A pesar de los esfuerzos del Gobierno para atenuar el drama de los embargos hipotecarios, lo cierto es que este problema está lejos de solucionarse. Las cifras hablan por sí solas: desde que comenzó la crisis, unas 150.000 familias han perdido su vivienda y, según vaticina la Asociación por Embargos y Subastas (Afes), la cifra podría alcanzar el medio millón en 2015.
Ante este panorama, las posibles soluciones que se presentan son de lo más variopinto. La que más aparece en los medios de comunicación es la dación en pago, pero ahora surgen voces que apuntan a que las quitas van a ir a más a partir de ahora. Carlos Baños, presidente de Afes, reconoce que los acuerdos entre clientes morosos y bancos acreedores que terminen en quita “van a ir a más”. En su asociación, 150 casos que han terminado en éxito han sido por esta fórmula, el 9,3% del total. Baños da varias razones por las que la banca podría aceptar una rebaja de las cuantías deudoras hipotecarias.
En primer lugar, la entidad reduce el tiempo en el que recupera el valor del activo. Hay que tener en cuenta que desde que el propietario de una vivienda deja de pagar y hasta que se ejecuta el embargo pueden pasar entre dos años y dos años y medio. Además, recupera el valor del inmueble a precio de mercado, en el caso de que el cliente venda su vivienda a un tercero y, con el efectivo que saque de la operación, salde su deuda con el banco. Es decir, el banco obtiene liquidez inmediata.
En tercer lugar, reduce la incertidumbre sobre su negocio, puesto que no se sabe cuánto va a caer el precio de los inmuebles en el caso de que siga con la ejecución hipotecaria, con el consiguiente impacto en la cuenta de resultados de la entidad. Por último, la dación en pago –que Baños reconoce como la mejor solución por la rapidez para el afectado– proporciona a la banca inmuebles que, en muchos casos, no tienen salida en el mercado.
Fuertes resistencias
Este panorama pinta bastante esperanzador, pero todo apunta a que la banca no está dispuesta a gritar a los cuatro vientos que va a solucionar el problema de la morosidad hipotecaria con quitas, por el efecto llamada que puede suponer. La Asociación Española de Banca (AEB) asegura que en los últimos cuatro años, los bancos han renegociado las condiciones de 400.000 préstamos hipotecarios para adaptarlas a la situación del deudor y, aunque admite que no cuenta con datos sobre cuántas renegociaciones han terminado en quita, desvela que, según los datos del Banco de España, en 2012 las entidades hicieron 15.826 daciones en pago, “lo que en la mayoría de los casos, si no en todos, implica una quita de la deuda pendiente”.
Desde la patronal del sector financiero explican por qué esta práctica no está muy extendida por el sector: “Los bancos intentan por todos los medios recuperar el dinero prestado. Es la obligación y el compromiso que tienen con sus accionistas y depositantes”. Recuerdan que “aunque parezca obvio, el dinero que prestan los bancos es el que sus clientes han depositado en éstos y, por tanto, el primer deber de la entidad es garantizar que pueden devolver el efectivo que sus clientes les han confiado, por lo que tienen que hacer lo posible para que los préstamos que conceden sean devueltos”.
Paco Sanz, responsable del Departamento de Publicaciones de Adicae, asegura que la quita sería una de las soluciones idóneas en los casos en los que hubiera un procedimiento legal establecido que consignara una reducción de la cuantía deudora, “máxime en casos de concesiones de hipotecas por un importe muy superior al precio de la vivienda que implican una práctica incorrecta por parte de la entidad”. Es decir, se firma en casos muy concretos, como lo demuestran sus números: de 7.740 mediaciones hipotecarias gestionadas desde 2010 con un problema de pago avanzado o con un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado o con varias cuotas impagadas, 4174 han sido favorables a la pretensión solicitada al inicio de la mediación, pero ninguna de estas últimas se ha cerrado con una quita de la cuantía del préstamo.
“Dudamos de que la banca acepte las quitas. Nuestra estrategia para solucionar el problema de los embargos es la moratoria hipotecaria, en la que durante un determinado periodo de tiempo, la entidad y el cliente puedan negociar un nuevo cálculo de las cuotas del préstamo”. Para algunas entidades alargar el periodo de cobro es también considerado una suerte de quita. Esta opción podría parecer atrasar el problema en el tiempo, pero Santos explica que, durante el periodo de paralización de la hipoteca, la situación del afectado podría cambiar para mejor. Para conseguirlo, demanda “una reforma legal profunda que conllevaría restructuraciones de la deuda que un juez podría aplicar”.
Una quita es, según la Real Academia Española, la “remisión o liberación que de la deuda o parte de ella hace el acreedor al deudor”, es decir, una reducción o anulación de un crédito por parte de un deudor después de negociar con su acreedor. La ley, con todo, ampara a ciertos segmentos sociales a la hora de solicitar una merma de la deuda a las entidades. En Facua recuerdan que para poder acceder a la solicitud de quita es necesario que los deudores cumplan los requisitos establecidos en el artículo 2 del Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo.
Esta ley delimita el umbral de exclusión en “aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual cuyos ingresos familiares sean inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) –antiguo Salario Mínimo Interprofesional y que actualmente asciende a 7.455,14 euros anuales en 14 pagas–; familias que cuenten con un miembro con una discapacidad de, al menos, el 33% y con unos ingresos de cuatro veces el IPREM; una situación de incapacidad permanente del deudor; afectados con parálisis cerebral, enfermedad mental o con discapacidad intelectual igual o superior al 33% o física o sensorial superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
También pueden acogerse a la figura legal de quita los titulares de hipotecas que en los cuatro años anteriores la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una merma económica significativa, es decir, que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 veces o que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos familiares