Merlin convierte a los 'data center' en el activo inmobiliario “estrella” por su alta rentabilidad

“Bonitos no son. Tienen que ser robustos”. Así valoraba este miércoles el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, el negocio en el que ha puesto el foco la compañía inmobiliaria, los centros de datos. Lo hizo durante la junta anual de accionistas de la compañía, en la que renovó su puesto como primer ejecutivo de la sociedad. Un cargo que estuvo en la cuerda floja hace solo unos meses.

“Es una categoría en la que llevamos trabajando casi tres años antes de lanzarnos”, reconoció durante su discurso. “Es un mercado en claro auge, donde hay escasez de producto y además hay un catalizador temporal, que es el 'timing' de entrada; porque está llegando un importante número de cables submarinos a la Península. Cuando se produzca, aumentará el tráfico de datos”, concluyó Clemente.

Para la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria  (Socimi), los 'data center' se están convirtiendo en “el activo estrella”, explica a elDiario.es Enrique Fonseca, uno de los responsables de su negocio de centros de datos. Lo son porque “hay mucho interés inversor, sobre todo institucional, porque los retornos que generan son muy atractivos, son de doble dígito; y son proyectos a muy largo plazo, con inquilinos que son de la mejor solvencia, que dan mucha seguridad”. 

Hasta ahora, sobre todo antes de la pandemia, esos fondos y firmas de inversión ponían el foco en activos como las oficinas, principalmente las situadas en ejes clave de las grandes ciudades. Ahora la prioridad vira a conseguir inquilinos a muy largo plazo en negocios que, a priori, no van a ir a menos.

Cuatro proyectos

En el caso de Merlin, estos centros de datos están en una fase inicial. La sociedad cotizada enfocada en el alquiler tiene en marcha cuatro desarrollos: en Bilbao-Arasur, Barcelona-PLZF, Madrid-Getafe y Lisboa-VFX. A día de hoy, solo tiene licencia para el primero de ellos, que previsiblemente estará construido en 2023 y espera contar con las otras tres licencias de construcción antes de que acabe este año.

Detrás de este cambio de prioridades en un sector como el de la inversión en ladrillo es que se buscan contratos de arrendamiento donde el subyacente, el negocio que hay detrás del contrato inmobiliario, ya no está tanto en la actividad analógica, sino digital. Y esta puede ser un negocio logístico ligado al comercio electrónico o centros de datos de una tecnológica 100% digital. “Ahí las grandes empresas se cuentan con los dedos de una mano”, incide Francisco Porras, también, responsable del negocio de ‘data center’ de Merlin.

No hay tantos nombres -básicamente, multinacionales tecnológicas- pero Merlin no habla de posibles clientes. Sí indica que se trata de empresas donde los ‘data center’ son la base de la pirámide que sustenta todo su negocio, ya sean empresas que trabajan con 'cloud' pública o enfocadas en las redes sociales. Sí cuentan con un cliente para su proyecto en Bilbao, que no desvelan, el primero en echar a andar, que podría ampliarse a Madrid y Barcelona. Un contrato que tendrá una duración de 45 años.

Como prueba de ese giro de negocio y de ese cambio de prioridades, los directivos mencionan la venta a BBVA de una cartera de más de 600 sucursales de la entidad financiera, que permanecía en ellas en alquiler. Una operación valorada en 1.987 millones de euros, según indicó Merlin a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Un negocio donde España va con retraso

Merlin reconoce que el negocio de los centros de datos en España es muy incipiente si se compara con otros países. En su mercado doméstico, aún no se llega a centros que suman 86 MW, cuando la media en las capitales europeas es de 2.000 MW. Vamos con retraso. 

El objetivo que persigue la Socimi, según desglosó en su junta de accionistas, es desarrollar primero los cuatro ‘data center’ mencionados que alcanzarán los 70 MW en cinco años. Eso le supondrá, apunta, una inversión de 596 millones de euros y unos ingresos netos brutos anuales de 75,2 millones. 

Ese es el plan inicial, pero la compañía asume que puede acelerar y alcanzar inversiones que le permitan llegar a los 200 MW. De momento, esta segunda meta no está sobre la mesa, aunque tenga la puerta abierta a buscar y encontrar más suelo para nuevos desarrollos de centros de datos. 

El consumo de energía y agua

El asterisco en esta búsqueda es que no vale cualquier terreno. Los responsable de Merlin indican que, tanto en este negocio como en el de logística, la Socimi es propietaria de los suelos y estos, en el caso de los ‘data center’, tienen que tener viabilidad desde el punto de vista de suministro energético, acceso a la red de telecomunicaciones, proximidad a núcleos de población y una morfología de sismicidad segura. 

Es ahí donde entran también otras exigencias de suministro, como que la electricidad de estos centros tiene que ser de origen renovable. “Este es un sector electrointensivo aunque a día de hoy no se considera así”, explican los directivos de la compañía. “Necesitamos que la energía sea verde, renovable”, asume; porque ante el elevado uso de energía de estas instalaciones, la cotizada no lograría los objetivos de descarbonización, de cero emisiones de CO2 en 2050, que ha marcado Bruselas. “Los acuerdos con las compañías energéticas van en paralelo. Estamos en negociaciones con diversos proveedores”, acotan sobre la cuestión eléctrica.

El otro gran consumo es el de agua. La Socimi asume que los centros de datos consumen altos recursos hídricos. Sin embargo, su caso es diferente porque, asegura, no consumen agua sino glicol, un químico que se emplea para la refrigeración. La tecnología no es de la Socimi, sino de Endeavour su socio estadounidense en esta actividad, donde la cotizada inmobiliaria aporta el suelo y la inversión y la norteamericana el modelo de gestión y tecnológico.

Clave geográfica

Los responsables de ‘data center’ de la inmobiliaria reconocen que este es un segmento de mercado nuevo donde hacer previsiones a futuro no es fácil. Su baza, analizan los directivos, está en la posición geográfica de España, respecto al conjunto de la Unión Europea, América y África. 

“Por un lado, la Unión Europea ha lanzado el proyecto de soberanía del dato. Por otro, la situación de la Península Ibérica es estratégica, porque estamos en la misma latitud que Nueva York y, desde Lisboa, hay menos distancia a Fortaleza [Brasil] que la que hay desde Miami”, argumenta Francisco Porras. “Y somos el nexo con África”, añade.

Precisamente, Ismael Clemente desglosó en la junta el potencial de esos cables. Apuntó como eje ya operativo, desde 2017, el Marea, que une Estados Unidos con Europa (por Bilbao) y que está impulsado por Meta (Facebook) y Microsoft. Para este año, indicó, está previsto el Grace Hopper, que también une el país norteamericano con la UE a través de Euskadi, e impulsado por Google; y el EllaLink, que llega a Lisboa desde Fortaleza, financiado por la firma de inversión Marguerite.

Quedan otros dos cables submarinos pendientes. Para 2023 está previsto el 2Africa que rodeará todo el continente y llegará hasta la capital portuguesa, que desarrolla China Telecom, según indicó Clemente; y el Meduse, que ligará Israel con Barcelona y Lisboa, del operador de telecomunicaciones AFR-IX. Y, si hay cables, tiene que haber centros de datos para operarlos. “De cara a futuro, van a ser clave en nuestros ingresos”, concluyó el CEO de Merlin.