Los indicadores sobre vivienda parecen vivir en una realidad paralela. No les afecta -o no, de momento- ni la inflación, ni la subida de los tipos de interés. Dos ejemplos. En octubre el número de hipotecas sobre inmuebles aumentó un 13%, hasta más de 41.000 préstamos. Es la cifra más alta en un mes de octubre de los últimos 13 años, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En paralelo, Barcelona disparó el precio de sus alquileres durante el tercer trimestre del año hasta su máximo histórico, por encima de los 1.066 euros mensuales. Es la primera vez que la Ciudad Condal rebasa la barrera de los mil euros de renta media, según el Institut Català del Sòl (Incasòl).
Estos dos indicadores dan muestra de cómo está el mercado de la vivienda, independientemente de si es para propiedad o alquiler, y de la poca perspectiva de cambio de cara a los próximos meses. “La situación del mercado no va a cambiar”, asegura Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y doctor en Económicas.
“Si los tipos de interés siguen subiendo podría haber algo de ralentización”, matiza. Pero asume que hay otros factores que están actuando como contrapesos. “Está el ahorro acumulado, se está viendo la inversión extranjera en vivienda, el empleo no se va a deteriorar, la composición de los hogares no va a cambiar y los alquileres van a seguir siendo inasumibles”, enumera el también expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler.
El Banco de España, una de cal y otra de arena
Es cierto que algunos datos sobre vivienda pueden indicar que hay algún tipo de nube sobrevolando, pero no parece ser lo suficientemente fuerte para arreciar tormenta inmobiliaria.
Una de esas nubes la ha señalado el Banco de España. Esta institución asegura en su último informe trimestral que “los principales indicadores de inversión en vivienda apuntan a una prolongación de la tónica de debilidad observada en este componente de la demanda en los últimos trimestres”. Ahí se refiere, sobre todo, a las cifras de ejecución de obra nueva. Una actividad que este año sí ha sufrido el alza de los precios de los materiales y la falta de algunas materias primas, derivada del conflicto bélico en Ucrania. También, señala una desaceleración de las compraventas en los últimos trimestres.
Y, de nuevo, despeja esas incertidumbres. “En todo caso, a pesar de su desaceleración reciente, las compraventas de vivienda aún permanecen en un nivel relativamente elevado, muy por encima del observado en los años previos a la pandemia”, resume.
Los últimos datos de compraventa de vivienda que publica el INE marcan un aumento interanual del 11,4%. En total, más de 51.600 viviendas en octubre, el último mes con datos. De nuevo se trata de cifras que no se alcanzaban desde hace más de una década, antes de que pinchase la burbuja inmobiliaria. Pero, si se compara mes a mes, ese volumen de viviendas vendidas es un 10% inferior al de septiembre, pero sigue en máximos.
En el citado informe trimestral, el Banco de España apunta que la resiliencia de la demanda va a ser clave para que los precios de la vivienda en venta no bajen. “De mantenerse esta aparente fortaleza de la demanda, podría proporcionar un cierto soporte en cuanto a la evolución de los precios de la vivienda en el corto plazo”, argumenta. “En efecto, el precio de la vivienda moderó levemente su crecimiento interanual en el tercer trimestre, hasta el 7,6% (8% en el segundo trimestre), con una desaceleración algo más acusada en el segmento de obra nueva”, que roza el 7%, mientras la usada está cerca del 8%. Unos precios que están por encima de la inflación, que cerró noviembre en el 6,8%.
Una de las bases que está sosteniendo los altos precios de la vivienda es la fuerte demanda por parte de inversores extranjeros, sobre todo en grandes capitales y zonas turísticas. Y, de nuevo, se trata de datos en máximos. Entre junio y septiembre de este año casi 16 de cada 100 viviendas vendidas fueron adquiridas por extranjeros, según los datos del Colegio de Registradores que publicó el portal Idealista. Ese 16% -sobre un total de 167.900 compraventas- es el porcentaje más alto desde que hay registros. Es decir, desde 2013.
La presión sobre el alquiler
En el alquiler las estadísticas oficiales actualizadas de cómo están los precios no existen. Los últimos datos del INE corresponden a 2020. En el año de la pandemia, las rentas se incrementaron un 0,9%. En el año previo al COVID, el repunte era del 3,5%. La percepción es que los precios en este 2022 han seguido al alza. Incrementos, sobre todo, en los nuevos contratos porque las renovaciones anuales están topadas desde marzo en un máximo del 2%, siempre que no haya un acuerdo entre caseros e inquilinos que marque una revalorización más alta.
Las subidas de los nuevos contratos son muy diferentes en función de los territorios y el tipo de vivienda. “En 2021 y 2022, el crecimiento promedio del precio del alquiler ha sido contenido, inferior al 2%”, asegura Caixabank Resarch. “Sin embargo, se observan diferencias muy significativas por importe: los nuevos alquileres altos habrían crecido más de un 4% en promedio, el doble de lo que están creciendo los alquileres de menor cuantía” y “por comunidades autónomas, las diferencias también son muy significativas. En 2022, la Comunidad de Madrid es la que presenta un avance más considerable, superior al 6% en promedio”, asegura esta entidad.
Unas tensiones que pueden mantenerse en 2023. “La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler”, asegura Caixabank Research.
El profesor de la Universidad de Zaragoza Daniel Sorando también incide en que la subida de tipos puede desincentivar la compra de vivienda. Al mismo tiempo, el escenario es de “inflación, mantenimiento del empleo y congelación salarial”, enumera. “En alquiler se ha llegado a máximos de exprimir a la población”, asegura.
En esta presión sobre los precios, los sindicatos de inquilinos han instado al Gobierno a que congele los alquileres -y no solo las revisiones de rentas- dentro del nuevo paquete de medidas para hacer frente a las consecuencias de la guerra en Ucrania, que se anunciará esta semana. “No entendemos cómo en esta situación y aún sin una ley de vivienda que regule los alquileres, no se haya aprobado un paquete de medidas que alivie el día a día de más de 7 millones de personas que viven de alquiler en este país”, aseguran el Sindicat de Llogareres de Catalunya y el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid.
La Ley de Vivienda estaba prevista para la recta final de 2022 -así se lo prometió el Gobierno a Bruselas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia- pero se ha quedado para 2023. Un texto que solo contempla el control de precios en zonas tensionadas y para las viviendas que estén en manos de grandes propietarios, firmas que tengan más de 10 inmuebles.
“La capacidad de la Ley para revertir la situación es limitada”, argumenta Daniel Sorando. Además, recuerda que, si se aprueba, su aplicación quedará en manos de las comunidades autónomas, que son quienes tienen la competencia en vivienda. “Es difícil ser optimista. Haría falta esfuerzo político, presupuestario, regulador, un límite de precios, un mayor parque de vivienda pública”, menciona. “Hace falta un giro de 180 grados. El resto son paliativos”, sentencia.