Los índices de precios del alquiler se determinarán con un análisis de las fianzas depositadas en las comunidades autónomas

Los propietarios que alquilan un inmueble están obligados a depositar la fianza que les entrega el arrendatario en un organismo oficial en la práctica totalidad de las comunidades autónomas. Y esta información es la más fiable para conocer lo que efectivamente se paga al mes por una vivienda, más allá de los anuncios en portales inmobiliarios que luego pueden variar en una negociación. Por ello, es la vía que estudia el Gobierno para determinar los índices de precios, según ha explicado a eldiario.es la secretaria general de Vivienda, Helena Beunza. Se trata de una medida que debería entrar en vigor en 2019, según los planes que maneja el Ejecutivo.

Estas fianzas se cruzarían con datos sobre localización, estado del inmueble o superficie. Con ello se busca concluir cuál es el precio de mercado de una determinada tipología de viviendas.

El Gobierno y Unidos Podemos han incluido en su pacto presupuestario el establecimiento de índices de precios para la vivienda en alquiler. Se busca evitar subidas desorbitadas como las que se han venido experimentando en determinadas zonas en los últimos años, y que han desembocado en que en ciudades como Madrid el 80% de los desahucios sean por impago de la renta mensual.

Según el acuerdo alcanzado, se habilitará a los Ayuntamientos “para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica”. El objetivo de los índices es, según el texto firmado por los socios presupuestarios “que los ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas”.

Lo que quiere el Gobierno en España es establecer criterios homogéneos para el establecimiento de estos parámetros, por una cuestión, entre otras cosas, de garantías jurídicas, explican fuentes de Fomento a eldiario.es.

“El problema es que no tenemos datos objetivos de mercado y eso es lo primero que tenemos que empezar a trabajar, en unos observatorios de vivienda que trabajen en la obtención de datos”, explica Helena Beunza. En determinadas comunidades autónomas, como Catalunya, estos observatorios ya existen, recuerda.

¿Qué pasará con quien sobrepase una cierta subida?

Los índices de precios son un indicador oficial de precios de mercado. Una vez se obtengan, pueden quedar como mera información para propietarios e inquilinos o bien utilizarse para tratar de frenar las subidas desmedidas de precios, como se ha hecho en ciudades como Berlín o París, impidiendo que las renovaciones de contrato se eleven por encima de ciertos porcentajes. Otra opción es la de bonificar fiscalmente a quienes alquilen por debajo de los precios de referencia. Unidos Podemos y los sindicatos de inquilinos se decantan por la primera opción.

Si en la capital francesa se puede elevar el alquiler un 20% respecto a los precios medios, en Berlín se puede hacer un 10%. En ambas ciudades la normativa entró en vigor en 2015 y ha sido objeto de polémica y vaivenes en su aplicación. Según quien opine sobre el resultado, se habla de fracaso o de bondad de la medida. Recientemente, Alemania ha decidido endurecer la ley para frenar las subidas de alquileres a nivel federal.

Beunza advierte de que no se puede hacer una mera traslación de lo que se ha aplicado en estas ciudades. “Es que en Alemania los contratos de arrendamiento son indefinidos, y por eso establecen estos mecanismos. Aquí con contratos de tres, cinco, siete años, hacer un cortapega es imposible, porque no tiene nada que ver una situación con la otra”. Sobre qué ocurriría si en España los contratos fueran también indefinidos, advierte: “Los alemanes tienen un mercado muy maduro. La mitad de los alemanes viven de alquiler, y fueron necesarios mecanismos de protección a los inquilinos muy importantes”. En España “hay que favorecer al inquilino pero también el crecimiento del mercado de alquiler”, concluye.

La experiencia de Catalunya

En Catalunya ya disponen de un índice de precios de referencia. En 27 municipios catalanes hace un año que los inquilinos pueden comprobar en una web de la Generalitat cuánto debería costar su piso, pero ni los ayuntamientos ni la administración autonómica tiene ahora mismo potestad para forzar al propietario a cumplir con el índice.

Este índice, pionero en España, se puso en marcha el pasado junio como herramienta informativa y también para contribuir a controlar el incremento de los alquileres, pero a estas alturas entidades y municipios concluyen que de momento sirve para lo primero, pero no para lo segundo.

Como explica la directora del Observatorio Metropolitano de Vivienda de Barcelona, Anna Vergés, los “criterios básicos” con los que se elaboran los índices son la superficie, la ubicación y la antigüedad de los inmuebles. A estos se pueden añadir otros como número de habitaciones (así se hace en París) o factores más subjetivos pactados entre propietario e inquilino.

Vergés explica que el índice sirve para obtener más información sobre los precios de mercado. En el caso de la Generalitat de Catalunya se obtiene la información sobre las fianzas depositadas en Incasol, que es la agencia para la vivienda de la comunidad autónoma, y que Fomento considera un referente. A partir de ahí, e incluyendo criterios como superficie, mantenimiento y tamaño, se recoge una muestra de los precios en un radio determinado por el usuario. Y ahí puede conocer lo que se paga por metro cuadrado en una determinada zona. Es solo informativo, pero sirve para las negociaciones entre propietarios e inquilinos.

Sindicatos de inquilinos ven “insuficientes” los índices

Sin querer entrar en todas las cuestiones pendientes de definir, dado el estado incipiente de las conversaciones, la portavoz de Vivienda de Unidos Podemos y portavoz de En Comú Podem, Lucía Martín, se muestra de acuerdo con la idea de usar las fianzas como parámetro. A partir de ahí, defiende que sean las comunidades autónomas las que se encarguen de desarrollar los índices.

Por su parte, los sindicatos de inquilinos consideran “insuficiente” el establecimiento de índices de subidas máximas generales o vinculadas al IPC. Creen que deben reflejar “la realidad socioeconómica de las familias”, explica Javier Gil, uno de los portavoces del Sindicato de Inquilinas de Madrid.

“O se vinculan los alquileres a los ingresos de las familias, o los desahucios seguirán creciendo. De lo contrario, medidas como alargar los años de contrato se hacen insuficientes, porque son medidas que recogen las subidas de los últimos años. No se trata de detener las subidas de los alquileres, sino de revertir las subidas de los últimos años fruto de la burbuja”, asegura.

Contra la intervención en el mercado

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, se sitúa en contra de estos índices. “El Gobierno y Unidos Podemos se están planteando intervenir ahora el mercado del alquiler, cuando según el último informe de idealista el precio se redujo un 1,3% en el tercer trimestre en España, acumula un año de caídas en Barcelona y las subidas en Madrid se están aplanando tras unos años de fuertes subidas y acabarán este año posiblemente entre un 5-7%”.

Por otro lado, considera que las políticas de intervención del precio del alquiler que se ponen de ejemplo, París y Berlín, han sido un fracaso desde que entraron en vigor en 2015. Los resultados no fueron los deseados sino todo lo contrario: se intentó bajar el precio y subir la oferta y se logró justo lo inverso, se redujo la oferta pero no se logró bajar el precio. Sin embargo, un informe de la asociación de consumidores francesa CLCV asegura que sí hubo una moderación y que cuando un tribunal anuló la ley (que supuestamente se volverá a recuperar) se produjo un repunte importante de los precios.

“En el fondo, la propuesta de intervenir en el precio es recuperar la renta antigua que tanto daño hizo en el mercado del alquiler desde finales de los años 60”, afirma Encinar. Cree que la experiencia, tanto internacional como en España, “es claramente devastadora. De aplicarse, veremos probablemente una bajada inmediata de la oferta y la que quede será más cara, de peor calidad, con o sin tope de precio”.

Por el momento, el ayuntamiento de Madrid ya ha explicado que se propone empezar a catalogar todos los pisos en alquiler por metros y situación para bajar los precios, mientras que Ada Colau ha asegurado que regulará “inmediatamente” el precio de los alquileres si se cumple el acuerdo de presupuestos.