Berlín es una de las ciudades alemanas que lleva ya años aplicando la “ley del freno al precio del alquiler”. Desde mediados del año pasado se aplica otra ley que incluso pone un tope al precio del alquiler. Con estas medidas trata de luchar contra los abusos la coalición de izquierdas que gobierna la capital alemana, una alianza dirigida por el socialdemócrata Michael Müller. Esa política se ha puesto en marcha en favor del 85% de la población de la ciudad. Ese es el porcentaje de inquilinos que tiene Berlín, según las cuentas de Christoph Trautvetter, economista e investigador externo de la Fundación Rosa Luxemburgo, un think tank de inspiración izquierdista.
“Alemania es el segundo país de Europa que más inquilinos tiene, es decir, es el segundo país en el que más gente no posee su propia casa. Y Berlín es un ejemplo único en Europa, porque es una ciudad de inquilinos”, recuerda Trautvetter a elDiario.es.
Esa constatación explica en buena medida los esfuerzos del actual Gobierno de la ciudad-estado que es la capital alemana para frenar el alza del precio de la vivienda. Sin embargo, según ha revelado Trautvetter en un reciente estudio publicado por encargo de la Fundación Rosa Luxemburgo, casi la mitad de las viviendas de Berlín pertenecen a millonarios, multimillonarios y empresas más o menos poderosas del sector inmobiliario.
De acuerdo con el estudio que firma Trautvetter, titulado 'Wem gehört die Stadt ?' o “¿A quién pertenece la ciudad?”, entre 2012 y 2017 inversores y grandes empresas han doblado su número de propiedades en la capital alemana.
Berlín es una ciudad en la que, hasta no hace tanto tiempo, resultaba barato vivir respecto a otras grandes urbes europeas. En 2005, el metro cuadrado en alquiler se pagaba, de media, a 4,88 euros, según datos del portal de estadística alemán Statista. En 2019, el precio medio del metro cuadrado alquilado estaba en 9,57 euros. Ese aumento constituye un negocio del que no se han privado los grandes propietarios de pisos de alquiler.
Así, casi un millón de los cerca de dos millones de viviendas que hay en Berlín pertenecen a “los millonarios del sector inmobiliario”, según se han referido en titulares en el diario berlinés Der Tagesspiegel al estudio de Trautvetter. Ese estudio, basado en dos años de análisis intenso del mercado inmobiliario berlinés, recoge datos de fuentes oficiales, archivos empresariales y de inquilinos cuyas historias frente al alza de los precios del mercado llevan ya años nutriendo las páginas de la crónica económica local y nacional.
La importancia del trabajo de este economista está en que ha contribuido a identificar decenas de propietarios de viviendas en alquiler hasta ahora desconocidos o que, según los términos de Trautvetter, “están activos en el mercado bajo el radar de las autoridades”.
En Berlín no hay una lista oficial de los propietarios de viviendas ni un censo de las viviendas en alquiler. Ante esta falta de transparencia, el estudio de Trautvetter aporta varias informaciones clave. Por ejemplo, que junto a los grandes propietarios de la ciudad –empresas como Deutsche Wohnen que posee más de 100.000 viviendas– hay un importante número de firmas con menos de 3.000 viviendas que también se están aprovechando del alza de los precios del suelo en Berlín sin ser protagonistas de grandes titulares. Éstos, suelen estar centrados en compañías como Deutsche Wohnen o las que tienen más de 3.000 viviendas en alquiler en Berlín.
Fondos internacionales y familias acaudaladas
De hecho, esas son las firmas que están en el punto de mira del referéndum sobre la expropiación de viviendas que sigue superando etapas en la particular burocracia de la capital germana. Respecto a estas empresas, el estudio de Trautvetter también es importante porque ha revelado la existencia de un notable número de firmas con más de 3.000 viviendas en la capital que hasta ahora se desconocían. Entre ellas figuran el fondo buitre estadounidense Blackstone.
Sin embargo, Trautvetter pone el acento en cómo las empresas con menos de 3.000 viviendas también han estado aprovechándose del alza de los precios. “Estas firmas son tan problemáticas como los grandes propietarios. De los grandes propietarios se dice que son una parte importante del problema. Pero no son la gran parte. La mayor responsabilidad de los problemas del mercado recae en personas privadas acaudaladas”, dice este economista afincado en Berlin.
“No sólo son un problema los propietarios internacionales, es decir, esos fondos de inversiones que poseen miles de viviendas, también resultan problemáticos los propietarios millonarios alemanes que participan del reparto de la ciudad. Hasta ahora las estadísticas no reconocían a estos propietarios”, añade Trautvetter, antes de poner como ejemplo a la Fundación Becker & Kries.
Ésta cuenta con unas 2.800 viviendas en Berlín. Están gestionadas por profesionales para generar réditos a los dueños de la fundación, es decir, a herederos de los creadores de dicha organización.
Medidas contra “el poder del dinero”
“Se trata de la tercera generación de herederos de los creadores de esa fundación. Ellos no se ocupan de las viviendas que poseen. Las viviendas están en manos de gestores profesionales encargados de maximizar los réditos de los herederos, no de mejorar el servicio de las viviendas”, explica Trautvetter.
“Estos herederos se aprovechan también del alza de los precios. Suben los alquileres como el resto, incluso lo llegan a hacer más rápido que los otros para maximizar sus réditos, participando así de que haya gente en Berlín que no se pueden pagar una vivienda”, abunda este economista.
Alude así Trautvetter a la situación de “urgencia habitacional” que vive la capital alemana debido al alza de los precios del alquiler y a la carestía de espacio habitable en la ciudad. Se estima que cada año llegan a la capital alemana del orden de 50.000 personas. Pero en la ciudad sólo se construyen del orden de 20.000 viviendas al año.
En este contexto, según Trautvetter, medidas como la “ley de tope al alquiler” son una “muestra de que el poder del dinero” de los actores inmobiliarios no lo puede todo en Berlín. “Hubo mucho lobby contra esa ley y al final se implementó”, recuerda Trautvetter. “Y, por ahora, los propietarios la respetan”, concluye el economista asociado de la Fundación Rosa Luxemburgo.