El precio de las hipotecas acelera y el Euribor amenaza con volver a positivo en próximos meses

El actual contexto de subida generalizada de los precios se traslada también a las hipotecas en España. La principal referencia respecto a la que se fija el tipo de interés de los préstamos para adquirir viviendas, el Euribor a 12 meses, muestra ya las consecuencias de la inflación récord que amenaza el poder adquisitivo (la capacidad de compra) de las familias. Este índice alcanzó el -0,237% de media en marzo, desde el -0,5% de diciembre, su mínimo histórico.

Para entender el impacto sirve un ejemplo. La actualización en abril de una hipoteca modelo (150.000 euros a 25 años con un coste del 1% más el Euribor) contratada a tipo de interés variable sufrirá una subida de casi 190 euros al año. 16 euros más al mes.

Las expectativas de los analistas apuntan a que el Euribor, referencia para las entidades financieras en toda la eurozona, volverá a positivo y, por tanto, a sumar a los diferenciales que conforman el precio de las hipotecas (el TIN o tipo de interés nominal) en los próximos meses, tras años en negativo, ya sean préstamos para comprar viviendas a tipo de interés variable que se revisen o, por el contrario, a tipo fijo que se firmen de primeras o que se conviertan. El último dato diario del índice se quedó en el -0,1%.

“Si se atiende a la evolución de las condiciones hipotecarias en los dos últimos años y, con las debidas precauciones, en las nuevas hipotecas los tipos pueden subir alrededor de 0,2 puntos porcentuales por año sin subidas oficiales [del Banco Central Europeo, que los mantiene en el 0%] y entre 0,5 y 0,7 puntos por cada cuarto [0,25%] de subida de tipos oficial, aunque estas aún no se divisan”, observan Santiago Carbó y Francisco Rodríguez, economistas de la Universidad de Granada y del centro de análisis Funcas en un análisis reciente.

Lo cierto es que el incremento de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo, que influyen directamente en el Euribor, sí que se está adelantando en los mercados de deuda y ya se ha visto en Estados Unidos por parte de la Reserva Federal (Fed) o en Reino Unido por parte del Banco de Inglaterra, como respuesta al pico de inflación.

En la misma línea, el departamento de análisis de Bankinter espera que el Euríbor ronde el 0,40% en diciembre de 2022, y que se sitúe alrededor del 0,80% en 2023. CaixaBank Research, por su parte, pronostica que este índice subirá este año hasta al 0,13%, y que estará sobre el 0,85% para el que viene.

Este encarecimiento tiene múltiples causas y consecuencias (algunas preocupantes) para las familias, como “una rápida transición hacia contratar, o renegociar, para convertir los tipos variables [se revisan periódicamente según el Euribor a 12 meses en la mayoría de los casos] en tipos fijos [una mensualidad estable]”, según explican. Hay que tener en cuenta que, a enero de este año y según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio de las hipotecas estaba en el 2,54%.

Causas de la subida de los tipos

La escalada del coste de la energía -electricidad, gas o carburantes- por la perturbación en los mercados internacionales de la guerra en Ucrania ha permeado ya al resto bienes y servicios. El IPC (Índice de Precios de Consumo) subió un 9,8% en marzo respecto al mismo mes de 2021, un récord desde 1985, con un peso de la energía en este aumento del 73%, según el Gobierno.

El cálculo de la inflación subyacente, que excluye precisamente la energía y los alimentos (considerados los elementos más volátiles de la cesta de la compra) se fue al 3,4%, lo que ha obligado al Gobierno a poner en marcha un plan de choque con medidas extraordinarias y temporales, como los descuentos a los carburantes, el límite al gas o incluso a los alquileres, para bajar los precios y evitar la asfixia de trabajadores y empresas.

Las hipotecas, aunque pertenezcan a un mercado particular, no han esquivado el golpe general en los precios -el IPC ha subido más de un 5% todos los meses desde octubre-, exacerbado por la invasión de Ucrania y con origen en la explosión de demanda embalsada durante la pandemia, a la que la oferta mundial todavía tiene problemas para atender por las dificultades en la reactivación tras los confinamientos y las restricciones para controlar los brotes de contagios.

Consecuencias de la inflación

Y, a largo plazo, la tendencia de los precios de los préstamos para comprar viviendas también se proyecta al alza, incluso aunque las medidas del Gobierno o el fin de la guerra rebajen el coste de la energía. De fondo debería continuar, más o menos acelerada según evolucione el conjunto de la economía y en concreto la inflación, la normalización de la política monetaria (retirada de estímulos) del Banco Central Europeo, que mantiene los tipos de interés oficiales en mínimos históricos -como respuesta a la crisis del Covid juntos a otros instrumentos-, lo que ha marcado las inmejorables condiciones de financiación de los últimos años (ver gráfico).

Esta era de tipos en mínimos, que popularizó la contratación de hipotecas a tipo fijo, más caras que las variables pero en mínimos históricos, o que abrió la oportunidad de financiarse muy barato con estas segundas, está en su recta final.

“Las perspectivas no son halagüeñas para los hipotecados a los que se les revise el interés en los próximos meses. La tendencia de este índice [el Euribor] es claramente ascendente: tras cerrar el mes de diciembre de 2021 en el -0,502%, subió en enero (-0,477%), febrero (-0,335%) y marzo (-0,237%). La previsión, según apuntan cada vez más expertos, es que siga aumentando este año hasta alcanzar valores positivos, algo que no ocurría desde 2016”, destacan los expertos del el comparador financiero HelpMyCash.com.

“Los tipos de interés medios de las hipotecas están subiendo paulatinamente, arrastrados por las tendencias en los mercados globales y subirán aún más si el Banco Central Europeo se ve obligado a retirar más rápido sus estímulos”, coinciden Santiago Carbó y Francisco Rodríguez en el artículo de Funcas.

“Es difícil delimitar qué relación puede existir entre la evolución de la política monetaria y la del mercado hipotecario español. Por un lado, las decisiones del Banco Central Europeo están ahora sometidas a un grado adicional de incertidumbre por la guerra en Ucrania y su incidencia, entre otros aspectos, en la inflación. Por otro lado, no es sencillo establecer una relación directa entre expectativas de evolución de los tipos de interés oficiales y los tipos hipotecarios”, explican estos economistas en el artículo de Funcas.

“Lo que sí se está observando es que los tipos interbancarios [el Euribor] están subiendo en la eurozona de forma significativa, aunque, de momento, no hay anuncio ni previsión de subida de tipos del BCE”, añaden.

Un dato importante es que “un 70% de las hipotecas nuevas suscritas son a tipo fijo, lo que limita la incidencia de las variaciones en los tipos de interés”, inciden.

“Asimismo, la evidencia puramente anecdótica en la exploración del mercado hipotecario apunta a una cierta proliferación de ofertas agresivas en términos de concesión de hipotecas que, en los últimos años, venían siendo prudentes (por ejemplo respecto al porcentaje de tasación financiado superior al 80% y al 90%). Esta entrada agresiva es perceptible, sobre todo, en el caso de neobancos, aunque su cuota de mercado sea aún muy limitada”, concluyen Santiago Carbó y Francisco Rodríguez.

La disyuntiva del Banco Central Europeo

El Banco Central Europeo se encuentra en la disyuntiva de responder al pico de inflación retirando dinero del mercado de deuda y subiendo los tipos de interés oficiales sin ahogar a los estados y a las empresas y familias más endeudadas con ese endurecimiento de las condiciones de financiación.

“En esta crisis nos encontramos con una situación muy específica, en la que la inflación está impulsada sobre todo por impactos por el lado de la oferta, junto con una desaceleración del crecimiento económico”, explica Scope Ratings. “En otras palabras, las subidas de tipos por parte del BCE en la situación actual no podrían abordar directamente los efectos inflacionistas relacionados con las subidas de los precios de la energía. Por lo tanto, esperamos que la institución actúe con flexibilidad, en línea con sus mensajes recientes”, añade la agencia de calificación de deuda.