Más de la mitad de la población vive en 41 municipios vascos identificados como zonas tensionadas

La mitad de la población vasca vive en zonas susceptibles de ser catalogadas como “zona tensionada” por la nueva Ley de Vivienda estatal y que podrían en un futuro aplicar medidas de corrección del mercado inmobiliario, entre ellas el tope a los alquileres. El Departamento de Vivienda del Gobierno vasco ha identificado un total de 41 municipios vascos en los que se cumplen los requisitos para ser declarados como zona tensionada y ha enviado este mismo jueves cartas a estos ayuntamientos para que, si lo desean, inicien los trámites para conseguir esta declaración, que debe partir de una petición municipal. En estos 41 municipios, de un total de 251, viven 1,2 millones de personas, más de la mitad de los 2,2 habitantes que tiene Euskadi. Es decir, el 55% de la población vive en una “zona tensionada” desde el punto de vista inmobiliario. La mayoría de estos municipios está en Gipuzkoa, con un total de 20, en Bizkaia son 19 y en Álava dos. Pueden ser zonas tensionadas en su totalidad o por distritos. Ninguna de las tres capitales se considera zona tensionada en su totalidad, una cuestión que tiene que ver en parte con el poder adquisitivo de los ciudadanos que viven en determinadas zonas de esas capitales.

El departamento que dirige el socialista Iñaki Arriola ha decidido arrancar con los trámites para poner en marcha uno de los aspectos estrella de la ley estatal de Vivienda aprobada por el Congreso de los Diputados pese a que la otra parte del Gobierno de coalición del que forma parte, el PNV, ha recurrido esta ley ante el Tribunal Constitucional por considerar que invade competencias. “De momento la ley está en vigor; si decae con los recursos ya se verá”, señalan desde el departamento. “La norma no impone, sino que habilita y, por tanto, la declaración de zona tensionada no es una obligación sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla, un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo que requiere de una petición formal por parte del Ayuntamiento”, han explicado.

El viceconsejero de Vivienda, Pedro Jauregui, y el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, Mario Yoldi, han presentado este jueves el mapa de zonas tensionadas que ha elaborado el departamento y los criterios que se han seguido para ello. Los 41 municipios que pueden declararse como zona tensionada cumplen uno de estos dos requisitos que marca la ley: que el precio de alquiler haya subido en los cinco años anteriores a la declaración 17%, el porcentaje que se entiende equivalente a al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de Euskadi; o que sea una zona en la que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos de electricidad, gas, gasoil u otros, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad) supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Con cumplir uno de los dos requisitos el Ayuntamiento puede pedir la declaración de zona tensionada de toda la población o por distritos.

De los 20 municipios que se identifican en Gipuzkoa que cumplen uno de los dos requisitos, 15 lo hacen de forma completa: Andoain, Astigarraga, Beasain, Errenteria, Hernani, Irún, Lasarte-Oria, Lazkao, Lezo, Ordizia, Urnieta, Pasaia, Usurbil, Zestoa y Zumaia. Los otros cinco lo hacen parcialmente, es decir unos distritos sí y otros no: Arrasate-Mondragón, Azkoitia, Tolosa, Zarautz y Donostia. En la capital quedan fuera de ser zonas tensionadas los distritos 2 y 6 que se corresponden con partes de Centro, Aiete, Amara Berri, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios completos de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igueldo y Zubieta.

En Bizkaia serían 19 municipios, de los que ocho entrarían de forma completa: Barakaldo, Basauri, Berango, Etxebarri, Santurtzi, Sestao, Sondika, y Urduliz. Mientras que 11 podrían declararse de forma parcial: Abanto-Zierbena, Arrigorriaga, Balmaseda,  Bermeo, Erandio,  Galdakao,  Gernika-Lumo , Leioa, Ortuella, Portugalete y Bilbao, en el que el distrito seis, que se corresponde con Abando e Indautxu, queda fuera de la declaración de zona tensionada.

En lo que se refiere a Álava, son sólo dos los municipios susceptibles de poder optar a una regulación específica del mercado inmobiliario: Alegría-Dulantzi de forma completa, y Vitoria, con cinco de los seis distritos incluidos, quedando fuera las zonas rurales este, noreste y sureste.

El Gobierno vasco ha recibido la solicitud ya de un total de 26 Ayuntamientos para que se tramite esta solicitud o lo han han aprobado ya en mociones en el pleno, muchos de ellos gobernados por el PNV que ha recurrido la Ley, Se da la causalidad de que algunos de estos municipios no cumplen los requisitos según el mapa elaborado por el Gobierno vasco, como es el caso Eibar o Getxo.

En concreto, han solicitado la declaración de zona tensionada Donostia, Eibar, Errenteria, Irún, Lasarte-Oria, Pasaia, Barakaldo, Andoain, Zarautz, Portugalete y Vitoria y lo han aprobado en el pleno Bilbao, Getxo, Zumarraga, Hernani, Ordizia, Beasain, Arrasate-Momdragon, Saturtzi, Tolosa, Astigarraga, Sestao, Erandio o Leioa. En todo caso, no vale con la “voluntad” del Ayuntamiento. Los consistorios pueden empezar a partir de ahora a enviar la documentación necesaria, una memoria justificativa “a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda”, y un plan de acción a tres años para “resolver las insuficiencias detectadas”, así como “un cronograma o calendario de implementación de las acciones”. Solo así el Gobierno vasco dará el visto bueno a dicha declaración.

Efectos sobre los alquileres

La declaración de zona tensionada puede llevar un periodo de tres meses a partir de la solicitud por parte del ayuntamiento. Una vez declaradas tensionadas, esas zonas concretas se mantendrán en esa circunstancia durante tres años, prorrogables anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración y siempre que se justifiquen las actuaciones impulsadas para revertir o mejorar la situación.

Declarar una zona tensionada supone que se podrán topar los alquileres en determinados supuestos. Por un lado, para las personas arrendatarias que les finalice el contrato se establece la posibilidad de prórroga extraordinaria anual en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor. Las prórrogas serán anuales por un máximo de tres años. Para los nuevos arrendatarios se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior, aplicada una cláusula de actualización anual, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en los supuestos establecidos por ley. Para personas arrendatarias de una vivienda que no hubiese estado alquilada en los últimos cinco años el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.

Para grandes tenedores, que se consideran con la nueva ley, los que tienen cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en la misma zona declarada, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia. Un índice que, por cierto, no se conocerá hasta principios de año.