda para la entrada y esta capacidad de ahorro no es posible para muchos hogares. En los años del boom, era muy común dar hipotecas por el 100% de la vivienda con nóminas muy ajustadas.
“El mercado está mejorando de forma dispar, depende de la localización”, asegura Amaro. “Si te sales fuera de las grandes áreas metropolitanas y de los municipios de segunda residencia turística, el mercado sigue estando parado”, añade.
Vivienda usada
La reactivación del mercado inmobiliario viene definida por la compraventa de vivienda usada, teniendo en cuenta que en muchos casos la vivienda que promocionan los bancos se encuentra dento de este epígrafe.
En los años de la burbuja inmobiliaria se llegaron a dar 860.000 visados para nuevas viviendas en 2006 y 650.000 en 2007. Frente a estos datos, el año pasado se rozaron las 65.000 nuevas viviendas, que en los momentos más críticos de la crisis prácticamente se paralizaron en las 30.000.
Los expertos estiman que el mercado de la vivienda seguirá registrando incrementos de precio. Un informe de Moody's cifra estos repuntes en casi un 5% hasta 2019 aunque asegura que no ve “sobrecalentamiento” en el mercado. Los expertos consultados coinciden en no ver que existe, por el momento, una burbuja. Por un lado, está todavía cercano el recuerdo de la crisis a lo que se suma una financiación más “controlada”.
