¿Comprar o alquilar? Jóvenes atrapados entre la imposibilidad de hipotecarse y la subida de las rentas

¿Comprar o alquilar? ¿Qué opción es la más rentable? Con un desplome del 24% del precio de la vivienda desde el pico de la burbuja y un aumento de los precios del alquiler (sobre todo en Madrid y Barcelona), podría parecer que la compra es más atractiva en un entorno de tipos de interés al mínimo.

En el otro lado de la balanza, el elevado desempleo, la precariedad laboral y el endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación imposibilitan la compra para muchos hogares. A esto se suma que ya se ha roto con el mantra de que la vivienda no puede bajar y que el imaginario colectivo está lleno de imágenes de desahucios ocurridos durante la crisis.

Berta es una de las personas que decidió dar el paso de firmar una hipoteca. “Llevo desde 2008 viviendo de alquiler y el año pasado decidí comprar una casa”, apunta esta treintañera con un trabajo fijo cualificado y sin pareja, que añade que para comprar necesitó una pequeña ayuda económica de su madre para completar el 30% del precio de la vivienda que necesitaba entre la entrada (un 20% del precio) y los gastos asociados a la firma de la hipoteca (un 10%).

Precisamente, esta entrada (en la época de la burbuja se daban créditos por encima del 100% del valor de la vivienda) es la principal barrera de entrada de los jóvenes ahora para acceder a una vivienda en propiedad. Los bajos salarios y los altos alquileres hacen casi imposible el ahorro (en mínimos) y, por lo tanto, optar al puntal imprescindible para conseguir la hipoteca.

Berta vivía hasta ahora en un pequeño apartamento por 650 euros, pero se planteaba tener familia y para ello necesitaba una casa más grande. “Si buscaba algo de alquiler más grande, me suponía pagar un alquiler muy alto al mes, por lo que decidí buscar una casa y meterme en una hipoteca a 30 años a tipo fijo”, cuenta.

Los últimos datos de hipotecas publicados por el INE muestran que la firma de estos préstamos alcanzó los 26.000 contratos en agosto con un crecimiento del 29% ese mes respecto al mismo del año pasado. A pesar de los dos dígitos de subida hay que tener en cuenta que venimos de niveles muy bajos, mirando la foto general del sector se ve que estamos todavía lejos de las 40.000 hipotecas que se firmaban mensualmente en 2007 aunque hay una tendencia al alza.

Los datos del ministerio de Fomento muestran que la foto general está cambiando tras haber registrado mínimos en 2013. Frente al mínimo de 300.000 operaciones de ese año, en el ejercicio pasado se cruzaron 457.000 operaciones.

Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa, explica que el perfil del comprador de vivienda es una persona de entre 40 y 45 años con familia a cargo o proyección de tenerla. “Para quien tenga un perfil consolidado a nivel laboral y que tenga el dinero para la entrada el mercado”, apunta Toribio.

“Hay un cambio de mentalidad”, cuenta esta experta a la que le preocupa que volvamos a plantear la pregunta de si es más rentable comprar o alquilar porque considera que cada una de las opciones se dirige más hacia un perfil u otro. “El perfil de un joven que acaba de incorporarse al mercado laboral no creo que deba ser el que debe comprar. Aunque es cierto que están un poco atrapados por la imposibilidad de compra y las subidas del alquiler”, apunta.

Es un cambio de tendencia que se ve, por ejemplo, en la Encuesta Financiera de las Familias que publica el Banco de España. Mientras que en 2008, un 65,8% de los hogares con un cabeza de familia menor de 35 años poseía un vivienda, este porcentaje se ha reducido hasta el 49% en la encuesta de 2014.

Los hogares no pueden comprar

Amanda también está en la treintena, pero ella no ha comprado piso. Vive de alquiler con su pareja y su hijo. “Por el momento no tenemos la cantidad necesaria para la entrada de la casa, ni forma de conseguirla. Al no tener esa cantidad para la entrada, necesitaría una hipoteca del 95% de la vivienda, algo que no se está dando”, señala. “En el caso de poder acceder a una hipoteca tendría que ser a tan largo plazo que me genera incertidumbre y miedo porque no sé cómo será en el futuro mi vida laboral, no solo si tendré trabajo sino cuál será mi sueldo”.

“La tensión de la demanda de los precios de alquiler no se ha trasladado a la compraventa entre otras razones porque no hay un acceso a la financiación. Por un lado, han cambiado las condiciones de acceso a la financiación porque en primer lugar hay que tener un empleo, y en caso de tenerlo hay que ver las condiciones de este, si el salario es muy bajo o se trata de un empleo temporal”, apunta Paloma Taltavull, catedrática de Economía de la Universidad de Alicante.

“Otra de las razones es la falta de estabilidad de los hogares, si no saben cómo van a estar dentro de tres años, es normal que no se arriesguen a pedir un crédito a largo plazo, como es el caso de una hipoteca a 20 años. Además, en un entorno macroprudencial se han endurecido las reglas para conceder créditos. Si los créditos se conceden por un importe de un 50% en vez de por un 80% del inmueble, esto hace que sea necesario tener una cantidad mayor para pagar la entrada”, añade.

Una encuesta del portal inmobiliario idealista apunta que el 65% de los encuestados compraría una vivienda si le concedieran una hipoteca. De la encuesta se desprendía que para casi la mitad de quienes dieron esta respuesta, la principal razón para tomar esta decisión es el nivel de precio que ha alcanzado el alquiler, que les ha hecho considerar que “no sale a cuenta”.

Pese a lo cruento de este panorama, el esfuerzo para adquirir una vivienda (sobre todo por la disparidad regional) aún no ha llegado a las cotas del boom. El esfuerzo para comprar una vivienda, es decir el porcentaje de los ingresos que debe destinar un hogar para pagar la hipoteca, se situó en el 34% en el segundo trimestre de 2017, después de que llegara a suponer hasta el 60% en el tercer trimestre de 2008, según datos del Banco de España. La diferencia es que la tasa de paro o la perspectiva laboral poco tienen que ver con la que se vivía en aquella época.

El precio de la vivienda y del alquiler

Los últimos datos del colegio de notarios conocidos este mismo lunes apuntan un crecimiento medio por metro cuadrado del 5% interanual en el segundo trimestre en la compra. Pero la dificultad para comprarse un piso va por zonas y está generando una de las principales brechas dentro del territorio. Así, la media nacional del precio de la vivienda se situó en los 1.387 euros por metro cuadrado. Una cifra superada ampliamente por los 2.246 euros del metro cuadrado del País Vasco, los 2,185 euros de Baleares, los 1.993 euros de Madrid o los 1.706 euros de Cataluña.

En este contexto, la opción del alquiler toma cada vez más fuerza. El aumento de la demanda lleva a que hayan aumentado los precios en un contexto donde también han aparecido los pisos de alquiler turístico, que también tiran hacia arriba del precio en algunas zonas.

El último barómetro de Fotocasa señalaba que el precio medio de la vivienda en alquiler en España descendió un 1,7% de media en el tercer trimestre. Un descenso con el que se rompía ligeramente con la tendencia registrada en los últimos tres trimestres, en los que se habían registrados claros incrementos en el precio del alquiler: un 3,1% en cuarto trimestre de 2016, un 5,9% en el primer trimestre de este año y un 2,3% en el segundo trimestre del año.

Las diferencias por comunidades son grandes. Es en la comunidad de Madrid y Cataluña donde se registran las mayores subidas del precio del alquiler. El mismo índice muestra que Cataluña es la comunidad más cara para alquilar una vivienda en septiembre de 2017 con un precio de 12,29 euros por metro cuadrado al mes, seguido de Madrid (11,71 euros por metro cuadrado al mes) y País Vasco (10,85 euros por metro cuadrado al mes).

En el lado opuesto se encuentra Extremadura que es la comunidad más barata para alquilar una vivienda en septiembre, en concreto cuesta 4,78 euros por metro cuadrado al mes, seguido de Castilla-La Mancha (5,01 euros el metro cuadrado mensuales y La Rioja (5,41 euros el metro cuadrado al mes).