Hacemos las cuentas por ti para ver si te compensa comprar o alquilar un piso

¿Comprar o alquilar? ¿Cuál de las dos opciones sale más rentable? Partimos de un supuesto concreto: tienes un presupuesto de alrededor de 200.000 euros para comprarte una vivienda en Madrid (el medio para esta ciudad, según Fotocasa) y lo comparamos con otras ciudades. Eso sí, hay que contar con que tengas ahorrado alrededor de un 30% para poder acceder a la entrada y los gastos de formalizar una hipoteca (entre unos 60.000 y unos 80.000 euros). Hacemos las cuentas para ver si te sale más rentable lo que tienes que pagar al mes por una vivienda adquirida o si te compensa quedarte de alquiler. 

La hipoteca media en España es de unos 120.000 euros –los datos del INE de septiembre señalaban 123.000 euros en las nuevas hipotecas firmadas en ese periodo y la media del primer semestre, según el Colegio de Registradores, apuntaba a los 116.000 euros–. Así que haremos los cálculos de lo que te vas a gastar al mes sobre esta hipótesis. El tipo medio de interés al que se están firmando las hipotecas es de 2,83%, según los datos del INE, con un plazo medio al que se están firmando los nuevos préstamos hipotecarios de 24 años.

Los bancos no están financiando el 100% de las viviendas por lo que hay que tener en cuenta que para comprar una vivienda es necesario tener al menos un 30% del valor del piso. La entrada supone alrededor de un 20% del valor del piso y los gastos de gestión e impuestos alrededor de un 10%. En el supuesto que nos encontramos de 200.000 euros y una hipoteca de 120.000 tendrías que tener ahorrados 80.000 euros. 

Con estos datos y usando la calculadora de la Asociación de Hipotecas de España, nos sale que la cuota mensual es de 574 euros al mes. Pero este no es único gasto que hay que tener  en cuenta para saber si nos compensa comprar una casa. A la cuota mensual hay que sumar la comunidad de vecinos, el IBI o el seguro del hogar obligatorio por tener una hipoteca. 

El colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid estima que la cuota mensual media de comunidad para un edificio de 30 viviendas es de 105 euros al mes. Esto sin contar posibles derramas que puedan surgir a lo largo del año por obras en el portal, reformas o averías en la escalera. Por otra parte, la media del pago del IBI en Madrid está en torno a los 400 euros anuales cuando hablamos de un piso. A esto hay que sumar el seguro del hogar, que es obligatorio de contratar cuando se tiene una hipoteca. En este caso, la OCU estima que hay seguros para el hogar con coberturas adecuadas por un precio de alrededor de 200 euros al año. 

Así, para calcular cuanto habría que pagar al mes hay que prorratear estos gastos anuales y sumarle la comunidad de vecinos. Haciendo estas cuentas obtenemos que al mes estos gastos son de 155 euros. Por lo que al sumarlos a la cuota de la hipoteca de 574 estos 155 euros y el resultado sería de 729 euros al mes. 

Así ,con estos cálculos, saldría más rentable alquilar (los mencionados son gastos que asume el propietario) si consiguiéramos un piso más barato que este precio. También hay que tener en cuenta qué pisos pueden comprarse en una ciudad o en otra. Por ejemplo, Madrid o Barcelona son ciudades más caras para adquirir una vivienda que una ciudad de tamaño medio como Badajoz. Lo mismo ocurre con los alquileres. 

Así, mirando el portal idealista para comprar un piso en Madrid vemos que por un presupuesto de 200.000 euros (poniendo como requisito que tenga dos habitaciones) la oferta se concentra en la parte exterior de la ciudad, sobre todo, fuera de la M-30. En la misma imagen se lee que el precio por metro cuadrado es de 1.785 euros.

Si queremos algo dentro de la M-30 con estos requisitos encontramos anuncios como un piso de 40 metros cuadrados por 185.000 euros en Palos de Moguer, un bajo en la calle Bravo Murillo del mismo tamaño o un sótano interior en la calle Eguilaz (en Trafalgar) de 30 metros cuadrados por 159.000 euros. Fuera de la M-30 las características mejoran un poco pero está más lejos del centro de la ciudad. Entre los ejemplos, hay un primero en Usera de tres habitaciones y una superficie de 90 metros cuadrados por 190.000 euros o un bajo exterior de 100 metros cuadrados en Orcasur por 170.000 euros. 

 

Frente a estas cifras, si miramos ciudades más pequeñas los precios de las viviendas son menores y cuentan con mejores características. Si tomamos como ejemplo Badajoz y utilizamos el mismo presupuesto vemos que existe una mayor oferta de pisos en el centro de la ciudad. De hecho, reduciendo el presupuesto a la mitad y ampliando el número de habitaciones a cuatro, con un golpe de vista vemos en el mapa que hay oferta en el centro de la ciudad y que el precio medio por metro cuadrado que nos marca el portal es de 734 euros. 

Un ejemplo de lo que se puede encontrar es un piso de 133 metros cuadrados con cuatro habitaciones por un precio de 90.000 euros o un séptimo exterior de 82 metros por 80.000 euros. Ambos necesitarían una reforma, pero no integral. 

¿Y los alquileres? 

El índice de precios del alquiler de Fotocasa apunta que Catalunya es la comunidad más cara para alquilar una vivienda de segunda mano, con un precio de 12,27 euros por metro cuadrado al mes. Le sigue Madrid (11,53 euros por metro cuadrado al mes) y País Vasco (10,91  euros por metro cuadrado al mes al mes). En el lado opuesto, Extremadura (4,79 euros por metro cuadrado al mes al mes) y Castilla-La Mancha (4,99 euros por metro cuadrado al mes al mes) son las dos comunidades con los precios de la vivienda en alquiler más asequibles.

Con el supuesto del que hemos partido obteníamos que la renta de la hipoteca sumada a los gastos era de 734 euros al mes. Así que para comparar hay que ver lo que se puede alquilar por ese precio.

Si miramos la oferta en el buscador del portal Fotocasa vemos que en Madrid poniendo como límite 700 euros no hay demasiados pisos, en su mayor parte son muy pequeños situados en bajos o semisótanos. Dentro de la M-30 encontramos, por ejemplo, un estudio en la calle Amparo (Lavapiés) de 35 metros cuadrado en un bajo por un precio de 600 euros al mes o un piso sin amueblar cerca de la Puerta de Toledo por 700 euros. 

Frente a esta oferta, en el caso de Badajoz si hacemos una búsqueda similar de pisos de alquiler vemos que los ejemplos corroboran los datos de la media general. Por ejemplo, un apartamento de dos habitaciones de 55 metros cuadrados y en un tercer piso por 330 euros al mes o un piso de cuatro dormitorios, dos baños y 147 metros cuadrados por 450 euros. 

Así que en Madrid depende mucho de donde queramos vivir si en el centro o en un barrio más a las afueras. Mientras que en Badajoz, al existir una oferta de alquiler más barato podemos optar a más opciones de alquiler si tomamos el supuesto de los 200.000 euros del comienzo. Aunque también hay que tener en cuenta que en esta ciudad hemos visto que hay opciones más baratas para comprar que este presupuesto. 

Otros dos ejemplos: Barcelona y Valencia 

En el caso de Barcelona, los problemas de vivienda han llevado a que se generen protestas por el acceso a la vivienda. En esta ciudad a la oferta se le suman los problemas generados por el alquiler vacacional. Haciendo una búsqueda de pisos para comprar con los mismos supuestos (200.000 euros y dos habitaciones), en un golpe de vista vemos una situación similar a la de Madrid: viviendas pequeñas y sin reformar. Con un precio medio, según esta página de 2.483 euros por metro cuadrado. Ejemplos de esto son un piso de 50 metros en el Raval por 192.000 euros o un piso de 55 metros cuadrados en Gràcia  en un primero exterior por 200.000 euros. 

Frente a esto habría que buscar un piso de alquiler que cumpliera las características marcadas antes, es decir, que no supere los 732 euros. Con una búsqueda en Fotocasa vemos que en la oferta predominan pisos muy pequeños con precios de más de 600 euros. 

En el caso de Valencia, la búsqueda de vivienda para comprar ofrece una mayor oferta con los parámetros de búsqueda que hemos establecido. De hecho, la búsqueda en idealista apunta que el precio medio por metro cuadrado es más bajo son 983 euros por metro cuadrado. Por lo que encontramos una oferta más amplia de pisos que cumplan estos parámetros. Y algo similar ocurre con el alquiler.

Hay que recordar, como hemos dicho al comienzo, que para que estos cálculos puedan ser reales es necesario tener 80.000 euros previos para poder acceder a la financiación. Por lo que también hay que ver qué hacemos con este dinero. En la situación actual de tipos de interés al mínimo, los depósitos ofrecen un interés medio del 0,11%. Así, grosso modo esto podrían ser 88 euros anuales. 

Tras hacer las cuentas es complicado sacar conclusiones, pero se puede ver que en Madrid y Barcelona es difícil la compra con este presupuesto, pero viendo los precios del alquiler tampoco es sencillo. Hay que tener también en cuenta que es necesario tener al menos un 30% del precio para poder acceder a las hipotecas. Frente a esto en ciudades más pequeñas como es el caso de Badajoz existe una oferta más amplia de alquiler a pisos reducidos, ahora bien, también es posible adquirir vivienda a precios más asequibles. Al final, todo depende del acceso al crédito, que, como contábamos, deja a los hogares atrapados entre las subidas del alquiler y las imposibilidad de comprar.